Newsletter Februar 2018: Neues BGH-Urteil

Formularvertragliche Verl√§ngerung der Verj√§hrung von Vermieteranspr√ľchen unwirksam

Der BGH hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Vermieter die in ¬ß 548 Abs. 1 BGB geregelte 6-monatige Verj√§hrung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzanspr√ľche nach R√ľckgabe der Mietwohnung mittels einer Formularklausel (AGB) im Mietvertrag verl√§ngern kann. Im vorliegenden Fall verklagte der Vermieter den Mieter nach 10 Monaten, nachdem er die Wohnung vom Mieter zur√ľck erhielt, auf Schadensersatz in H√∂he von rund 16.000‚ā¨. Der Mieter berief sich auf Verj√§hrung. Der Vermieter hielt dieser Einrede eine Bestimmung aus dem zugrundeliegenden Mietvertrag entgegen, nach welcher Ersatzanspr√ľche des Vermieters wegen Ver√§nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Anspr√ľche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zw√∂lf Monaten nach Beendigung des Mietverh√§ltnisses verj√§hren w√ľrden. Der BGH entschied, eine derartige Vertragsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach ¬ß 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie erschwere den Eintritt der Verj√§hrung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Verj√§hrungsfrist von 6 auf 12 Monate verdoppelt. Zum anderen ver√§ndere die Klausel zus√§tzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des R√ľckerhalts der Wohnung, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte seien mit dem wesentlichen Grundgedanken des ¬ß 548 BGB nicht zu verein-baren. Letztlich sei die in dieser Vorschrift geregelte kurze Verj√§hrung der Anspr√ľche des Vermieters durch die berechtigten Interessen des Mieters an einer schnellen Kl√§rung nach R√ľckgabe der Mietsache, ob noch etwaige Ersatzanspr√ľche des Vermieters bestehen oder nicht, begr√ľndet. Der Mieter habe nach der R√ľckgabe der Mietsache an den Vermieter keinen Zugriff mehr und k√∂nne ab diesem Zeitpunkt regelm√§√üig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegen√ľber habe der Vermieter mit der vom Gesetz vorgesehenen Frist von 6 Monaten ausreichend Zeit, sich Klarheit dar√ľber zu verschaffen, ob ihm gegen√ľber dem Mieter Anspr√ľche wegen Verschlechterung oder Ver√§nderung der Mietsache zustehen.

BGH Urt. v. 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17

Mieter-Tipp
Heiz- und Betriebskostenabrechnungen m√ľssen sp√§testens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter zugehen. Werden diese Kosten kalenderj√§hrlich abgerechnet, h√§tte die Jahresabrechnung f√ľr 2016 dem Mieter sp√§testens am 31.12.2017 zugehen m√ľssen. Erh√§lt der Mieter hingegen die Abrechnung erst 2018, so kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr aus der Jahresabrechnung 2016 verlangen. H√§ufig kommt es vor, dass bei der √úbersendung der Jahresbetriebskostenabrechnung die gesonderte Abrechnung der Kosten f√ľr Heizung und Warmwasser (z.B. von Brunata, Techem u.a. erstellt), nicht mitgeschickt wurde, also fehlt. In derartigen F√§llen ist die Betriebskostenabrechnung unvollst√§ndig, auch wenn die Heiz-/Warmwasserkosten als Gesamtbetrag in der Kostenaufstellung der Betriebskosten angegeben werden. Die gesamte Abrechnung leidet an einem wesentlichen Fehler. Solche (unvollst√§ndigen) Abrechnungen, auch wenn Sie noch am Silvestertag zugegangen sind, f√ľhren ebenfalls nicht zu einer Nachzahlungsverpflichtung des Mieters und k√∂nnen auch durch sp√§tere Nachreichung der fehlenden (gesondert erstellten) Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht mehr geheilt werden.

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