Newsletter Januar 2018: Neues BGH-Urteil

Keine Duldungspflicht von Modernisierungen bei grundlegender Ver├Ąnderung der Mietsache

In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit dem Umfang von Modernisierungsma├čnahmen auseinandergesetzt. Im konkreten Fall beabsichtigte der Vermieter umfangreiche bauliche Ma├čnahmen durchzuf├╝hren. Diese umfassten im Wesentlichen die Anbringung einer W├Ąrmed├Ąmmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch von Fenster und T├╝ren, den Einbau leistungsf├Ąhiger Elektrostr├Ąnge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Ver├Ąnderung des Zuschnitts der Wohnr├Ąume und des Bads, die Entfernung der Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der Sanit├Ąrobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und der Herstellung von Sp├╝l-/Waschmaschinenanschl├╝ssen, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnk├╝che, die Entfernung der Drempelw├Ąnde, den Ausbau des Spitzbogens ├╝ber dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsma├čnahmen an den Fenster, der Klingel- und Schlie├čanlage, der Innent├╝ren, an den Kaltwasserleitungen , der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete sollte sich infolge der Ma├čnahmen von 463,62ÔéČ auf 2.149,49ÔéČ monatlich erh├Âhen; die Ma├čnahmen sollten ca. 14 Wochen dauern. Der BGH stellte klar, dass sich eine Modernisierungsma├čnahme dadurch auszeichne, dass sie einerseits ├╝ber die blo├če Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so ver├Ąndere, dass etwas Neues entstehe. Die beabsichtigte und auf 9 ┬Ż eng beschriebenen Seiten aufgef├╝hrten ÔÇ×Modernisierungsma├čnahmenÔÇť (hier: Hinzuf├╝gung neuer R├Ąume ÔÇô Wintergarten, Ausbau des Spitzbodens ÔÇô unter Ver├Ąnderung des Grundrisses; ver├Ąnderter Zuschnitt der Wohnr├Ąume und des Bades; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda), seien jedoch so weitreichend, dass ihre Durchf├╝hrung den Charakter der Mietsache grundlegend ver├Ąndern w├╝rde und daher keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsma├čnahme im Sinne von ┬ž 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB darstelle. Die betroffenen Mieter mussten daher zu Recht diese Ma├čnahmen nicht dulden.

BGH Urt. v. 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17

Mieter-Info

Der Mietspiegel f├╝r Augsburg ist seit 01.12.2017 in Kraft. Danach betr├Ągt die durchschnittliche orts├╝bliche Nettomiete unabh├Ąngig von allen Wohnwertmerkmalen (Art, Gr├Â├če, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) in der Stadt Augsburg 7,27ÔéČ/qm. Die Grundlage des Mietspiegels bildet die Tabelle 1, die die Basismiete einer durchschnittlichen Wohnung (Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1980-1995, ausgestattet mit Zentralheizung, zentraler Warmwasserversorgung, Doppelverglasung/Zweifachverglasung, Bad mit WC und mittlerer Wohnlage) widerspiegelt. Die Tabellen 2 -6 konkretisieren diese Basismiete mit Zu- und Abschl├Ągen je nach Besonderheiten bei Geb├Ąudeart, Wohnungsausstattung, Baujahr, Modernisierungsgrad und Wohnlage. Mitglieder k├Ânnen den Mietspiegel als Brosch├╝re in unserer Gesch├Ąftsstelle abholen oder auf der Internetseite der Stadt Augsburg herunterladen unter www.augsburg.de/Mietspiegel.

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