Aktuelles

Mietminderung bei Gebäudeeinrüstung und Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturen

In dieser Entscheidung macht der BGH noch einmal deutlich, dass bei preisgebundenen Wohnungen die Miete aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel mit einem pauschalen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV ohne Vorlage einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung erhöht werden darf und zwar auch zurückliegend. Daneben ging es in diesem Urteil um die Frage der Mietminderung bei Dacharbeiten von rund 1 Woche und einer Fassadeneinrüstung von 4 Monaten. Der Senat wies darauf hin, dass an die Darlegung eines Mangels keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürften. Es läge auf der Hand, dass die Nutzung einer DG-Wohnung erheblich eingeschränkt sei, wenn sämtliche Dachziegel entfernt u. zum Abtransport über eine Bauschuttrutsche in den Container befördert werden. Die vorgelegten Fotos belegten zudem, dass der Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen war und auch das unmittelbar vor dem Fenster der Wohnung aufgebaute Gerüst eine erhebliche Beeinträchtigung darstelle. Im Ergebnis wurde der Mieterin eine Mietminderung i.H.v. 10% wegen des Gerüsts und 40% wegen der Dacharbeiten zugesprochen.

BGH Urt. v. 12.12.2012 – VIII ZR 181/12

Haftung des Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis

Der BGH hat sich in diesem Urteil mit dem Umfang der Haftung des Erben für Forderungen aus dem – mit dem Tod des Mieters auf den Erben übergegangenen – Mietverhältnis beschäftigt. Nach dem Gesetz wird nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Erben fortgesetzt; der Erbe kann aber das Mietverhältnis kündigen (vgl. § 564 BGB). Der BGH hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlich bestimmten Frist gekündigt wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis (Anm. = Mieten) reine Nachlassverbindlichkeiten sind mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht mit seinem persönlichen Vermögen – zusätzlich bzw. daneben – haftet. Der Mietererbe kann in derartigen Fällen die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB erheben.

BGH Urt. v. 23.01.2013 – VIII ZR 68/12

Mieter-Tipp
Achtung – Änderung der GEZ-Gebühren – keine automatische Umstellung
Die Rundfunk- u. Fernsehgebühren werden seit 1.1.2013 nicht mehr nach Personen und Fernseher bzw. Radio berechnet, sondern nur noch pro Haushalt. Waren in einem Haushalt mehrere Gebührenzahler angemeldet, so müssen die Betroffenen selbst aktiv werden und eine schriftliche Abmeldung bei der GEZ vornehmen. Betroffen sind vor allem unverheiratete Paare, Wohngemeinschaften und Kinder mit eigenem Einkommen, die noch zuhause wohnen und wovon jeder bisher die 17,98 € im Monat zahlte.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter März 2013

Nachberechnung von Betriebskosten – Verjährung der Nachberechnung

Der BGH stell in diesem Urteil klar, dass der Vermieter sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten kann, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Vorliegend hatte sich der Vermieter bei den Abrechnungen 2002 bis 2006 bei der Position Grundsteuer eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehalten. Das Finanzamt setzte 2007 rückwirkend für diese Jahre eine höhere Grundsteuer fest. Im Januar 2008 machte der Vermieter bei dem Mieter für die Jahre 2002 bis 2006 eine Nachforderung in Höhe von 1.095,55€ geltend. Die Mieter zahlten nicht und beriefen sich auf Verjährung. Betriebskostenforderungen verjähren in 3 Jahren, wobei gem. § 199 BGB Abs.1 BGB die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründeten Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können. Diese Kenntnis habe der Vermieter erst mit dem Bescheid des Finanzamtes vom Dezember 2007 erlangt, so dass die Nachberechnung noch nicht verjährt war. Der Mieter musste die Grundsteuer- Nachforderung bezahlen.

BGH Urt. v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12

Vermieter muss Abschluss eines neuen Mietvertrages bei Modernisierungsarbeiten beweisen

Im Rahmen umfassender Modernisierungsmaßnahmen bot der Vermieter den Mietern eine andere Wohnung als Ausweichquartier an. Für diese Wohnung zahlten die Mieter (nur) die Miete auf der Grundlage des bisherigen Quadratmetermietpreises aus dem bisherigen Mietverhältnis. Der Vermieter wollte für das Ausweichquartier jedoch eine höhere Miete haben und zwar in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei vertrat der Vermieter die Ansicht, dass mit Einzug in die neue Wohnung (Ausweichquartier) ein neuer Mietvertrag geschlossen worden sei. Dem trat der BGH entgegen, indem er dem Vermieter die Beweislast dafür auferlegte, dass anlässlich des Umzuges mit dem Mieter nicht nur ein Austausch des Mietobjektes vereinbart worden sei, sondern darüber hinaus auch ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Es sei nicht unüblich, dass das Mietverhältnis der Parteien unter Auswechselung des Mietobjekts für die neue Wohnung lediglich fortgesetzt worden sei. Die Mieter mussten die höhere Miete nicht bezahlen.

BGH Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 50/12

Mieter-Info
Das Mietrechtsänderungsgesetz ist nun beschlossene Sache, nachdem der Bundesrat am 1.2.2013 dem Gesetz zugestimmt hat. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird unter anderem das Mietminderungsrecht bei energetischen Baumaßnahmen für drei Monate abgeschafft. Die zu erwartende Mieterhöhung kann nicht mehr vor Beginn der Modernisierungsarbeiten als Härtegrund eingewandt werden. Ein neuer Kündigungstat-bestand wird eingeführt, wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt; Wohnungsräumungen aufgrund einer einstweiligen Verfügung werden zulässig. Die Bundesländer können bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in begehrten Städten oder Stadtvierteln begrenzen.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Februar 2013

Keine Mietminderung bei erhöhtem Verkehrslärm

Der BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belas-tung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei Zunahme des Verkehrslärms gemindert werden könnte. Im zu entscheidenden Fall wurde der Verkehr wegen umfangreicher Straßenbauarbeiten für die Dauer von etwa 1 ½ Jahre in eine sonst weniger stark befahrene Straße umgeleitet. Während noch das Amtsgericht und auch das Landgericht als Berufungsgericht dem Mieter eine Mietminderung wegen der gestiegenen Lärmbelästigungen zugestanden, sah der BGH hierfür keinen sachlichen Grund vorliegen. Eine vorübergehende erhöhte Lärmbelästigung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer keinen zur Minderung berechtigten Mangel der Mietsache dar, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte. Eine Mietminderung sei nur möglich, wenn die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Lärmbelästigung als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung vereinbart wurde. Erforderlich sei hierfür, dass der Mieter für den Vermieter erkennbar signalisiert habe, dass es ihm auf die geringe Lärmbelästigung ankomme und der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert habe.

BGH Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

Wartungskosten für Gastherme auch ohne Obergrenze umlagefähig

Mit dieser Entscheidung korrigiert der BGH seine bisherige Rechtsprechung (vgl. Urt. v. 15.5.1991 – VIII  ZR  38/90). Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung i.S.v. § 556 Abs.1 S.2 BGB i.V.m. § 2 Abs.1 Nr. 4a, 4b BetrKV und können gem. § 7 Abs. 2 HeizKostVO vom Vermieter auf Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe umgelegt werden, sofern es sich hierbei um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage i.S.v. § 1 Nr.1 HeizKostVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung vorliegt. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 BGB zu beachten.

BGH Urt. v. 07.11.2012 – VIII ZR 118/12 + VIII ZR 119/12

Mieter-Tipp
Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen und dabei dem Mieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zukommen lassen. Rechnet der Vermieter bzw. die Hausverwaltung kalenderjährlich, also vom 1.1 bis 31.12. eines Jahres ab, so hätte die Jahresabrechnung für 2011 dem Mieter spätestens zum 31.12.2012 vorliegen müssen. Mieter, die ihre Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2011 erst jetzt, also im Januar 2013 oder später erhalten, müssen etwaige Nachzahlungen daraus nicht mehr bezahlen (vgl. § 556 Abs.3 Satz 3 BGB) Der Anspruch auf Aus-zahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen und verjährt erst in 3 Jahren.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Januar 2013

Abrechnung eigener Sach-und Arbeitsleistungen des Vermieters

In dieser Entscheidung befasst sich der BGH mit der Frage, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach-und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter die Arbeiten für Gartenpflege und Hausmeister durch den Einsatz eigenen Personals erledigen lassen, in der Betriebskostenabrechnung aber nicht die tatsächlich dafür angefallenen Kosten, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer) abgerechnet. Obwohl bisher allgemein der Grundsatz galt, dass nur die tatsächlich entstandenen Kosten vom Vermieter umgelegt werden dürfen, lässt der BGH unter Hinweis auf § 1 Abs.1 Satz 2 Betriebskostenverordnung gleichwohl auch in Fällen wie hier eine fiktive Kostenumlage – auch wenn diese deutlich höher ist als die tatsächlichen Kosten – zu. Nach Ansicht des BGH dient diese Regelung gerade dazu, die Abrechnung für den Vermieter einfacher zu machen. Der Senat verlangt lediglich, dass über die anfallenden Arbeiten ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens vom Vermieter vorgelegt wird.

BGH Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Vorgaben der „Ausführungsart“

In diesem Urteil stellt der BGH nochmals eindeutig klar, dass Vertragsklauseln, die den Mieter generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichten, unwirksam sind.  Damit bestätigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung und weist nochmals in aller Deutlichkeit darauf hin, dass der Mieter während der Mietzeit nicht in seiner persönlichen Gestaltungsfreiheit eingeschränkt werden darf. Damit seien auch Klauseln unwirksam, die eine Zustimmung des Vermieters ja nur bei „erheblichen“ Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart vorsehen. Zu Recht weist der BGH darauf hin, dass letztlich auch in derartigen Fällen der Vermieter schließlich zustimmen müsste, wenn beispielsweise der Mieter die Wohnräume in einem ungewöhnlichen Farbton streichen wollte. Hierfür fehle es an einem berechtigten Interesse des Vermieters während der Mietzeit.

BGH Bschl. v. 11.09.2012 – VIII ZR 237/11

Mieter-Tipp
Alle Jahre wieder bringen Schnee und Eis einige Unannehmlichkeiten für Mieter, müssen doch die damit verbundenen Räum- und Streupflichten erfüllt werden. Grundsätzlich sind primär die Grundstückseigentümer oder Vermieter zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet. Mieter müssen nur dann diese Pflichten erfüllen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart worden ist. Allein durch die Hausordnung können Mieter jedenfalls nicht hierzu verpflichtet werden. In der Regel beginnt die Räum- und Streupflicht morgens um 7.00 Uhr – an Sonn- und Feiertagen eine Stunde später – und endet abends um 20.00 Uhr. Dabei ist je nach den tatsächlichen Witterungsverhältnissen mehrmals am Tag zu räumen bzw. zu streuen.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Dezember 2012

Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

In dieser Entscheidung konkretisiert der Senat seine bisherige Rechtsprechung zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter die von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter zurückverlangen kann, wenn dieser seiner Abrechnungspflicht nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht nachkommt. Ein Rückforderungsanspruch steht dem Mieter bekanntlich nur bei beendetem Mietverhältnis zu (vgl. BGH VIII ZR 57/04), während er im noch bestehendem Mietverhältnis in solchen Fällen lediglich die Vorauszahlungen zurückbehalten kann oder aber auf Abrechnung klagen muss (vgl. BGH VIII ZR 191/05). Nunmehr stellt der BGH klar, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses aber nur dann einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen hat, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Insoweit sei der Mieter gerade nicht schutzbedürftig, wenn er darauf verzichtet, auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben.

BGH Urt. v. 26.09.2012 – VIII ZR 315/11

Ordentliche Kündigung bei einem Mietrückstand von einer Monatsmiete möglich

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, wann ein vom Mieter verschuldeter Mietrückstand die ordentliche Kündigung rechtfertigen kann. Nach § 543 Abs.2 Ziff.3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Der Senat weist in dieser Entscheidung darauf hin, dass die besonderen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB nicht gegeben sein müssen. Hier könne der Vermieter auch schon dann kündigen, wenn der Mietrückstand nur eine Monatsmiete betrage. Lediglich dann, wenn der Rückstand weniger als eine Monatsmiete und die Verzugsdauer weniger als ein Monat betrage, sei die Kündigung ausgeschlossen. Außerdem stellte der BGH klar, dass die für fristlose Kündigungen geltende Schutzvorschrift des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nicht auf ordentliche Kündigungen anwendbar sei. Durch die bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist sei der Mieter ausreichend geschützt.

BGH Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12

Mieter-Tipp
Steigende Energiepreise werden erneut zu höheren Heiz- und Warmwasserkosten führen. Umso mehr ist daher notwendig sein bisheriges Verbrauchsverhalten kritisch zu überdenken und eigene Maßnahmen zur Kostenreduzierung zu ergreifen. Daher sollten Räume, die nicht oder nur selten genutzt werden, auch nur mäßig beheizt werden. Allein eine Absenkung der Raumtemperatur um 1˚C führt erfahrungsgemäß zu einer Energieeinsparung von 6 Prozent. Heizkörper sollten entlüftet werden. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Heizkörper möglichst nicht durch Gegenstände verdeckt werden, damit die Wärme besser abgestrahlt werden kann. Während des Lüftens sollten die Thermostatventile zurückgedreht werden.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter November 2012