Aktuelles

Newsletter Januar 2011: Neue BGH-Urteile

Kautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Sonderkontos abhängig gemacht werden

Der BGH stellt in dieser Entscheidung klar, dass Mieter eine Mietkaution nur auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzahlen müssen und vom Vermieter verlangen können, dass er erst ein solches Konto benennt, bevor die Zahlung erfolgt. Dabei ist es egal, ob die Kaution nach dem Mietvertrag in bar zu übergeben oder auf ein sonstiges Vermieterkonto zu überweisen ist. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des § 551 Abs. 3 BGB sei es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubiger zu schützen. Dieser, vom Gesetzgeber bezweckte Schutz, lasse sich ohne „Sicherheitslücke“ nur gewähren, wenn dem Mieter von vornherein das Recht eingeräumt werde, die Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen.

BGH Urt. v. 13.10.2010 – Az. VIII ZR 98/10

Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Bei der Betriebskostenabrechnung komme es nur darauf an, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Bei der Ablesung eines geeichten Zählers spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, während bei einem nicht geeichten Messgerät den abgelesenen Werten diese Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zukomme. Gelingt dem Vermieter der Nachweis zutreffender Ablesewerte, steht einer Verwendung der Messwerte § 25 Abs.1 Nr.1a EichG nicht entgegen.

BGH Urt. v. 17.11.2010 – VIII ZR 112/10

Mieter-Tipp

Verjährung von Vermieteransprüchen
Zum Ende eines Jahres, also an Silvester, verjähren zahlreiche Vermieteransprüche. Die normale Verjährungsfrist auch für Ansprüche aus Mietverhältnissen beträgt 3 Jahre. Die Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist. Das bedeutet, Silvester 2010 verjähren Ansprüche, die im Jahr 2007 entstanden sind. Hierbei kann es sich z. B um Forderungen auf Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Ansprüche auf Einzahlung der Mietkaution handeln. Außerdem endet die Abrechnungsfrist – bei kalenderjährlicher Abrechnung – für Heiz- und Betriebskosten aus dem Jahr 2009.

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Pressemitteilung:
BGH: Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre unzulässig

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof für hunderttausende Mieterhaushalte für Rechtssicherheit gesorgt und seine bisherige Rechtsprechung zur Zulässigkeit eines formular vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses nochmals bestätigt. Bereits in seinem Urteil v. 06.04.2005 – VIII ZR 27/04 hatte der BGH entschieden, dass ein wechselseitiger, zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts durch einen Formularmietvertrag nur für die Dauer von höchstens vier Jahre zulässig ist. In dem jüngsten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 86/10) haben die Karlsruher Richter zwei strittige Punkte geklärt:

  • Es kommt bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Unterschrift) an und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, den im Mietvertrag genannten Termin bzw. den Einzugstermin.
  • Die Kündigung muss erstmals – unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist – zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein, nicht erst nach den vier Jahren.“

Mieter und Vermieter hatten am 27. Juni 2005 einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach
begann das Mietverhältnis am 1. Juli 2005. Vereinbart wurde ein wechselseitiger
Kündigungsverzicht für die Dauer von vier Jahren. Eine Kündigung sollte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig sein.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss sei nur wirksam, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für Mieter erträglich sei. Die Grenze hierfür werde bei vier Jahren gezogen. Die Vierjahresfrist sei vom Abschluss bis zur möglichen Beendigung des Mietverhältnisses zu berechnen. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht aber, der – wie hier – den Zeitraum von vier Jahren überschreitet, sei wegen unangemessener Benachteiligung bzw. unzumutbarer Einschränkung der Dispositionsfreiheit der Mieter unwirksam.

RA Weiand: „In den Mietverträgen finden sich häufig Vereinbarungen zu Kündigungsausschlüssen. Für Mieter heißt es daher aufgepasst beim Abschluss des Mietvertrages. Obwohl sie an und für sich einen unbefristeten Mietvertrag unterschrieben haben, können sie aber aufgrund des vereinbarten Kündigungsausschlusses das Mietverhältnis jahrelang nicht kündigen. Gut, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare Vorgaben gemacht hat, wann und unter welchen Voraussetzungen derartige Vereinbarungen zulässig sind. Ist die Vereinbarung zum Kündigungsausschluss unwirksam, können Mieter immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.“

1. Vorsitzender RA Thomas Weiand

Rückfragen:
RA Thomas Weiand Mieterverein Augsburg, Tel.: 0821 /151055, Fax: 151252
E-Mail: t.weiand@mieterverein-augsburg.de

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