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Newsletter Januar 2011: Neue BGH-Urteile

Kautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Sonderkontos abhängig gemacht werden

Der BGH stellt in dieser Entscheidung klar, dass Mieter eine Mietkaution nur auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzahlen m√ľssen und vom Vermieter verlangen k√∂nnen, dass er erst ein solches Konto benennt, bevor die Zahlung erfolgt. Dabei ist es egal, ob die Kaution nach dem Mietvertrag in bar zu √ľbergeben oder auf ein sonstiges Vermieterkonto zu √ľberweisen ist. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des ¬ß 551 Abs. 3 BGB sei es, die Kaution vom Verm√∂gen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gl√§ubiger zu sch√ľtzen. Dieser, vom Gesetzgeber bezweckte Schutz, lasse sich ohne ‚ÄěSicherheitsl√ľcke‚Äú nur gew√§hren, wenn dem Mieter von vornherein das Recht einger√§umt werde, die Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen.

BGH Urt. v. 13.10.2010 ‚Äď Az. VIII ZR 98/10

Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserz√§hlers verwendet werden d√ľrfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Bei der Betriebskostenabrechnung komme es nur darauf an, dass der tats√§chliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Bei der Ablesung eines geeichten Z√§hlers spreche eine tats√§chliche Vermutung daf√ľr, w√§hrend bei einem nicht geeichten Messger√§t den abgelesenen Werten diese Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zukomme. Gelingt dem Vermieter der Nachweis zutreffender Ablesewerte, steht einer Verwendung der Messwerte ¬ß 25 Abs.1 Nr.1a EichG nicht entgegen.

BGH Urt. v. 17.11.2010 ‚Äď VIII ZR 112/10

Mieter-Tipp

Verj√§hrung von Vermieteranspr√ľchen
Zum Ende eines Jahres, also an Silvester, verj√§hren zahlreiche Vermieteranspr√ľche. Die normale Verj√§hrungsfrist auch f√ľr Anspr√ľche aus Mietverh√§ltnissen betr√§gt 3 Jahre. Die Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist. Das bedeutet, Silvester 2010 verj√§hren Anspr√ľche, die im Jahr 2007 entstanden sind. Hierbei kann es sich z. B um Forderungen auf Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Anspr√ľche auf Einzahlung der Mietkaution handeln. Au√üerdem endet die Abrechnungsfrist – bei kalenderj√§hrlicher Abrechnung – f√ľr Heiz- und Betriebskosten aus dem Jahr 2009.

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Pressemitteilung:
BGH: K√ľndigungsausschluss l√§nger als 4 Jahre unzul√§ssig

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof f√ľr hunderttausende Mieterhaushalte f√ľr Rechtssicherheit gesorgt und seine bisherige Rechtsprechung zur Zul√§ssigkeit eines formular vertraglich vereinbarten K√ľndigungsausschlusses nochmals best√§tigt. Bereits in seinem Urteil v. 06.04.2005 ‚Äď VIII ZR 27/04 hatte der BGH entschieden, dass ein wechselseitiger, zeitlich begrenzter Ausschluss des K√ľndigungsrechts durch einen Formularmietvertrag nur f√ľr die Dauer von h√∂chstens vier Jahre zul√§ssig ist. In dem j√ľngsten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 86/10) haben die Karlsruher Richter zwei strittige Punkte gekl√§rt:

  • Es kommt bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Unterschrift) an und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, den im Mietvertrag genannten Termin bzw. den Einzugstermin.
  • Die K√ľndigung muss erstmals ‚Äď unter Ber√ľcksichtigung der dreimonatigen K√ľndigungsfrist ‚Äď zum Ablauf der Vierjahresfrist m√∂glich sein, nicht erst nach den vier Jahren.‚Äú

Mieter und Vermieter hatten am 27. Juni 2005 einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach
begann das Mietverhältnis am 1. Juli 2005. Vereinbart wurde ein wechselseitiger
K√ľndigungsverzicht f√ľr die Dauer von vier Jahren. Eine K√ľndigung sollte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zul√§ssig sein.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, ein K√ľndigungsverzicht oder K√ľndigungsausschluss sei nur wirksam, wenn er in zeitlicher Hinsicht √ľberschaubar und deshalb f√ľr Mieter ertr√§glich sei. Die Grenze hierf√ľr werde bei vier Jahren gezogen. Die Vierjahresfrist sei vom Abschluss bis zur m√∂glichen Beendigung des Mietverh√§ltnisses zu berechnen. Ein formularm√§√üiger K√ľndigungsverzicht aber, der ‚Äď wie hier ‚Äď den Zeitraum von vier Jahren √ľberschreitet, sei wegen unangemessener Benachteiligung bzw. unzumutbarer Einschr√§nkung der Dispositionsfreiheit der Mieter unwirksam.

RA Weiand: ‚ÄěIn den Mietvertr√§gen finden sich h√§ufig Vereinbarungen zu K√ľndigungsausschl√ľssen. F√ľr Mieter hei√üt es daher aufgepasst beim Abschluss des Mietvertrages. Obwohl sie an und f√ľr sich einen unbefristeten Mietvertrag unterschrieben haben, k√∂nnen sie aber aufgrund des vereinbarten K√ľndigungsausschlusses das Mietverh√§ltnis jahrelang nicht k√ľndigen. Gut, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare Vorgaben gemacht hat, wann und unter welchen Voraussetzungen derartige Vereinbarungen zul√§ssig sind. Ist die Vereinbarung zum K√ľndigungsausschluss unwirksam, k√∂nnen Mieter immer mit der gesetzlichen K√ľndigungsfrist von drei Monaten k√ľndigen.‚Äú

1. Vorsitzender RA Thomas Weiand

R√ľckfragen:
RA Thomas Weiand Mieterverein Augsburg, Tel.: 0821 /151055, Fax: 151252
E-Mail: t.weiand@mieterverein-augsburg.de

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