Aktuelles

Staffelmietzinsvereinbarung in Prozentsätzen unwirksam

Eine Mieterhöhung kann auch schon bei Abschluss des Mietvertrages im Wege einer Vereinbarung  gem. §557a BGB vorweg für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war für die ersten 10 Jahre die jeweilige Miete und die Erhöhung in einem Geldbetrag und für die nachfolgenden Jahre eine jährlich Mietanhebung von 3 Prozent ausgewiesen. § 557a BGB gibt vor, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist. Dieses Erfor-dernis war vorliegend nur für die ersten zehn Jahre erfüllt. Gleichwohl hat der BGH die Vereinbarung nicht insgesamt gem. § 139 BGB als unwirksam erachtet, sondern für die ersten zehn Jahre als wirksam angesehen. Dabei folgt der BGH ausdrücklich nicht der in der Rechtsliteratur vertretenen Meinung, dass eine Staffelmiet-vereinbarung grundsätzlich unwirksam sei, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsgemäß ausgewiesen würden.

BGH Urt. v. 15.02.2012 – VIII ZR 197/11

Betriebskostenabrechnung ist auch bei Nichtberücksichtigung von Vorauszahlungen wirksam

In ständiger Rechtsprechung hat der BGH mehrfach zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung Stellung genommen. Danach ist eine Abrechnung nur dann formell ordnungs-gemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben i.S.v. § 259 BGB enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohn
einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und (ggf. die Erläuterung)  der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Im dieser Entscheidung hatte der Vermieter überhaupt keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht. Der Senat vertrat die Ansicht, dass dies nicht zur Un-wirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führe, sondern allenfalls ein inhaltlicher (materieller) Fehler sei. Der Mieter könne anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht ge-schehen sei. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung werde dadurch nicht in Frage gestellt.

BGH Urt. v. 15.02.2012 – VIII ZR 197/11

Mieter-Tipp
Gelegentlich kommt es vor, dass Vermieter bei Vertragsabschluss von Mietern eine Bearbeitungsgebühr, oft zwischen 100 € und 150 € verlangen. Die Rechtsprechung hierzu ist sehr uneinheitlich. Einige Gerichte lassen derartige Gebühren, sofern dem eine ausdrückliche Vereinbarung zugrunde liegt, zu, wenn die Gebühr sich in einem angemessenen Rahmen hält (Kostendeckung). Andere Gerichte, wie z.B. das Landgericht Hamburg vertreten hingegen die Auffassung, dass der Vermieter für die Vermietung / Vermittlung seiner eigenen Wohnung keine Gebühr erheben darf. Hierbei handele sich in aller Regel um Verwaltungskosten, die der Ver-mieter selbst tragen müsse. Außerdem dürfen nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnvermittlungsgesetz in den dort genannten Fällen keine Vermittlungsgebühren gefordert werden.

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Einengung der Farbwahl auf eine einzige Farbe bei Beendigung des Mietvertrages unzulässig

Innerhalb von drei Monaten hatte der BGH sich nach längerer Pause wieder einmal mit dem Thema der Schönheitsreparaturen zu befassen gehabt. Dabei hat er in zwei Beschlüssen vom 14.12.2011 sowie in einem Urteil vom 22.02.2012 seine bisherige Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln noch einmal bekräftigt. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel in einem Formularmietvertrag den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Damit hat der BGH auch eine Bestimmung im Mietvertrag, wonach die Wohnung bei Rückgabe in weiß gestrichen sein muss, gekippt und als unzulässige Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Mieters gesehen. Das berechtigte Interesse des Vermieters bestehe allein darin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessen-kreises entspreche und eine rasche Weitervermietung ermögliche. Das sei auch mit einer Dekoration in anderen dezenten Farbtönen möglich. Dies gilt nach der Senatsrechtsprechung selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat. Aus dieser Rechtsprechung abgeleitet hat der BGH auch eine Klausel, wonach bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters von der „üblichen Ausführungsart“ abgewichen werden darf, wegen un-angemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam und intransparent erklärt. Solche Klauseln würden den Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches (unzulässig) einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse bestehe.
BGH Bschl. v.14.12.2011 – Az. VIII ZR 143/10 u. VIII ZR 198/10
BGH Urt. v. 22.02.2012 – Az. VIII ZR 205/11

Mieterinfo

Ab 30. April 2012 werden die TV – und Hörfunkprogramme über eine Satellitenschüssel nur noch digital übertragen, das analoge Satellitenfernsehen abgeschaltet. Wenn die betroffenen Haushalte bis dahin nicht umgerüstet sind, bleibt der Bildschirm schwarz. Über die Videotextseite 198 von ARD, ZDF, RTL, SAT 1 und Pro Sieben kann man erfahren, ob man bereits digital empfängt oder umrüsten muss. Bei Kabelempfang ändert sich vorerst nichts, da die meisten Kabelbetreiber sowohl analoge als auch digitale Programme an-bieten. Mieter sollten sich daher mit Ihren Vermietern bzw. Hausverwaltungen umgehend in Verbindung setzen und klären lassen, ob eine etwaige notwendige Umrüstung schon erfolgt ist. Je nach Alter der Empfangsanlage reicht es aus, dass der analoge Satellitenreceiver oder die Set-Top-Box gegen einen digitalen ausgetauscht werden. Zudem benötigt die SAT-Schüssel einen digitaltauglichen Empfangskopf (sog. LNB).
Für eine Nachrüstung ist der Vermieter auf eigene Kosten nur dann verantwortlich, wenn bei Abschluss des Mietvertrages bereits eine SAT-Schüssel schon vorhanden war. Der Vermieter ist in aller Regel aber nur ver-pflichtet, die Fernsehsignale bis zur Anschlussdose in der vermieteten Wohnung zu legen. Die Kosten für die Anschaffung eines digitaltauglichen Receivers oder Fernsehers muss der Mieter selbst tragen.

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