Category: Newsletter

Keine Mietminderung bei erhöhtem Verkehrslärm

Der BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belas-tung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei Zunahme des Verkehrslärms gemindert werden könnte. Im zu entscheidenden Fall wurde der Verkehr wegen umfangreicher Straßenbauarbeiten für die Dauer von etwa 1 ½ Jahre in eine sonst weniger stark befahrene Straße umgeleitet. Während noch das Amtsgericht und auch das Landgericht als Berufungsgericht dem Mieter eine Mietminderung wegen der gestiegenen Lärmbelästigungen zugestanden, sah der BGH hierfür keinen sachlichen Grund vorliegen. Eine vorübergehende erhöhte Lärmbelästigung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer keinen zur Minderung berechtigten Mangel der Mietsache dar, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte. Eine Mietminderung sei nur möglich, wenn die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Lärmbelästigung als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung vereinbart wurde. Erforderlich sei hierfür, dass der Mieter für den Vermieter erkennbar signalisiert habe, dass es ihm auf die geringe Lärmbelästigung ankomme und der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert habe.

BGH Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

Wartungskosten für Gastherme auch ohne Obergrenze umlagefähig

Mit dieser Entscheidung korrigiert der BGH seine bisherige Rechtsprechung (vgl. Urt. v. 15.5.1991 – VIII  ZR  38/90). Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung i.S.v. § 556 Abs.1 S.2 BGB i.V.m. § 2 Abs.1 Nr. 4a, 4b BetrKV und können gem. § 7 Abs. 2 HeizKostVO vom Vermieter auf Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe umgelegt werden, sofern es sich hierbei um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage i.S.v. § 1 Nr.1 HeizKostVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung vorliegt. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 BGB zu beachten.

BGH Urt. v. 07.11.2012 – VIII ZR 118/12 + VIII ZR 119/12

Mieter-Tipp
Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen und dabei dem Mieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zukommen lassen. Rechnet der Vermieter bzw. die Hausverwaltung kalenderjährlich, also vom 1.1 bis 31.12. eines Jahres ab, so hätte die Jahresabrechnung für 2011 dem Mieter spätestens zum 31.12.2012 vorliegen müssen. Mieter, die ihre Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2011 erst jetzt, also im Januar 2013 oder später erhalten, müssen etwaige Nachzahlungen daraus nicht mehr bezahlen (vgl. § 556 Abs.3 Satz 3 BGB) Der Anspruch auf Aus-zahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen und verjährt erst in 3 Jahren.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Januar 2013

Abrechnung eigener Sach-und Arbeitsleistungen des Vermieters

In dieser Entscheidung befasst sich der BGH mit der Frage, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach-und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter die Arbeiten für Gartenpflege und Hausmeister durch den Einsatz eigenen Personals erledigen lassen, in der Betriebskostenabrechnung aber nicht die tatsächlich dafür angefallenen Kosten, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer) abgerechnet. Obwohl bisher allgemein der Grundsatz galt, dass nur die tatsächlich entstandenen Kosten vom Vermieter umgelegt werden dürfen, lässt der BGH unter Hinweis auf § 1 Abs.1 Satz 2 Betriebskostenverordnung gleichwohl auch in Fällen wie hier eine fiktive Kostenumlage – auch wenn diese deutlich höher ist als die tatsächlichen Kosten – zu. Nach Ansicht des BGH dient diese Regelung gerade dazu, die Abrechnung für den Vermieter einfacher zu machen. Der Senat verlangt lediglich, dass über die anfallenden Arbeiten ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens vom Vermieter vorgelegt wird.

BGH Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Vorgaben der „Ausführungsart“

In diesem Urteil stellt der BGH nochmals eindeutig klar, dass Vertragsklauseln, die den Mieter generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichten, unwirksam sind.  Damit bestätigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung und weist nochmals in aller Deutlichkeit darauf hin, dass der Mieter während der Mietzeit nicht in seiner persönlichen Gestaltungsfreiheit eingeschränkt werden darf. Damit seien auch Klauseln unwirksam, die eine Zustimmung des Vermieters ja nur bei „erheblichen“ Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart vorsehen. Zu Recht weist der BGH darauf hin, dass letztlich auch in derartigen Fällen der Vermieter schließlich zustimmen müsste, wenn beispielsweise der Mieter die Wohnräume in einem ungewöhnlichen Farbton streichen wollte. Hierfür fehle es an einem berechtigten Interesse des Vermieters während der Mietzeit.

BGH Bschl. v. 11.09.2012 – VIII ZR 237/11

Mieter-Tipp
Alle Jahre wieder bringen Schnee und Eis einige Unannehmlichkeiten für Mieter, müssen doch die damit verbundenen Räum- und Streupflichten erfüllt werden. Grundsätzlich sind primär die Grundstückseigentümer oder Vermieter zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet. Mieter müssen nur dann diese Pflichten erfüllen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart worden ist. Allein durch die Hausordnung können Mieter jedenfalls nicht hierzu verpflichtet werden. In der Regel beginnt die Räum- und Streupflicht morgens um 7.00 Uhr – an Sonn- und Feiertagen eine Stunde später – und endet abends um 20.00 Uhr. Dabei ist je nach den tatsächlichen Witterungsverhältnissen mehrmals am Tag zu räumen bzw. zu streuen.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Dezember 2012

Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

In dieser Entscheidung konkretisiert der Senat seine bisherige Rechtsprechung zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter die von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter zurückverlangen kann, wenn dieser seiner Abrechnungspflicht nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht nachkommt. Ein Rückforderungsanspruch steht dem Mieter bekanntlich nur bei beendetem Mietverhältnis zu (vgl. BGH VIII ZR 57/04), während er im noch bestehendem Mietverhältnis in solchen Fällen lediglich die Vorauszahlungen zurückbehalten kann oder aber auf Abrechnung klagen muss (vgl. BGH VIII ZR 191/05). Nunmehr stellt der BGH klar, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses aber nur dann einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen hat, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Insoweit sei der Mieter gerade nicht schutzbedürftig, wenn er darauf verzichtet, auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben.

BGH Urt. v. 26.09.2012 – VIII ZR 315/11

Ordentliche Kündigung bei einem Mietrückstand von einer Monatsmiete möglich

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, wann ein vom Mieter verschuldeter Mietrückstand die ordentliche Kündigung rechtfertigen kann. Nach § 543 Abs.2 Ziff.3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Der Senat weist in dieser Entscheidung darauf hin, dass die besonderen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB nicht gegeben sein müssen. Hier könne der Vermieter auch schon dann kündigen, wenn der Mietrückstand nur eine Monatsmiete betrage. Lediglich dann, wenn der Rückstand weniger als eine Monatsmiete und die Verzugsdauer weniger als ein Monat betrage, sei die Kündigung ausgeschlossen. Außerdem stellte der BGH klar, dass die für fristlose Kündigungen geltende Schutzvorschrift des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nicht auf ordentliche Kündigungen anwendbar sei. Durch die bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist sei der Mieter ausreichend geschützt.

BGH Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12

Mieter-Tipp
Steigende Energiepreise werden erneut zu höheren Heiz- und Warmwasserkosten führen. Umso mehr ist daher notwendig sein bisheriges Verbrauchsverhalten kritisch zu überdenken und eigene Maßnahmen zur Kostenreduzierung zu ergreifen. Daher sollten Räume, die nicht oder nur selten genutzt werden, auch nur mäßig beheizt werden. Allein eine Absenkung der Raumtemperatur um 1˚C führt erfahrungsgemäß zu einer Energieeinsparung von 6 Prozent. Heizkörper sollten entlüftet werden. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Heizkörper möglichst nicht durch Gegenstände verdeckt werden, damit die Wärme besser abgestrahlt werden kann. Während des Lüftens sollten die Thermostatventile zurückgedreht werden.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter November 2012

Ersteigerer muss Kaution zurückzahlen, auch wenn insolvent gegangener Voreigentümer Kaution nicht konkurssicher angelegt hatte

In dieser Entscheidung stellt der Senat klar, dass auch im Falle des Erwerbs einer Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung, der Ersteigerer in die Verpflichtung des Voreigentümers zur Rückgewähr der Kaution eingetreten sei. Die hierfür maßgebliche Vorschrift des §566a BGB gelte auch bei einer Ersteigerung im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 57 ZVG). Mit dem Zuschlag gehe die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit auf den Ersteher über. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566a BGB gelte dies unabhängig davon, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Vielmehr übernehme der Erwerber das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen könne, bleibe dabei jedenfalls unberücksichtigt.

BGH Urt. v. 07.03.2012 – XII ZR 13/10

Stillschweigendes Aufrechnungsverbot mit nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter gegenüber dem Kautionserstattungsanspruch des Mieters mit Forderungen aus abgetretenem Recht, hier des früheren Vermieters, aufrechnen kann. Diese Frage war bislang in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur umstritten. Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution nur mit Forderungen aufrechnen kann, die aus diesem Mietverhältnis stammen. Eine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde, also der Vermieter insoweit keinerlei Ansprüche gegenüber dem Mieter hatte. Die Mietkaution habe einen Treuhandcharakter, der eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausschließe. Sie diene ausschließlich der Sicherung von etwaigen Vermieterforderungen aus dem konkreten Mietverhältnis.

BGH Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 204/11

Mieter-Tipp
Für Mieter einer Einliegerwohnung (aufgrund eines Sonderkündigungsrechtes des Vermieters ) sowie von Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen besteht ein deutlich höheres Risiko vom Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Daher ist es sinnvoll bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (für eine bestimmte Dauer) verzichtet. Ein solcher Verzicht muss zu seiner Wirksamkeit allerdings wegen § 550 BGB schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Oktober 2012

Zum Begriff des Studentenwohnheims i.S.v. § 549 Abs. 3 BGB

Für Wohnraum in einem Studentenwohnheim gelten die Kündigungsschutzvorschriften nicht (vgl. § 549 Abs. 3 BGB). In derartigen Fällen kann der Vermieter das Mietverhältnis also kündigen, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 BGB ankommt. Nachdem das Gesetz selbst nicht den Begriff des Studentenwohnheims definiert, hat der BGH in dieser Entscheidung erstmals die Kriterien benannt, wann ein Wohngebäude als Studentenwohnheim anzusehen ist. Nach Ansicht des Senats ist die Zielrichtung der Gesetzesvorschrift, dass möglichst viele Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim ermöglicht wird. Dies setze voraus, dass der Vermieter ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und einer Rotation bei gleicher Behandlung der Interessenten praktiziere. Dieses Konzept müsse sich aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder einer konstanten Übung ergeben. Nur weil der Vermieter eines Hauses alle Zimmer oder Wohnungen an Studenten vermietet, handelt es sich dabei noch lange nicht um ein Studentenwohnheim. In derartigen Fällen gelten die gleichen Kündigungsschutzvorschriften wie für jedes andere Mietverhältnis auch.

BGH Urt. v. 13.06.2012 – VIII ZR 92/11

Tagesmuttertätigkeit wird vom Wohnzweck nicht mehr getragen

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob die entgeltliche Betreuung von Kleinkindern noch vom Nutzungszweck einer Eigentumswohnung, die allein zu Wohnzwecken vermietet worden ist, gedeckt ist. Der BGH hat die Ansicht des Berufungsgerichtes bestätigt, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu 5 Kleinkinder die „Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung“ im Sinne der Teilungserklärung darstellt und daher der Zustimmung des Verwalters oder einer ¾ -Mehrheit der Wohnungseigentümer bedarf. Ohne dies könne die Tätigkeit verboten werden. Zwar gehöre zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen, etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden sei jedoch eine Nutzung, so wie vorliegend, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund stehe. Eine solche teilgewerbliche Nutzung sei nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erlaubt.

BGH Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 204/11

Mieter-Tipp
In Mietverträgen findet sich häufig die Klausel, dass Mieter bei Auszug die Wohnung fachgerecht renovieren und den Parkettboden abschleifen und neu versiegeln müssen. Derartige Klauseln sind unwirksam, weil sie Mieter unangemessen benachteiligen. Das grundsätzliche Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gehört nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen, die auf Mieter abgewälzt werden können. Hierbei handelt es sich vielmehr um eine Instandhaltungsmaßnahme, für die allein der Vermieter zuständig ist. Nur wenn der Parkettboden vom Mieter beschädigt wurde, können im Wege des Schadensersatzes u.U. derartige Kosten vom Vermieter eingefordert werden.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter September 2012