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Kündigung droht bei unberechtigter Mietminderung infolge fehlerhafter Mangeleinschätzung

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels mindert. Die Mieter hatten die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung aufgrund angenommener baulicher Mängel um 20% gemindert. Die Vermieter warfen den Mietern hingegen vor, dass ihr Heiz- und Lüftungsverhalten dafür verantwortlich sei und kündigten das Mietverhältnis fristlos, nachdem ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten aufgelaufen war. Im Prozess wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt, das dem Vermieter Recht gab. Der BGH stellte klar, dass auch für einen Mieter der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs.1 S.1 BGB gelte und für eine Privilegierung des Mieters, also eine mildere Haftung bei Irrtum über die Ursache, kein Anlass bestehe. Der Senat vertrat die Ansicht, dass der Mieter bei Zweifeln die Mieter unter Vorbehalt zahlen könne und damit die Möglichkeit habe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne sich dem Risiko einer fristlosen Kündigung auszusetzen.

BGH Urt. v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11

Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter , der die durch eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung entstandenen Mieterhöhungen nicht zahlt, erst dann fristlos kündigen darf, wenn er zuvor den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig dazu verurteilt worden ist. Dies hat der BGH  verneint. Ein derartiges schutzwürdiges Interesse des Mieters sah der Senat nicht. Er hat zum einen klargestellt, dass eine Kündigung nicht allein schon deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise auch aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen errechne. Zum anderen sah er den Mieter hinreichend dadurch geschützt, dass schließlich im Räumungsprozess geprüft werden müsse, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm angesetzte Höhe anpassen durfte.

BGH Urt. v. 18.07.2012 – VIII ZR 1/11

Mieter-Tipp
Sommertage und Urlaub laden zum Feiern mit Freunden oder Nachbarn auf Balkonen und Terrassen ein. Das ist grundsätzlich zulässig, wenn andere Hausbewohner dadurch nicht über Gebühr beeinträchtigt bzw. belästigt werden. So ist die jeweils gültige Haus- ordnung zu beachten und sich an ein Grillverbot zu halten, wenn dies im Mietvertrag steht. Im Übrigen gilt: Ab 22.00 Uhr muss in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und Türen weitergefeiert werden. Auch bis 22.00 Uhr gilt, so viel Rücksicht wie möglich auf die Nachbarn zu nehmen, also möglichst nur mit einem „gedämpften“ Lärmpegel feiern. Beim Grillen auf Balkonen sollte zur Vermeidung von Rauch und Qualm ein Elektrogrill statt Holzkohlegrill verwendet werden. Bei zu geringen Abständen zum Nachbarbalkon sollte man vorher mit dem Nachbarn sprechen o. ganz aufs Grillen verzichten.

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Für Wohnwertverbesserung ist der aktuelle Zustand der Wohnung maßgeblich

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, auf welchen Zustand der Wohnung bei der Beurteilung des Vorliegens einer Wohnwertverbesserung durch eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme abzustellen ist. Im konkreten Fall verlangte die Vermieterin vom Mieter die Mietwohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung anschließen zu lassen. Die Wohnung war mit einer von der Vormieterin mit Zustimmung des damaligen Vermieters eingebauten Gasetagenheizung ausgestattet, für die der Mieter bei seinem Einzug der Vormieterin eine Ablösesumme bezahlte. Ursprünglich wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt. Das Landgericht hatte zunächst der Vermieterin Recht gegeben und die Auffassung vertreten, dass für die Beurteilung einer Wohnwertverbesserung grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand maßgebend sei. Der BGH entschied, dass der Wechsel von Gasetagenheizung zu Gaszentralheizung keine Verbesserung des Gebrauchswerts darstelle. Nach seiner Ansicht ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand abzustellen, wobei allerdings etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen unberücksichtigt bleiben. Der Vermieter verhalte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaube, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung diesen rechtmäßig geschaffenen Zustand unberücksichtigt lassen will.

BGH Urt. v. 20.06.2012 – VIII ZR 110/11

Kündigung auch zugunsten einer  „nahestehenden“ juristischen Person zulässig

Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter erweitert und die Kündigung einer juristischen Person des öffentlichen Rechts (hier: der Evangelischen Kirche) zugunsten einer ihr „nahestehenden“ juristischen Person zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben bejaht. Der BGH gab der Räumungsklage des Ev. Kirchenkreises Düsseldorf statt, die eine Mietwohnung gekündigt hatte, um diese Räume als Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen der Diakonie Düsseldorf zu nutzen. Aufgrund des „Gesamtkomplexes“ Ev. Kirche sah der BGH ein eigenes berechtigtes Kündigungsinteresse i. S. v. § 573 Abs.1 BGB vorliegen.

BGH Urt. v. 09.05.2012 – VIII ZR 238/11

Mieter-Tipp
Der Garten ist mit der Wohnung vermietet, wenn es ausdrücklich im Vertrag steht. Ohne besondere Absprachen muss der Mieter nur einfache Gartenarbeiten, wie z.B. Rasen mähen, Unkraut jäten, Umgraben von Beeten etc. erledigen. In der Nutzung und Gestaltung des Gartens ist der Mieter weitgehend frei. Solange der Garten nicht total verwildert, kann der Vermieter keine Vorgaben machen. Allerdings dürfen Sträucher und Bäume nicht ohne Genehmigung des Vermieters entfernt werden. Dem gegenüber ist das Aufstellen eines Gartenhauses oder die Anlage eines Teiches zulässig, muss aber bei Vertragsende  wieder zurück gebaut und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden.

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Keine Anpassung von Vorauszahlungen wenn Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler hat

Der BGH hat in zwei Entscheidungen nunmehr klargestellt, dass der Vermieter nur auf der Grundlage einer korrekten und fehlerfreien Abrechnung eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen fordern kann. Damit ändert der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bislang für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügte (vgl. BGH VIII ZR 145/07). Hintergrund war, dass in den zu entscheidenden Fällen der Vermieter wegen ausstehender Betriebskostenvorauszahlungen infolge einer vom Mieter verweigerten Erhöhung der bisherigen Vorauszahlung das Mietverhältnis wegen eines darauf gestützten Zahlungsrückstandes fristlos kündigte. Der BGH gelangt nun (Anm. endlich!) zu der Einsicht, dass die bisherige Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnete , aufgrund einer fehlerhaften – aber formell nicht zu beanstandenden – Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Schließlich sei der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und könne es nicht hingenommen werden, dass der Vermieter aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe.

BGH Urt. v. 15.05.2012 – VIII ZR 245/11 u. VIII ZR 246/11

Zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bei mehr als 3 Vergleichswohnungen

Gem. § 558 ff. BGB kann der Vermieter unter den dort näher genannten Voraussetzungen die Miete erhöhen, wenn er dies mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten begründet oder Vergleichswohnungen benennt, bei denen eine höhere Miete gezahlt wird. Stützt der Vermieter sich auf Vergleichswohnungen und gibt er über die geforderten 3 Vergleichswohnungen hinaus  weitere Wohnungen an , die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen ist also auch dann wirksam, wenn in einer – hier von 7 – Vergleichswohnung eine Miete gezahlt wird, die unterhalb der vom Vermieter geforderten Miete liegt. Etwaige Zweifel an der Orts üblichkeit der verlangten Miete sind bei der Frage der materiellen Begründetheit der Erhöhung zu klären.

BGH Urt. v. 28.03.2012 – VIII ZR 79/11

Mieter-Tipp
Das Recht die Miete wegen Mängeln zu mindern kann nicht durch Klauseln in Mietverträgen ausgeschlossen werden. Für Wohnraummietverhältnisse ist dies ausdrücklich im Gesetz in § 536 Abs. 4 BGB geregelt. Das gilt aber auch bei Mietverhältnissen über Gewerbe- bzw. Geschäftsräume nach einer Entscheidung des zwölften Zivilsenats beim Bundesgerichtshof. Unwirksam sind insbesondere auch Vertragsregelungen, die das Miet-minderungsrecht nur für bestimmte Fälle beschränken, etwa für Beeinträchtigungen, für die Vermieter nichts kann, die er also nicht zu vertreten hat (z.B. Baulärm in der Nachbarschaft). Die Mietminderung ist verschul-densunabhängig, d.h. kommt es zu Beeinträchtigungen, darf die Miete immer gekürzt werden. Wichtig ist nur, dass der Mangel vorher dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird.

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Staffelmietzinsvereinbarung in Prozentsätzen unwirksam

Eine Mieterhöhung kann auch schon bei Abschluss des Mietvertrages im Wege einer Vereinbarung  gem. §557a BGB vorweg für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war für die ersten 10 Jahre die jeweilige Miete und die Erhöhung in einem Geldbetrag und für die nachfolgenden Jahre eine jährlich Mietanhebung von 3 Prozent ausgewiesen. § 557a BGB gibt vor, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist. Dieses Erfor-dernis war vorliegend nur für die ersten zehn Jahre erfüllt. Gleichwohl hat der BGH die Vereinbarung nicht insgesamt gem. § 139 BGB als unwirksam erachtet, sondern für die ersten zehn Jahre als wirksam angesehen. Dabei folgt der BGH ausdrücklich nicht der in der Rechtsliteratur vertretenen Meinung, dass eine Staffelmiet-vereinbarung grundsätzlich unwirksam sei, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsgemäß ausgewiesen würden.

BGH Urt. v. 15.02.2012 – VIII ZR 197/11

Betriebskostenabrechnung ist auch bei Nichtberücksichtigung von Vorauszahlungen wirksam

In ständiger Rechtsprechung hat der BGH mehrfach zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung Stellung genommen. Danach ist eine Abrechnung nur dann formell ordnungs-gemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben i.S.v. § 259 BGB enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohn
einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und (ggf. die Erläuterung)  der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Im dieser Entscheidung hatte der Vermieter überhaupt keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht. Der Senat vertrat die Ansicht, dass dies nicht zur Un-wirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führe, sondern allenfalls ein inhaltlicher (materieller) Fehler sei. Der Mieter könne anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht ge-schehen sei. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung werde dadurch nicht in Frage gestellt.

BGH Urt. v. 15.02.2012 – VIII ZR 197/11

Mieter-Tipp
Gelegentlich kommt es vor, dass Vermieter bei Vertragsabschluss von Mietern eine Bearbeitungsgebühr, oft zwischen 100 € und 150 € verlangen. Die Rechtsprechung hierzu ist sehr uneinheitlich. Einige Gerichte lassen derartige Gebühren, sofern dem eine ausdrückliche Vereinbarung zugrunde liegt, zu, wenn die Gebühr sich in einem angemessenen Rahmen hält (Kostendeckung). Andere Gerichte, wie z.B. das Landgericht Hamburg vertreten hingegen die Auffassung, dass der Vermieter für die Vermietung / Vermittlung seiner eigenen Wohnung keine Gebühr erheben darf. Hierbei handele sich in aller Regel um Verwaltungskosten, die der Ver-mieter selbst tragen müsse. Außerdem dürfen nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnvermittlungsgesetz in den dort genannten Fällen keine Vermittlungsgebühren gefordert werden.

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Einengung der Farbwahl auf eine einzige Farbe bei Beendigung des Mietvertrages unzulässig

Innerhalb von drei Monaten hatte der BGH sich nach längerer Pause wieder einmal mit dem Thema der Schönheitsreparaturen zu befassen gehabt. Dabei hat er in zwei Beschlüssen vom 14.12.2011 sowie in einem Urteil vom 22.02.2012 seine bisherige Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln noch einmal bekräftigt. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel in einem Formularmietvertrag den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Damit hat der BGH auch eine Bestimmung im Mietvertrag, wonach die Wohnung bei Rückgabe in weiß gestrichen sein muss, gekippt und als unzulässige Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Mieters gesehen. Das berechtigte Interesse des Vermieters bestehe allein darin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessen-kreises entspreche und eine rasche Weitervermietung ermögliche. Das sei auch mit einer Dekoration in anderen dezenten Farbtönen möglich. Dies gilt nach der Senatsrechtsprechung selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat. Aus dieser Rechtsprechung abgeleitet hat der BGH auch eine Klausel, wonach bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters von der „üblichen Ausführungsart“ abgewichen werden darf, wegen un-angemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam und intransparent erklärt. Solche Klauseln würden den Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches (unzulässig) einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse bestehe.
BGH Bschl. v.14.12.2011 – Az. VIII ZR 143/10 u. VIII ZR 198/10
BGH Urt. v. 22.02.2012 – Az. VIII ZR 205/11

Mieterinfo

Ab 30. April 2012 werden die TV – und Hörfunkprogramme über eine Satellitenschüssel nur noch digital übertragen, das analoge Satellitenfernsehen abgeschaltet. Wenn die betroffenen Haushalte bis dahin nicht umgerüstet sind, bleibt der Bildschirm schwarz. Über die Videotextseite 198 von ARD, ZDF, RTL, SAT 1 und Pro Sieben kann man erfahren, ob man bereits digital empfängt oder umrüsten muss. Bei Kabelempfang ändert sich vorerst nichts, da die meisten Kabelbetreiber sowohl analoge als auch digitale Programme an-bieten. Mieter sollten sich daher mit Ihren Vermietern bzw. Hausverwaltungen umgehend in Verbindung setzen und klären lassen, ob eine etwaige notwendige Umrüstung schon erfolgt ist. Je nach Alter der Empfangsanlage reicht es aus, dass der analoge Satellitenreceiver oder die Set-Top-Box gegen einen digitalen ausgetauscht werden. Zudem benötigt die SAT-Schüssel einen digitaltauglichen Empfangskopf (sog. LNB).
Für eine Nachrüstung ist der Vermieter auf eigene Kosten nur dann verantwortlich, wenn bei Abschluss des Mietvertrages bereits eine SAT-Schüssel schon vorhanden war. Der Vermieter ist in aller Regel aber nur ver-pflichtet, die Fernsehsignale bis zur Anschlussdose in der vermieteten Wohnung zu legen. Die Kosten für die Anschaffung eines digitaltauglichen Receivers oder Fernsehers muss der Mieter selbst tragen.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter April 2012