Schimmel und FeuchtigkeitsmÀngel in der Wohnung

Schimmel – ein unbeliebter Untermieter von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Kaum sind die letzten warmen (Sommer) Tage vorbei und gehen die Temperaturen nach unten, da dauert es nicht lange, bis er sich zeigt – Schimmel. ZunĂ€chst von uns noch unbemerkt, zeigt er sich, quasi „jungfrĂ€ulich“ als kleine schwarze Flecken an WĂ€nden und Decken sowie in Fliesenfugen. Es dauert jedoch nicht lange, da macht er sich bemerkt mit muffigem Geruch und handflĂ€chengroßen – z.T. aber auch noch grĂ¶ĂŸeren – dunkel- schwarzen Flecken. Betroffen sind hĂ€ufig wenig beheizte bzw. beheizbare RĂ€ume, wie z. B. Schlafzimmer, Flur, TreppenaufgĂ€nge und Bad. Aber auch in den anderen WohnrĂ€umen, also Wohn-/Esszimmer sowie KĂŒche kann Schimmel auftreten.

Wie bzw. warum kommt es ĂŒberhaupt zu einem Schimmelbefall?

Voraussetzung fĂŒr das Schimmelpilzwachstum ist generell Feuchtigkeit bei einem genĂŒgenden NĂ€hrstoffangebot, wie z.B. Tapeten, Kleister, Klebstoffe Wandfarbe, Holz, Teppiche, Silikon u. Ă€ und wachstumsfördernden Temperaturen, wobei schon mittlere Temperaturen ausreichen. Die Feuchtigkeit hat dabei eine entscheidende Rolle fĂŒr das Wachstum. Es genĂŒgt eine relative Luftfeuchtigkeit von ungefĂ€hr 75-80% an der OberflĂ€che des Materials. Tauwasserbildungen auf oder im Material sind dabei besonders gute Wachstumsbedingungen fĂŒr Schimmelpilze. Daher kommt es gerade bei Fenster-laibungen, Außenwandecken und schlecht gedĂ€mmten Außen-wĂ€nden, also den kĂ€ltesten Bauteilen, zum Schimmelpilzbefall.

Wo kommt die Feuchtigkeit her?

Höhere Feuchtigkeit in der Wohnung kann durch bauliche MĂ€ngel oder durch falsches Nutzerverhalten auftreten. So kann z. B. durch Risse im Mauerwerk, undichtes Dach oder Fehler in der GebĂ€udekonstruktion Feuchtigkeit in WĂ€nde und Decken eindringen. Aber auch WĂ€rmebrĂŒcken und fehlende oder falsch angebrachte WĂ€rmedĂ€mmungen können zu einer erhöhten relativen Feuchte bis hin zur Tauwasserbildung an InnenflĂ€chen der WĂ€nde fĂŒhren. Ein unsachgemĂ€ĂŸes Heiz- und LĂŒftungsverhalten der Bewohner, gerade in Verbindung mit TĂ€tigkeiten, bei denen viel Feuchtigkeit entsteht (Kochen, Duschen u.Ă€), kann ebenfalls zu Schimmelpilz-bildungen fĂŒhren. Schließlich kommt es auch hĂ€ufig bei unvollstĂ€ndig oder fehlerhafter Beseitigung von WasserschĂ€den und bei Neubauten durch Rest-baufeuchte zu einem Schimmelbefall.

Wie kann ich Schimmelbefall/FeuchteschÀden vermeiden?

Die relative Feuchte der Luft im Raum sollte dauerhaft 65% – 70% nicht ĂŒberschreiten. Die Feuchtigkeit als wichtigste Voraussetzung fĂŒr das Schimmelpilzwachstum muss reduziert werden. Dies ist nur im Zusammenwirken von richtigem, vernĂŒnftigem Nutzerverhalten und baulichen Maßnahmen (z.B. WĂ€rmedĂ€mmung der AußenwĂ€nde und Keller-/ Dach- geschossdecken, Schutz vor Schlagregen, Abdichtung gegenĂŒber aufsteigender Feuchtig- keit, u.a.) zu erreichen. Der Einbau zusĂ€tzlicher raumlufttechnischer Anlagen dĂŒrfte dabei sicher von Vorteil sein, denn er garantiert einen Mindestluftaustausch.
Der Bewohner kann wesentlich durch ausreichendes LĂŒften dazu beitragen, Feuchtigkeit aus dem Raum zu transportieren. Kalte Außenluft, die beim LĂŒften in den Innenraum gelangt, nimmt beim ErwĂ€rmen Feuchtigkeit auf, die mit der erwĂ€rmten Luft wieder nach außen abgefĂŒhrt wird. Je kĂ€lter die Luft ist, desto mehr Wasser kann sie beim ErwĂ€rmen aufnehmen. Daher sollte man mehrmals tĂ€glich eine kurze StoßlĂŒftung (5-10 Min.) vornehmen, wobei eine QuerlĂŒftung besonders effektiv ist.

Was muss ich bei Verdacht auf Schimmelbefall beachten?

Da Schimmelpilzbefall auch zu gesundheitlichen BeeintrĂ€chtigungen sowie Allergien fĂŒhren und rechtliche AnsprĂŒche auslösen kann, ist eine genaue Bestandsaufnahme ebenso wichtig wie eine UrsachenklĂ€rung. Dies kann seriös und hinreichend sicher nur durch ein Gutachten erfolgen, wobei Messungen (Luftfeuchte, Raumtemperatur, Raumluft) und Materialproben Aufschluss ĂŒber mögliche Innenraumbelastungen, Schadensquellen und –ursachen geben. Gerade die Ergebnisse der Ursachensuche sind im Hinblick auf miet- rechtliche Konsequenzen von grĂ¶ĂŸter Wichtigkeit.

Welche Pflichten und Rechte habe ich als Mieter?

Heizen und LĂŒften
Eine grundsĂ€tzliche Heizpflicht besteht fĂŒr den Mieter nicht. Er muss allerdings Sorge tragen, dass nicht durch das unterlassene Heizen SchĂ€den, wie z.B. das Einfrieren von Wasserleitungen oder das Auftreten von Feuchtigkeit, in der Wohnung auftreten können. Der Mieter ist also lediglich gehalten, in zumutbarem Umfang sein Heiz- und LĂŒftungsverhalten der Wohnung anzupassen. Dabei muss sich der Mieter allerdings eventuell geĂ€nderten bauphysikalischen VerhĂ€ltnissen (z.B. bei Einbau isolierverglaster Fenster) anpassen und sein Heiz- und LĂŒftungsverhalten Ă€ndern, wenn er zuvor vom Vermieter hierĂŒber sachgerecht und prĂ€zise aufgeklĂ€rt wurde. Was zumutbar oder unzumutbar ist, wird von der Rechtsprechung nicht genau definiert. Als unzumutbar wird von einigen Gerichten angesehen: 5-6 maliges LĂŒften pro Tag bei BerufstĂ€tigen, stĂ€ndige Raumtemperaturen von 22°C bzw. ĂŒbersteigertes Heizen und LĂŒften(LG Hamburg NZM 1998,571; AG MĂŒnchen Urt.06.09.10 Az. 412 C 11503/09), Schlafzimmer auf 18-20°C zu beheizen; große MöbelstĂŒcke von der Wand abzurĂŒcken oder an bestimmten WĂ€nden ĂŒberhaupt keine Möbel aufzustellen (OLG DĂŒsseldorf DWW 1996,278). Zumutbar hingegen sei ein 2-3 maliges QuerlĂŒften (OLG Frankfurt NZM 2001, 39), ein Abstand der Möbel von der Außenwand, der sich aus dem Vorhandensein der Bodenleiste ergibt (LG Hamburg WuM 2000,329; LG MĂŒnchen I WuM 1991,584).

MĂ€ngelanzeige
Als Mieter bin ich zunĂ€chst einmal  nach den allgemein ĂŒblichen mietvertraglichen Vereinbarungen, aber auch nach den gesetzlichen Bestimmungen (§536c BGB), verpflichtet, den Schimmelbefall dem Vermieter anzuzeigen. Eine Form ist hierfĂŒr zwar nicht vorgeschrieben, sollte zur Dokumentation (auch) jedoch schriftlich erfolgen. Dabei sollte der Vermieter gleichzeitig unter angemessener Fristsetzung (z.B. 14 Tage) zur Behebung der MĂ€ngel aufgefordert werden und der Mieter sich das Recht einer etwaigen Mietminderung ausdrĂŒcklich vorbehalten.

Mietminderung
Schimmelpilzbefall und/oder Feuchtigkeit in der Wohnung sind ein Mietmangel, der den Mieter berechtigt, die Miete gem. § 536 BGB angemessen zu kĂŒrzen. Die Höhe dieser Mietminderung hĂ€ngt natĂŒrlich von der Anzahl der betroffenen RĂ€ume und dem Ausmaß des Befalls ab:

10 % Schimmel nach Einbau neuer Fenster (LG MĂŒnchen NJW 2007,2500)
25 % Schimmel und Verfleckung in 2 RĂ€umen (AG LĂŒdenscheid, WuM 2007, 16)
50 % Feuchtigkeit u. Schimmel in Wohnzimmer (LG Hamburg ZMR 2008, 4567)
50% Schimmel in Wohnung ĂŒber Tiefgarage (AG Krefeld, 12 C 301/06).

Zur genauen Berechnung der Mietminderung bzw. bevor irgendwelche MietabzĂŒge vom Mieter vorgenommen werden, ist zur Vermeidung von Rechtsnachteilen eine Rechtsberatung (z.B. durch Rechtsanwalt oder Mieterverein) unabdingbar.

KĂŒndigung
Neben der Mietminderung kann der Mieter unter UmstĂ€nden das MietverhĂ€ltnis auch fristlos kĂŒndigen. Dies kommt insbesondere bei einem nicht unerheblichen Schimmel-pilzbefall und/oder GesundheitsgefĂ€hrdung durch den Befall in Betracht.

Schadenersatz
Schließlich kann im Einzelfall der Mieter gegenĂŒber dem Vermieter auch Schadensersatz verlangen, z.B. fĂŒr sein beschĂ€digtes Inventar oder die notwendig gewordenen Umzugskosten .

Die verĂ€nderten Lebensgewohnheiten sowie die Zunahme wĂ€rmedĂ€mmender baulicher Maßnahmen, z. T. vorgegeben durch die gesetzlichen Bestimmungen zur Energieeinsparung, lassen verstĂ€rkt das Problem von Schimmelbefall in Wohnungen aufkommen. Die starke Zunahme dieses Problembereichs in der tĂ€glichen Beratungspraxis haben den Verfasser veranlasst, Betroffenen einige Hinweise zum besseren VerstĂ€ndnis der Schimmelthematik an die Hand zu geben.