Newsletter Oktober 2011: Neue BGH-Urteile

Verj√§hrung von Schadensersatzanspr√ľchen einer Eigent√ľmergemeinschaft gegen einen Mieter
Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt, dass die kurze Verj√§hrungsvorschrift des ¬ß 548 Abs.1 BGB (6 Monate nach R√ľckgabe der Wohnung) auf Schadensersatzanspr√ľche einer Wohnungseigent√ľmer-gemeinschaft gegen den Mieter wegen Besch√§digung von Gemeinschaftseigentum keine Anwendung findet, sondern der Regelverj√§hrung von 3 Jahren unterliegt. Die Mieter einer Eigentumswohnung hatten bei ihrem Auszug zum Transport ihrer M√∂bel den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug benutzt und innen besch√§digt und einen Schaden von 6.777,05‚ā¨ verursacht. Die Klage wurde aber erst ca. 1 Jahr nach ihrem Auszug erhoben. Der BGH lehnte eine Anwendung des ¬ß 548 BGB ab mit dem Verweis auf das durch das Mietverh√§ltnis besonders gepr√§gte Verh√§ltnis Mieter/Vermieter. Eine analoge Anwendung scheide ebenfalls aus, weil keine Gesetzesl√ľcke vorl√§ge und es auch an einer vergleichbaren Interessenslage fehle.

BGH Urt. v. 29.06.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 349/10

Bei Verurteilung muss Mieterh√∂hung auch f√ľr die Vergangenheit gezahlt werden
In dieser Entscheidung hatte der BGH √ľber die Auslegung einer Urteilsformel, in der der Zeitpunkt, ab dem die Miete sich erh√∂hte, fehlte,¬† zu entscheiden. Der Vermieter verlangte vom Mieter ab Nov. 2005 eine h√∂here Miete. Nachdem der Mieter der Mieterh√∂hung¬† nicht zugestimmt hatte, erhob der Ver-mieter Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterh√∂hung.¬† Hier√ľber entschied das zust√§ndige Gericht erst im Mai 2007 und verurteilte den Mieter, der Erh√∂hung der Miete zuzustimmen, ohne einen Termin hierf√ľr zu benennen. Nach Ansicht des BGH war dies auch nicht erforderlich, weil durch Auslegung ermittelt werde k√∂nne, ab welchem Zeitpunkt die erh√∂hte Miete geschuldet sei. ¬ß 894 ZPO bewirke, dass mit der rechtskr√§ftigen Verurteilung die Zustimmungserkl√§rung des Mieters als abge-geben¬† gelte mit der Rechtsfolge, dass der Mieter nach ¬ß558b BGB die erh√∂hte Miete f√ľr die Zeit ab dem dritten auf das Erh√∂hungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schulde.

BGH Urt. v. 08.06.2011 ‚Äď VIII ZR 204/10

Mieter-Tipp
Vorsicht, wenn bei Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung auch noch zus√§tzlich Kosten f√ľr Haureinigung, Gartenpflege und Winterdienst umgelegt werden. Da es typische Arbeiten eines Hausmeisters sind, ist nicht auszuschlie√üen, dass eine Doppelzahlung droht. Das l√§sst sich nur durch eine genaue Pr√ľfung des Hausmeistervertrages mit entsprechendem Leistungsverzeichnis pr√ľfen und ausschlie√üen. Auch besteht die Gefahr, dass bei den Hausmeisterkosten oft unzul√§ssiger Weise Ver-waltungs- und/oder Instandhaltungskosten anteilig enthalten sind, so wenn der Hausmeister z.B. die Hausordnung √ľberwachen und Kleinreparaturen durchf√ľhren soll.

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