Aktuelles

Kündigung einer separat angemieteten Garage

In dieser Entscheidung ging es erneut darum, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine(n) Garage/Stellplatz vorliegt. Der Senat nimmt nochmals auf seine Grundsatzentscheidung aus dem Jahre 2011 Bezug und stellt erneut klar, dass bei einem Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag für eine Garage bzw. Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen spreche. Es bedürfe dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage/den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Dagegen spreche jedoch alles für eine rechtliche Selbstständigkeit der getrennt abgeschlossenen Verträge für Wohnung und Garage bzw. Stellplatz, wenn in den Verträgen unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart werden. In derartigen Fällen kann jeder Vertrag gesondert gekündigt werden.

BGH Bschl. v.04.06.2013 – VIII ZR 422/12

Schadensersatzanspruch nach § 536a BGB besteht unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigung

Bei diesem Fall hatte der Mieter wegen Schimmelbefall in der Wohnung das Mietverhältnis fristlos über seinen Anwalt – ohne Beifügung einer Vollmacht – kündigen lassen. Mit der Klage machte der Mieter nunmehr Schadensersatzansprüche (vorgerichtl. RA-Kosten, Mietdifferenz, Sachverständigenkosten…) geltend. Die Frage, die der Senat zu entscheiden hatte war, ob für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach § 536a BGB Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde. Nach Ansicht des BGH kommt es jedoch allein darauf an, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorlagen, also ein Wohnungsmangel vorlag, der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug war und hierdurch dem Mieter ein Schaden entstanden ist. Insoweit schadete es also nicht, dass die Kündigung aufgrund der fehlenden Vollmacht einen formellen Mangel hatte.

BGH Urt. v. 03.07.2013 – VIII ZR 191/12

Mieter-Info
In den letzten Wochen wurde in den Medien über ein Räumungsurteil des Amtsgerichtes Düsseldorf berichtet, bei dem das Gericht Zigarettenrauch als Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung anerkannt hat. Die Berichterstattung darüber ist irreführend! Vorweg: Das Urteil ist nicht rechtskräftig! Es ist (immer noch) geltende BGH-Rechtsprechung, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört und nur exzessives Rauchen zu Schadensersatzansprüchen bzw. einer Kündigung führen kann. Zum Urteil: Das Gericht hatte aus prozessualen Gründen überhaupt keine Beweisaufnahme durchgeführt. Zudem wurde die Kündigung nicht auf das Rauchen als Solches, sondern allein auf das unzureichende Lüften der Wohnung und die damit einhergehende Geruchsbelästigung im Treppenhaus gestützt.

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Schätzung bei Heizkosten

In dieser Entscheidung weist der BGH darauf hin, dass die Frage, ob eine Schätzung der Heizkosten zulässig und möglich sei, sich allein aus § 9a HeizkV ergebe. Danach muss der Wärmeverbrauch des Mieters geschätzt werden, wenn der am Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen kann. Da eine Messung nicht nachgeholt werden kann, muss er den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum ermitteln. Lässt der Vermieter den Verbrauchswert insoweit zulässigerweise schätzen, ist eine Kürzung um 15 % nach § 12 HeizkV unzulässig. Ist auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung jedoch nicht möglich, so bleibt nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung nach der Wohnfläche, wobei dann allerdings eine Kürzung von 15 Prozent gemäß § 12 HeizkV vorzunehmen wäre.

BGH Bschl. v.05.03.2013 – VIII ZR 310/12

Keine Nachbesserung bei Schallschutz nach Umbauarbeiten

In dem Urteil befasste sich der BGH mit der Frage, welcher Maßstab anzulegen ist bei der Beurteilung, ob eine Wohnung in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist. Dabei ging es um ein Haus, das nach dem Krieg 1952 wieder aufgebaut und im Jahre 2003 das Dachgeschoss ausgebaut wurde. Der Mieter bemängelte den Schallschutz seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und minderte deswegen die Miete. Der BGH entschied, dass die Mietminderung zu Unrecht erfolgte. Er begründete seine Entscheidung damit, dass bei Fehlen einer vertraglichen Abrede der Mieter nur Anspruch auf den Schallschutz habe, der den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspreche. Zu einer nachträglichen Verbesserung des Schallschutzes sei der Vermieter nur verpflichtet, wenn er neu baut oder das Gebäude grundlegend verändere. Dies sei bei den Umbauarbeiten, bei der auf nur 12% der Gesamtfläche der Estrich entfernt und erneuert und im Übrigen nur abgeschliffen und neu verspachtelte worden sei, nicht der Fall.

BGH Urt. v. 05.06.2013 – VIII ZR 287/12

Mieter-Info
Mietpreisbremse für Augsburg kommt !!!
Unser massiver Einsatz hat sich gelohnt! Der Augsburger Stadtrat hat beschlossen, Augsburg in die sog. Kappungsgrenzesenkungsverordnung aufzunehmen, wonach die Mieten innerhalb von 3 Jahren künftig nur um maximal 15 Prozent (statt 20%) erhöht werden dürfen. Der Oberbürgermeister hat mit einer Dringlich-keitsentscheidung dafür gesorgt, dass der Antrag auf Aufnahme Augsburgs in diese Verordnung noch so rechtzeitig bei der Bayerischen Staatsregierung gestellt werden konnte, dass diese noch vor der Sommerpause hierüber entscheiden kann.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Juli 2013

Kein Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung nach kurzer Zeit

In dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen nicht rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden, bei Abschluss des Vertrages aber noch nicht absehbar war. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages das Mietverhältnis gekündigt, weil ihr sie das Haus für ihren Enkel, dessen Ehefrau und Tochter benötige. Bei Vertragsabschluss wurde den Mietern vom Schwiegersohn der Vermieterin noch versichert, dass Eigenbedarf nicht in Betracht komme, das Haus allenfalls verkauft werden könne. Der BGH sah darin eine reine – unverbindliche – Wissensäußerung, die sich auf den damaligen Stand bezog und eine Änderung nicht absehbar gewesen sei. .Der Enkel habe seine Lebensplanung erst zu einem späteren Zeitpunkt geändert, was bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar war. Die Mieter hätten es in der Hand gehabt, einen etwaigen Eigenbedarf mietvertraglich auszuschließen oder sich durch einen (beiderseitig) befristeten Kündigungsausschluss vor einer Kündigung nach kurzer Mietdauer zu schützen.

BGH Urt. v.20.03.2013 – VIII ZR 233/12

Höhere  Mietsicherheit zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs zulässig

In dem Urteil ging es darum, ob neben der Kaution eine weitere Sicherheit – hier in Form einer Bürgschaft – der Höhe nach unbegrenzt sein darf. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens 3 Monatsmieten betragen. Im vorliegenden Fall war der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand, ihm drohte die Kündigung. Der Vermieter nahm auf Bitten der Schwester des Mieters von der Kündigung Abstand, weil sie eine Bürgschaftserklärung abgab. Daraufhin glich der Vermieter den Rückstand mit der ursprünglich gezahlten Kaution aus. In der Folgezeit kam es wieder zu Mietrückständen von 6.499,85€. Nunmehr verlangte der Vermieter diesen Betrag von der Schwester aus der Bürgschaft. Diese wollte jedoch nur einen Teil i.H.v. 3 Monatsmieten bezahlen. Der BGH gab dem Vermieter jedoch Recht. Die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit greife nicht, wenn die Sicherheit von einem Dritten gewährt werde, um eine dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzuges abzuwenden.

BGH Urt. v. 10.04.2013 – VIII ZR 379/12

Mieter-Info
15 %ige Kommunale Kappungsgrenze
Die Bayerische Staatsregierung hat am 3. Mai eine sog. Kappungsgrenzesenkungsverordnung beschlossen, wonach die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen 15 Prozent beträgt (vgl. § 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Dabei wurde jedoch zunächst nur die Landeshauptstadt München direkt in die Verordnung mit aufgenommen. Die Verordnung ist am 15. Mai in Kraft getreten. Alle anderen Großstädte über 50.000 Einwohner können auf Antrag ebenfalls in diese Verordnung mit aufgenommen werden. Der Mieterverein Augsburg hat den Oberbürgermeister und alle im Stadtrat vertretenen Fraktionen aufgefordert, sofort einen Antrag zu stellen.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Juni 2013

Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung in Formularmietverträgen

Bei dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob eine Formularklausel in einem Mietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt. Im zu entscheidenden Fall waren die Mieter mit einem kleinen Hund, der auf ärztliches Anraten für den Sohn der Mieter angeschafft worden war, eingezogen. Der Vermieter verlangte aufgrund der Mietvertragsklausel, die Entfernung des Hundes, obwohl die anderen Hausbewohner keine Einwände gegen die Hundehaltung hatten. Der BGH stellte klar, dass ein generelles Verbot wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Mietgebrauch i.S.v. § 535 Abs. 1 BGB gehöre, erfordere eine umfassende Interessensabwägung im Einzelfall. Dabei seien gewichtige Mieterinteressen an der Hundehaltung (z.B. Blindenhund, bereits langjährige Tierhaltung bei alten und kranken Hundehaltern) mit den Belangen der anderen Hausbewohnern und Nachbarn abzuwägen. Ein Verbot, das die Haltung von Hunden und Katzen von vornherein und kategorisch ausschließt ist danach unzulässig.

BGH Urt. v.20.03.2013 – VIII ZR 168/12

Musikunterricht in der Mietwohnung kann verboten werden

Der Sohn der Mieterin war erst später in die Wohnung eingezogen und hatte über mehrere Jahre hinweg ohne Erlaubnis des Vermieters an drei Werktagen etwa 12 Schüler Gitarrenunterricht erteilt. Wegen des damit verbundenen Lärms kam es immer wieder zu Streitigkeiten mit den Nachbarn. Nach dem Tod seiner Mutter wollte der Sohn das Mietverhältnis fortsetzen bzw. in den Mietvertrag eintreten. Damit war der Vermieter nicht einverstanden und kündigte das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB. Der BGH gab dem Vermieter Recht. Der BGH bestätigte seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, in einer ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung vom Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht geduldet werden müssen. Allerdings könne im Einzelfall der Vermieter verpflichtet sein, eine entsprechende Erlaubnis zu beruflicher Nutzung der Wohnung zu erteilen, wenn damit im Vergleich zu einer üblichen Wohnungsnutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen.

BGH Urt. v. 10.04.2013 – VIII ZR 213/12

Mieter-Tipp
Vermieterwechsel
Der neue Eigentümer bzw. Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung hat keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrages oder Änderung des bisherigen Vertrages, indem er z.B. bislang nicht vereinbarte Nebenkosten künftig abrechnen will oder nachträglich vom Mieter eine (ggf. auch höhere) Kaution fordert. Hat der Mieter bereits an den Voreigentümer eine Kaution gezahlt, muss sich der neue Eigentümer an den Voreigentümer wenden. Der Mieter muss lediglich, z. B. mittels eines Kontoauszugs oder einer Quittung, nachweisen können, dass er die Kaution auch tatsächlich gezahlt hat.

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Mieter darf nach eigener Korrektur der Abrechnung die Betriebskostenvorauszahlung kürzen

Mit diesem Urteil gibt der BGH-Senat dem Mieter das Recht, eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung selbst zu korrigieren und bei einem sich hiernach ergebenden Abrechnungsguthaben die laufenden Betriebs-kostenvorauszahlungen zu kürzen. Die Abrechnung des Vermieters hatte für den Mieter eine Nachzahlung in Höhe von 84,26 € ausgewiesen. Der Mieter erhob verschiedene Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit der Abrechnung und kam im Ergebnis zu einem Guthaben von 376,49€. Dies teilte er dem Vermieter mit und kündigte eine Herabsetzung seiner bisherigen BK-Vorauszahlungen sowie eine Verrechnung des Abrechnungsguthabens mit der übernächsten Mietzahlung an. Zurecht entschied der BGH. Der BGH sah keinerlei Gründe, dem Mieter die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren und bei einem von ihm selbst zutreffend berechneten Abrechnungsergebnis die Vorauszahlungen zu kürzen.

BGH Urt. v.06.02.2013 – VIII ZR 184/12

Leerstehende Wohnungen in der Betriebskostenabrechnung

Bei dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob und wie leerstehende Wohnungen in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen sind. Eine generelle Betrachtung lehnt der BGH ab und stellt vielmehr auf den Einzelfall ab. Aus Gründen der Billigkeit könne es durchaus geboten sein, dass aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles (insbesondere Umfang und Dauer des Leerstandes und Höhe der strittigen Kosten) eine fiktive Person für die Zeit des Leerstandes anzusetzen, um auf diese Weise den Vermieter angemessen an den Leerstandskosten zu beteiligen. Dies dürfte sich insbesondere für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt ( Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren nach Fixkosten). Bei Wasser und Abwasser könnte der Vermieter nur mit den Grundkosten belastet werden. Im zu entscheidenden Fall hatte das Gericht bei einem zweimonatigen Leerstand in einem 3-Fam-Haus für die leerstehende Wohnung fiktiv eine Person angesetzt. Dies hielt der BGH für okay.

BGH Bschl. v. 08.01.2013 – VIII ZR 180/12

Mieter-Tipp
Notreparaturen
Bei Auftreten von Mängel oder Schäden in der Wohnung oder am Haus sollte der Vermieter oder die von ihm beauftragte Hausverwaltung möglichst sofort unterrichtet und zur Beseitigung aufgefordert werden. Diese müssen sich dann um die Schadensbeseitigung kümmern. In Notfällen dauert das aber oft viel zu lange. Sind daher weder Vermieter noch Hausverwaltung telefonisch erreichbar, zum Beispiel an einem Wochenende und duldet der Mangel/Schaden kein weiteres Zuwarten, so kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die notwendigen Kosten dann tragen. Aber Achtung: Man sollte diese Vorgehensweise unbedingt gut, insbesondere durch Zeugen dokumentieren.

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