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Wirksamer Kündigungsausschluss von § 573a BGB zugunsten des Mieters

Der BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage befasst, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit dem früheren Vermieter vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung privilegiert nach § 573 a BGB kündigen kann. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Einliegerwohnung) das Mietverhältnis ohne Kündigungsgrund kündigen. Im Mietvertrag war seinerzeit vereinbart worden, dass die Vermieterin das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin vorliegen, die eine Beendigung notwendig machen. In der Folgezeit wurde das Gebäude mehrfach verkauft, wobei allerdings die Mieterschutzbestimmung im Kaufvertrag nicht übernommen wurde. Der Erwerber kündigte schließlich wegen Eigenbedarfs und stützte die Kündigung hilfsweise auch auf § 573a BGB Der BGH entschied jedoch, dass aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Kündigungsbeschränkung eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB ausgeschlossen sei und der Grundsatz nach § 566 Abs. 1 BGB „Kauf bricht nicht Miete“ auch für derartige Kündigungsbeschränkungen gelte.
BGH Urt. v.16.10.2013 – VIII ZR 57/13

Kein Anspruch auf gesetzlichen Verzugszinsen bei verspäteter Auszahlung des Betriebskostenguthabens

In dieser Entscheidung, die ein gewerbliches Mietverhältnis betraf, stellte der Senat klar, dass der Mieter keinen Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen hat, wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist. Die Vermieterin, die zur jährlichen Abrechnung verpflichtet war, rechnet die Betriebskosten für die Jahre 2002 bis 2007 erst nach schriftlicher Aufforderung des Mieters im Jahre 2009 ab, aus denen sich erhebliche Guthaben zu Gunsten des Mieters ergaben. Dieser wollte daraufhin Verzugszinsen für die Vergangenheit, jeweils vom ersten Tag des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres. Dies lehnte der BGH ab mit dem Hinweis, dass erst mit Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten erlange. Schließlich habe es der Mieter in der Hand, eine zeitnahe Abrechnung zu erzwingen. So könne er seine laufenden Betriebskostenvorauszahlungen einstellen, wenn der Vermieter nicht zeitnah abrechnet.

BGH Urt. v. 05.12.201 – XII ZR 44/11

Mieter-Tipp
Nach dem Gesetz muss der Vermieter auch für eine ordnungsgemäße Beheizung  der Wohnung als Teil des zu gewährenden Mietgebrauchs Sorge tragen. Diese Verpflichtung ist nur erfüllt, wenn in den Räumen eine Mindesttemperatur von 21˚C nach DIN 4701 zwischen 7.00 – 23.00 Uhr erzielt wird. Anderenfalls kann die Miete gemindert werden, z.B. bei 15˚-18˚C => 20 – 30%. Bei einem Heizungsausfall ist eine Mietminderung von 50%, bei extrem kalten Außentemperaturen bis zu 100% berechtigt.

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Gewerbliche Nutzung eines Einfamilienhauses ist vertragswidrig

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter das zu Wohnzwecken angemietete Einfamilienhaus unerlaubterweise für gewerbliche Zwecke nutzt. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter, seine Wohnadresse als Geschäftsadresse für seinen Gewerbe-betrieb (Hausmeisterservice u.a. ) angemeldet. Der Vermieter mahnte ihn wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten EFH ab und kündigte – zu Recht nach Ansicht des BGH. Es komme nicht darauf an, ob von dem Gewerbebetrieb des Mieters konkrete Störungen ausgegangen seien, ob Kundenverkehr bestand oder Betriebsfahrzeuge auf dem Grundstück abgestellt worden seien. Es komme allein darauf an, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten – so wie hier – eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.

BGH Bschl. v.31.07.2013 – VIII ZR 149/13

Vermieter muss keine Rechnungen von Vorlieferanten des Contractors vorlegen
Bei dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, ob der Mieter bei Einschaltung eines Contractors (Wärmelieferant) ein Recht auf Einsicht in die Rechnung für die Fernwärmelieferung des Vorlieferanten des Contractors hat. Dies verneinte der Senat. Die dem Vermieter obliegende Informations- und Rechnungslegungspflicht zur Überprüfung einer Abrechnung durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen dürften nicht überspannt werden. In den Fällen der Versorgung des Mieters mit Heizenergie durch einen Wärmecontractor habe der Mieter keinen Anspruch auf Auskunft über die Vereinbarungen, die mit dem Vorlieferanten geschlossen worden sind. Schließlich habe der Mieter  auch bei einem unmittelbaren Energiebezug durch den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft darüber, zu welchem Preis  und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits vom Vorlieferant bezieht. Ausreichend sei das dem Mieter zustehende Einsichtsrecht in den vom Vermieter mit dem Wärmecontractor abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrages, um die Heizkostenabrechnung nachzuprüfen.

BGH Urt. v. 03.07.2013 – VIII ZR 322/12

Mieter-Tipp
Richtiges Heizen und Lüften tragen nicht nur zu einem gesunden Wohnklima bei, sondern helfen vor allem aber auch, Heizkosten zu sparen. Vor dem mehrmals täglichen kurzen und kräftigen Lüften sollte die Heizung abgestellt werden. Idealerweise sollte in den Wohnräumen die Temperatur 20° – 22°C, in Küche 18°-20°C, im  Schlafzimmer 16° -18°C und im Bad max. 23°C betragen. Fenster und Türen sollten dicht sein bzw. vorhandene Ritzen mit Tesamoll abgedichtet werden. Außerdem sollte man darauf achten, dass nach Möglichkeit keine dicken Gardinen oder Möbel direkt vor den Heizköper sind, damit eine bessere Abstrahlungswärme erzielt wird. Wenig oder überhaupt nicht genutzte Räume sollten nur mäßig beheizt werden. Allein die Absenkung der Raumtemperatur um 1°C spart nahezu schon 6 Prozent der Heizenergie!

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Kündigung einer separat angemieteten Garage

In dieser Entscheidung ging es erneut darum, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine(n) Garage/Stellplatz vorliegt. Der Senat nimmt nochmals auf seine Grundsatzentscheidung aus dem Jahre 2011 Bezug und stellt erneut klar, dass bei einem Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag für eine Garage bzw. Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen spreche. Es bedürfe dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage/den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Dagegen spreche jedoch alles für eine rechtliche Selbstständigkeit der getrennt abgeschlossenen Verträge für Wohnung und Garage bzw. Stellplatz, wenn in den Verträgen unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart werden. In derartigen Fällen kann jeder Vertrag gesondert gekündigt werden.

BGH Bschl. v.04.06.2013 – VIII ZR 422/12

Schadensersatzanspruch nach § 536a BGB besteht unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigung

Bei diesem Fall hatte der Mieter wegen Schimmelbefall in der Wohnung das Mietverhältnis fristlos über seinen Anwalt – ohne Beifügung einer Vollmacht – kündigen lassen. Mit der Klage machte der Mieter nunmehr Schadensersatzansprüche (vorgerichtl. RA-Kosten, Mietdifferenz, Sachverständigenkosten…) geltend. Die Frage, die der Senat zu entscheiden hatte war, ob für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach § 536a BGB Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde. Nach Ansicht des BGH kommt es jedoch allein darauf an, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorlagen, also ein Wohnungsmangel vorlag, der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug war und hierdurch dem Mieter ein Schaden entstanden ist. Insoweit schadete es also nicht, dass die Kündigung aufgrund der fehlenden Vollmacht einen formellen Mangel hatte.

BGH Urt. v. 03.07.2013 – VIII ZR 191/12

Mieter-Info
In den letzten Wochen wurde in den Medien über ein Räumungsurteil des Amtsgerichtes Düsseldorf berichtet, bei dem das Gericht Zigarettenrauch als Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung anerkannt hat. Die Berichterstattung darüber ist irreführend! Vorweg: Das Urteil ist nicht rechtskräftig! Es ist (immer noch) geltende BGH-Rechtsprechung, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört und nur exzessives Rauchen zu Schadensersatzansprüchen bzw. einer Kündigung führen kann. Zum Urteil: Das Gericht hatte aus prozessualen Gründen überhaupt keine Beweisaufnahme durchgeführt. Zudem wurde die Kündigung nicht auf das Rauchen als Solches, sondern allein auf das unzureichende Lüften der Wohnung und die damit einhergehende Geruchsbelästigung im Treppenhaus gestützt.

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Schätzung bei Heizkosten

In dieser Entscheidung weist der BGH darauf hin, dass die Frage, ob eine Schätzung der Heizkosten zulässig und möglich sei, sich allein aus § 9a HeizkV ergebe. Danach muss der Wärmeverbrauch des Mieters geschätzt werden, wenn der am Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen kann. Da eine Messung nicht nachgeholt werden kann, muss er den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum ermitteln. Lässt der Vermieter den Verbrauchswert insoweit zulässigerweise schätzen, ist eine Kürzung um 15 % nach § 12 HeizkV unzulässig. Ist auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung jedoch nicht möglich, so bleibt nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung nach der Wohnfläche, wobei dann allerdings eine Kürzung von 15 Prozent gemäß § 12 HeizkV vorzunehmen wäre.

BGH Bschl. v.05.03.2013 – VIII ZR 310/12

Keine Nachbesserung bei Schallschutz nach Umbauarbeiten

In dem Urteil befasste sich der BGH mit der Frage, welcher Maßstab anzulegen ist bei der Beurteilung, ob eine Wohnung in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist. Dabei ging es um ein Haus, das nach dem Krieg 1952 wieder aufgebaut und im Jahre 2003 das Dachgeschoss ausgebaut wurde. Der Mieter bemängelte den Schallschutz seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und minderte deswegen die Miete. Der BGH entschied, dass die Mietminderung zu Unrecht erfolgte. Er begründete seine Entscheidung damit, dass bei Fehlen einer vertraglichen Abrede der Mieter nur Anspruch auf den Schallschutz habe, der den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspreche. Zu einer nachträglichen Verbesserung des Schallschutzes sei der Vermieter nur verpflichtet, wenn er neu baut oder das Gebäude grundlegend verändere. Dies sei bei den Umbauarbeiten, bei der auf nur 12% der Gesamtfläche der Estrich entfernt und erneuert und im Übrigen nur abgeschliffen und neu verspachtelte worden sei, nicht der Fall.

BGH Urt. v. 05.06.2013 – VIII ZR 287/12

Mieter-Info
Mietpreisbremse für Augsburg kommt !!!
Unser massiver Einsatz hat sich gelohnt! Der Augsburger Stadtrat hat beschlossen, Augsburg in die sog. Kappungsgrenzesenkungsverordnung aufzunehmen, wonach die Mieten innerhalb von 3 Jahren künftig nur um maximal 15 Prozent (statt 20%) erhöht werden dürfen. Der Oberbürgermeister hat mit einer Dringlich-keitsentscheidung dafür gesorgt, dass der Antrag auf Aufnahme Augsburgs in diese Verordnung noch so rechtzeitig bei der Bayerischen Staatsregierung gestellt werden konnte, dass diese noch vor der Sommerpause hierüber entscheiden kann.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Juli 2013