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Ausgleichsanspruch in Geld statt Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
In dieser Entscheidung bestätigt der Senat die bisherige BGH-Rechtsprechung, dass sich im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für vom Mieter ge-schuldete und nicht erbrachte Renovierungsarbeiten ergeben kann, wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält. Hintergrund hierfür sei die Erwägung, dass die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Vornahme von Schönheits-reparaturen quasi  Teil der Miete für die Gebrauchsüberlassung sei. Allerdings stellte der BGH klar, dass dies jedoch nur dann in Betracht komme, wenn tatsächlich auch ein Umbau stattfindet. Diese Rechtsprechung sei hingegen nicht auf jene Fälle übertragbar, in denen der Vermieter einen Umbau zwar ankündige, von einem Umbau der Mietsache aber letztlich absehe. In diesen Fällen bleibe es vielmehr bei dem Anspruch des Vermieters und damit dem Recht des Mieters, die geschuldeten Schönheitsreparaturen auszuführen. Ist der Mieter hierzu nicht bereit kann der Vermieter nur Schadensersatz nach §§ 280 I, III, 281 I BGB verlangen.

BGH Urt. v.12.02.2014 – XII ZR 76/13

Fristlose Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung
Der BGH hat sich in dieser Entscheidung, mit den Rechtswirkungen der vom Insolvenzverwalter erklärten Freigabe eines Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO sowie mit den Folgen falscher Angaben des Mieters in einer sogenannten Vorvermieterbescheinigung befasst. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine sogenannte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt, worin der bisherige Vermieter bestätigte, dass der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt hat. Diese Bescheinigung war aber gefälscht. Als Jahre später ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wurde, kündigte der Vermieter fristlos. Der BGH sah in der gefälschten Bescheinigung eine erhebliche Verletzung der vorvertraglichen Mieterpflichten, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings muss der Vermieter dann zeitnah kündigen.

BGH Urt. v. 09.04.2014 – VIII ZR 107/13

Mieter-Tipp
Augen auf bei der Wohnungsbesichtigung! Immer häufiger kommt es vor, dass die tatsächliche Größe einer Wohnung oft kleiner ist, als sie in Inseraten oder von Maklern angegeben wird. Fehlen dann hierzu auch noch jegliche Angaben im Mietvertrag – bei neueren Formularen häufig der Fall – hat der Mieter schlechte Karten, wenn die Wohnung kleiner ist als angepriesen. Der Mieter hat zwar nach der Rechtsprechung grundsätzlich einen Rückzahlungsanspruch auf zu viel gezahlte Miete, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent abweicht. Hierzu muss aber eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße getroffen worden sein. Daher sollte der Mieter darauf bestehen, dass die Wohnfläche auch im Mietvertrag steht. Angaben in Inseraten oder von Maklern reichen jedenfalls nicht!

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Mai 2014

Schadenersatz bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels
In diesem Urteil legte der BGH fest, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Der Mieter konnte keine Angaben über den Verbleib des fehlenden Schlüssels machen, weshalb die Hausverwaltung aus Sicherheitsgründen den Austausch der Schließanlage für notwendig erachtete und hierfür von dem Mieter einen Kostenvorschuss verlangte. Der Austausch der Schließanlage sollte aber erst bei Zahlungseingang erfolgen. Der Senat stellt in diesem Urteil klar, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch den Austausch einer Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchs-gefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Voraussetzung hierfür sei aber, dass zunächst die Schließ-anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Solange die Schließanlage also nicht ausgetauscht worden ist, besteht mangels Vorliegens eines Vermögensschadens auch kein Schadenersatzanspruch des Vermieters.

BGH Urt. v.05.03.2014 – VIII ZR 205/13

Ermächtigung des Grundstückserwerbers zur Vornahme einer Mieterhöhung
Der BGH hat sich in dieser Entscheidung, mit der Wirksamkeit einer vom Vermieter dem Käufer eines Grundstücks erteilen Ermächtigung schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, befasst. Im notariellen Kaufvertrag war vereinbart, dass der Grundstückserwerber bereits zum „Eintrittsstichtag“ mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter mietrechtliche Erklärungen abzugeben. Dies wurde vom BGH bestätigt. Der Senat entschied, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit erst verbundenen Eintritts in die Vermieterstellung (vgl. § 566 BGB) bereits im notariellen Vertrag ermächtigt werden kann, im eigenen Namen Rechtshandlungen, z.B. Mieterhöhungen, gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es der Offenlegung der Ermächtigung bedürfe.

BGH Urt. v. 19.03.2014 – VIII ZR 203/13

Mieter-Tipp
Die Kosten für Kleinreparaturen bzw. Bagatellschäden muss ein Mieter überhaupt nur dann bezahlen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vereinbart ist. Zudem müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine solche Klausel überhaupt wirksam ist. So muss die Klausel eine angemessene Begrenzung für die einzelne Reparaturmaßnahme (100 – 110€) und eine angemessene Begrenzung  der jährlichen Gesamtbe-lastung für alle Kleinreparaturen von 6%-8% der Jahresbruttokaltmiete enthalten. Als weitere Voraussetzung ist erforderlich, dass die Kleinreparaturklausel nur dann zum Tragen kommt, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter April 2014

Vorkaufsrecht des Mieters
Nach dem Gesetz hat der Mieter, dessen Wohnung zuerst in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird, ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs.1 BGB). Der Mieter kann in diesen Fällen in den zwischen Verkäufer (bisheriger Vermieter) und Käufer ausgehandelten Kaufvertrag eintreten und somit die von ihm bereits bewohnte Wohnung selbst kaufen. Dieses Vorkaufsrecht besteht jedoch nicht, wenn eine Eigentümergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus zuerst kauft und anschließend erst durch Teilungsverein-barung untereinander aufteilt. Nach Ansicht des Gerichts erstreckt sich das Vorkaufrecht nämlich nicht auf den Erwerb des gesamten Grundstücks bzw. Hauses. Der Mieter soll auch auf keinen bloßen Miteigen-tumsanteil, sondern nur das Eigentum an der von ihm bewohnten Wohnung erwerben können.

BGH Urt. v.22.11.2013 – V ZR 96/12

Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnung)
In dieser Entscheidung befasst sich der BGH mit den Voraussetzungen, die an eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG zu stellen sind. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als nach dem Gesetz zulässigen Entgelts (Kostenmiete) verpflichtet ist. Dabei muss jedoch die Erhöhung berechnet und erläutert werden, wobei der Berechnung der Kostenmiete eine sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefügt wird, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. Nach Ansicht des Gerichts reicht es aber aus, wenn nur die Erhöhung selbst erläutert wird, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt. Zur Wahrung der erforderlichen Schriftform sei eine eigenhändige Unterschrift aller-dings nicht notwendig. Es reiche aus, wenn die Erklärung z.B. mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt worden ist und lediglich mit „Ihr Serviceteam Mietmanagement“ unterschrieben ist, wenn durch entsprech-ende Hinweise auf dem Briefbogen zur natürlichen oder juristischen Person erkennbar werde, wer die Mieterhöhung verschickt habe.

BGH Urt. v. 04.12.2013 – VIII ZR 32/13

Mieter-Tipp
Mieterhöhungen als Beratungsthema haben zugenommen, so dass Mieter wissen sollten, dass der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht einseitig die Miete erhöhen kann und er gewisse Formalien zu beachten hat. So darf er die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut erhöhen und muss die gesetzliche Kappungsgrenze beachten. Außerdem muss der Vermieter, da es in Augsburg und Umgebung keinen Mietspiegel gibt, die Erhöhung mit mindestens 3 Vergleichsmieten oder einem Mietgutachten, aus denen sich ergibt, das höhere Mieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bezahlt werden, begründen. Schließlich steht dem Mieter auch eine Überlegungsfrist von 2 Monaten nach Erhalt der Mietforderung zu, innerhalb derer er das Erhöhungsverlangen überprüfen lassen kann. Die erhöhte Miete muss dann erst ab dem 3. Monat nach Eingang des Mieterhöhungsverlangens gezahlt werden.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter März 2014

Untervermietungserlaubnis berechtigt nicht zur Vermietung als Ferienwohnung
In dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, ob eine erteilte Untervermietungs-erlaubnis einen Mieter zur Überlassung der Wohnung an Touristen berechtigt. Im zu entscheidenden Fall nutzte der Mieter die Wohnung nur etwa alle 14 Tag am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter und erbat von der Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung. Diese wurde erteilt. In der Folgezeit bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu 4 Feriengästen an. Zu Unrecht, wie der BGH entschied. Der BGH stellte klar, dass die kurzfristige und kurzzeitige Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen keine Untervermietung sei. Eine Untervermietung sei vielmehr auf gewisse Dauer, also für längere Zeit angelegt. Die Frage, ob die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung des Mietver-hältnisses wegen Vertragsverletzung wirksam ist, entschied der BGH selbst nicht, sondern verwies die Sache ans Berufungsgericht zurück

BGH Urt. v.08.01.2014 – VIII ZR 210/13

Mietminderung bei Schadstoffbelastung durch Kleber
Der BGH entschied, dass eine durch Kleber ausgelöste Schadstoffbelastung (hier: Naphthalin) der Wohnung einen Wohnungsmangel darstellt. Auch wenn dem Schadstoff eine karzinogene (= krebsverursachende) Wirkung zugesprochen werde, muss die Höhe der Mietminderung im Einzelfall durch entsprechende Gutachten festgestellt werden. Eine (pauschale) Mietminderung zu 100 Prozent ist jedenfalls in derartigen Fällen unzulässig. Im zu entscheidenden Fall kam der Sachverständige zum Ergebnis, dass die durch den Parkettkleber verursachte Schadstoffbelastung bei ausreichendem Lüften auf einem Niveau gehalten werden könne, das einem „Normalmaß“ entspreche, wie es im Durchschnitt der Wohnungen anzutreffen sei. Das Gericht sah daher eine Mietminderung von 30 Prozent als ausreichend und billigte den Mietern keine höhere Mietminderung zu.

BGH Bschl. v. 15.01.2013 – VIII ZR 441/12

Mieter-Tipp

Immer mehr Vermieter und Hausverwaltungen verlangen vom Mieter eine Selbstauskunft oder gar eine Schufa-Auskunft über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Eine Verpflichtung hierzu besteht nicht. Andererseits mindern sich die Chancen des Wohnungssuchenden, ist er hierzu nicht bereit. Damit stellt sich die Frage, was darf abgefragt und muss wahrheitsgemäß beantwortet werden. Eine einfache und einheitliche Antwort hierauf gibt es nicht. Fest steht jedoch, dass nur solche Fragen zulässig sind und vom Mieter wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen, die für den Vermieter von maßgeblichem Interesse sind: z. B. Fragen zum Einkommen, zu etwaigen Mietschulden, zu Lohnpfändungen. Selbst Fragen zum Familienstand sind zulässig. Unzulässig sind jedoch Fragen zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, zur Mitgliedschaft in einem Mieterverein, nach Vorstrafen. Auf solche Fragen darf man falsche Antworten geben.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Februar 2014

Widerruf der Untervermietungserlaubnis kein fristloser Kündigungsgrund
In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. Dem Mieter war vom neuen Vermieter fristlos wegen unerlaubter Untervermietung gekündigt worden, nachdem der Vermieter die von seinem Vorgänger erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen hatte. Der Mieter seinerseits kündigte daraufhin dem Untermieter und führte gegen ihn sogar einen Räumungsprozess, der mit einem Räumungsvergleich beendet wurde. Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis erneut. Zu Unrecht, wie der BGH entschied. Nach Ansicht des Senats hat der Mieter seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter nicht verletzt. Dadurch, dass der Mieter im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen den Untermieter führte, habe er alle ihm möglichen, rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermiet-verhältnisses und einen Auszug des Untermieters herbeizuführen.

BGH Urt. v.04.12.2013 – VIII ZR 5/13

Wirksamkeit einer Stromsperre
Der BGH entschied, dass ein Stromanbieter seinem Kunden (hier Mieter) gegenüber die Stromversorgung (Stromsperre) unterbrechen darf, wenn der Kunde die erteilte Jahresabrechnung mit der Begründung nicht bezahlt, sie enthalte nicht gerechtfertigte Preiserhöhungen. In dem zugrundeliegenden Fall bestand unab-hängig von den streitigen Preiserhöhungen, ein Zahlungsrückstand in Höhe von 1005,48€. Dieser Betrag ist nach Ansicht des BGH als Teilforderung zur Zahlung fällig gewesen. Nachdem der Kunde jedoch keinerlei Zahlungen leistete, liege ein erheblicher Zahlungsrückstand vor, der den Stromversorger berechtige, die Stromversorgung zu unterbrechen.

BGH Urt. v. 06.11.2013 – VIII ZR 41/13

Mieter-Tipp

Über Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter jährlich anrechnen. Die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2012 hätte der Vermieter bis spätestens 31.12.2013 übermitteln müssen. Erhält der Mieter die Abrechnung 2012 jedoch erst im Januar 2014, so kann der Vermieter aufgrund einer gesetzlichen Ausschluss-frist hieraus keine Nachzahlungen mehr verlangen. Demgegenüber behält der Mieter aber seinen Anspruch auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens. Als Mieter sollte man daher sehr sorgfältig den Erhalt der Abrech- nung dokumentieren. Gerade bei einer hohen Nachzahlung sollte man die Abrechnung ohnehin sorgfältig prüfen lassen. Hierzu hat der Mieter ein Jahr Zeit.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Januar 2014