Category: Aktuelles

Nachberechnung von Betriebskosten – Verjährung der Nachberechnung

Der BGH stell in diesem Urteil klar, dass der Vermieter sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten kann, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Vorliegend hatte sich der Vermieter bei den Abrechnungen 2002 bis 2006 bei der Position Grundsteuer eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehalten. Das Finanzamt setzte 2007 rückwirkend für diese Jahre eine höhere Grundsteuer fest. Im Januar 2008 machte der Vermieter bei dem Mieter für die Jahre 2002 bis 2006 eine Nachforderung in Höhe von 1.095,55€ geltend. Die Mieter zahlten nicht und beriefen sich auf Verjährung. Betriebskostenforderungen verjähren in 3 Jahren, wobei gem. § 199 BGB Abs.1 BGB die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründeten Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können. Diese Kenntnis habe der Vermieter erst mit dem Bescheid des Finanzamtes vom Dezember 2007 erlangt, so dass die Nachberechnung noch nicht verjährt war. Der Mieter musste die Grundsteuer- Nachforderung bezahlen.

BGH Urt. v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12

Vermieter muss Abschluss eines neuen Mietvertrages bei Modernisierungsarbeiten beweisen

Im Rahmen umfassender Modernisierungsmaßnahmen bot der Vermieter den Mietern eine andere Wohnung als Ausweichquartier an. Für diese Wohnung zahlten die Mieter (nur) die Miete auf der Grundlage des bisherigen Quadratmetermietpreises aus dem bisherigen Mietverhältnis. Der Vermieter wollte für das Ausweichquartier jedoch eine höhere Miete haben und zwar in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei vertrat der Vermieter die Ansicht, dass mit Einzug in die neue Wohnung (Ausweichquartier) ein neuer Mietvertrag geschlossen worden sei. Dem trat der BGH entgegen, indem er dem Vermieter die Beweislast dafür auferlegte, dass anlässlich des Umzuges mit dem Mieter nicht nur ein Austausch des Mietobjektes vereinbart worden sei, sondern darüber hinaus auch ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Es sei nicht unüblich, dass das Mietverhältnis der Parteien unter Auswechselung des Mietobjekts für die neue Wohnung lediglich fortgesetzt worden sei. Die Mieter mussten die höhere Miete nicht bezahlen.

BGH Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 50/12

Mieter-Info
Das Mietrechtsänderungsgesetz ist nun beschlossene Sache, nachdem der Bundesrat am 1.2.2013 dem Gesetz zugestimmt hat. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird unter anderem das Mietminderungsrecht bei energetischen Baumaßnahmen für drei Monate abgeschafft. Die zu erwartende Mieterhöhung kann nicht mehr vor Beginn der Modernisierungsarbeiten als Härtegrund eingewandt werden. Ein neuer Kündigungstat-bestand wird eingeführt, wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt; Wohnungsräumungen aufgrund einer einstweiligen Verfügung werden zulässig. Die Bundesländer können bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in begehrten Städten oder Stadtvierteln begrenzen.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Februar 2013

Keine Mietminderung bei erhöhtem Verkehrslärm

Der BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belas-tung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei Zunahme des Verkehrslärms gemindert werden könnte. Im zu entscheidenden Fall wurde der Verkehr wegen umfangreicher Straßenbauarbeiten für die Dauer von etwa 1 ½ Jahre in eine sonst weniger stark befahrene Straße umgeleitet. Während noch das Amtsgericht und auch das Landgericht als Berufungsgericht dem Mieter eine Mietminderung wegen der gestiegenen Lärmbelästigungen zugestanden, sah der BGH hierfür keinen sachlichen Grund vorliegen. Eine vorübergehende erhöhte Lärmbelästigung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer keinen zur Minderung berechtigten Mangel der Mietsache dar, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte. Eine Mietminderung sei nur möglich, wenn die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Lärmbelästigung als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung vereinbart wurde. Erforderlich sei hierfür, dass der Mieter für den Vermieter erkennbar signalisiert habe, dass es ihm auf die geringe Lärmbelästigung ankomme und der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert habe.

BGH Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

Wartungskosten für Gastherme auch ohne Obergrenze umlagefähig

Mit dieser Entscheidung korrigiert der BGH seine bisherige Rechtsprechung (vgl. Urt. v. 15.5.1991 – VIII  ZR  38/90). Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung i.S.v. § 556 Abs.1 S.2 BGB i.V.m. § 2 Abs.1 Nr. 4a, 4b BetrKV und können gem. § 7 Abs. 2 HeizKostVO vom Vermieter auf Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe umgelegt werden, sofern es sich hierbei um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage i.S.v. § 1 Nr.1 HeizKostVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung vorliegt. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 BGB zu beachten.

BGH Urt. v. 07.11.2012 – VIII ZR 118/12 + VIII ZR 119/12

Mieter-Tipp
Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen und dabei dem Mieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zukommen lassen. Rechnet der Vermieter bzw. die Hausverwaltung kalenderjährlich, also vom 1.1 bis 31.12. eines Jahres ab, so hätte die Jahresabrechnung für 2011 dem Mieter spätestens zum 31.12.2012 vorliegen müssen. Mieter, die ihre Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2011 erst jetzt, also im Januar 2013 oder später erhalten, müssen etwaige Nachzahlungen daraus nicht mehr bezahlen (vgl. § 556 Abs.3 Satz 3 BGB) Der Anspruch auf Aus-zahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen und verjährt erst in 3 Jahren.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Januar 2013

Abrechnung eigener Sach-und Arbeitsleistungen des Vermieters

In dieser Entscheidung befasst sich der BGH mit der Frage, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach-und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter die Arbeiten für Gartenpflege und Hausmeister durch den Einsatz eigenen Personals erledigen lassen, in der Betriebskostenabrechnung aber nicht die tatsächlich dafür angefallenen Kosten, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer) abgerechnet. Obwohl bisher allgemein der Grundsatz galt, dass nur die tatsächlich entstandenen Kosten vom Vermieter umgelegt werden dürfen, lässt der BGH unter Hinweis auf § 1 Abs.1 Satz 2 Betriebskostenverordnung gleichwohl auch in Fällen wie hier eine fiktive Kostenumlage – auch wenn diese deutlich höher ist als die tatsächlichen Kosten – zu. Nach Ansicht des BGH dient diese Regelung gerade dazu, die Abrechnung für den Vermieter einfacher zu machen. Der Senat verlangt lediglich, dass über die anfallenden Arbeiten ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens vom Vermieter vorgelegt wird.

BGH Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Vorgaben der „Ausführungsart“

In diesem Urteil stellt der BGH nochmals eindeutig klar, dass Vertragsklauseln, die den Mieter generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichten, unwirksam sind.  Damit bestätigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung und weist nochmals in aller Deutlichkeit darauf hin, dass der Mieter während der Mietzeit nicht in seiner persönlichen Gestaltungsfreiheit eingeschränkt werden darf. Damit seien auch Klauseln unwirksam, die eine Zustimmung des Vermieters ja nur bei „erheblichen“ Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart vorsehen. Zu Recht weist der BGH darauf hin, dass letztlich auch in derartigen Fällen der Vermieter schließlich zustimmen müsste, wenn beispielsweise der Mieter die Wohnräume in einem ungewöhnlichen Farbton streichen wollte. Hierfür fehle es an einem berechtigten Interesse des Vermieters während der Mietzeit.

BGH Bschl. v. 11.09.2012 – VIII ZR 237/11

Mieter-Tipp
Alle Jahre wieder bringen Schnee und Eis einige Unannehmlichkeiten für Mieter, müssen doch die damit verbundenen Räum- und Streupflichten erfüllt werden. Grundsätzlich sind primär die Grundstückseigentümer oder Vermieter zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet. Mieter müssen nur dann diese Pflichten erfüllen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart worden ist. Allein durch die Hausordnung können Mieter jedenfalls nicht hierzu verpflichtet werden. In der Regel beginnt die Räum- und Streupflicht morgens um 7.00 Uhr – an Sonn- und Feiertagen eine Stunde später – und endet abends um 20.00 Uhr. Dabei ist je nach den tatsächlichen Witterungsverhältnissen mehrmals am Tag zu räumen bzw. zu streuen.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Dezember 2012

Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

In dieser Entscheidung konkretisiert der Senat seine bisherige Rechtsprechung zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter die von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter zurückverlangen kann, wenn dieser seiner Abrechnungspflicht nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht nachkommt. Ein Rückforderungsanspruch steht dem Mieter bekanntlich nur bei beendetem Mietverhältnis zu (vgl. BGH VIII ZR 57/04), während er im noch bestehendem Mietverhältnis in solchen Fällen lediglich die Vorauszahlungen zurückbehalten kann oder aber auf Abrechnung klagen muss (vgl. BGH VIII ZR 191/05). Nunmehr stellt der BGH klar, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses aber nur dann einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen hat, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Insoweit sei der Mieter gerade nicht schutzbedürftig, wenn er darauf verzichtet, auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben.

BGH Urt. v. 26.09.2012 – VIII ZR 315/11

Ordentliche Kündigung bei einem Mietrückstand von einer Monatsmiete möglich

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, wann ein vom Mieter verschuldeter Mietrückstand die ordentliche Kündigung rechtfertigen kann. Nach § 543 Abs.2 Ziff.3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Der Senat weist in dieser Entscheidung darauf hin, dass die besonderen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB nicht gegeben sein müssen. Hier könne der Vermieter auch schon dann kündigen, wenn der Mietrückstand nur eine Monatsmiete betrage. Lediglich dann, wenn der Rückstand weniger als eine Monatsmiete und die Verzugsdauer weniger als ein Monat betrage, sei die Kündigung ausgeschlossen. Außerdem stellte der BGH klar, dass die für fristlose Kündigungen geltende Schutzvorschrift des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nicht auf ordentliche Kündigungen anwendbar sei. Durch die bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist sei der Mieter ausreichend geschützt.

BGH Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12

Mieter-Tipp
Steigende Energiepreise werden erneut zu höheren Heiz- und Warmwasserkosten führen. Umso mehr ist daher notwendig sein bisheriges Verbrauchsverhalten kritisch zu überdenken und eigene Maßnahmen zur Kostenreduzierung zu ergreifen. Daher sollten Räume, die nicht oder nur selten genutzt werden, auch nur mäßig beheizt werden. Allein eine Absenkung der Raumtemperatur um 1˚C führt erfahrungsgemäß zu einer Energieeinsparung von 6 Prozent. Heizkörper sollten entlüftet werden. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Heizkörper möglichst nicht durch Gegenstände verdeckt werden, damit die Wärme besser abgestrahlt werden kann. Während des Lüftens sollten die Thermostatventile zurückgedreht werden.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter November 2012

Ersteigerer muss Kaution zurückzahlen, auch wenn insolvent gegangener Voreigentümer Kaution nicht konkurssicher angelegt hatte

In dieser Entscheidung stellt der Senat klar, dass auch im Falle des Erwerbs einer Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung, der Ersteigerer in die Verpflichtung des Voreigentümers zur Rückgewähr der Kaution eingetreten sei. Die hierfür maßgebliche Vorschrift des §566a BGB gelte auch bei einer Ersteigerung im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 57 ZVG). Mit dem Zuschlag gehe die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit auf den Ersteher über. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566a BGB gelte dies unabhängig davon, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Vielmehr übernehme der Erwerber das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen könne, bleibe dabei jedenfalls unberücksichtigt.

BGH Urt. v. 07.03.2012 – XII ZR 13/10

Stillschweigendes Aufrechnungsverbot mit nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter gegenüber dem Kautionserstattungsanspruch des Mieters mit Forderungen aus abgetretenem Recht, hier des früheren Vermieters, aufrechnen kann. Diese Frage war bislang in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur umstritten. Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution nur mit Forderungen aufrechnen kann, die aus diesem Mietverhältnis stammen. Eine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde, also der Vermieter insoweit keinerlei Ansprüche gegenüber dem Mieter hatte. Die Mietkaution habe einen Treuhandcharakter, der eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausschließe. Sie diene ausschließlich der Sicherung von etwaigen Vermieterforderungen aus dem konkreten Mietverhältnis.

BGH Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 204/11

Mieter-Tipp
Für Mieter einer Einliegerwohnung (aufgrund eines Sonderkündigungsrechtes des Vermieters ) sowie von Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen besteht ein deutlich höheres Risiko vom Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Daher ist es sinnvoll bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (für eine bestimmte Dauer) verzichtet. Ein solcher Verzicht muss zu seiner Wirksamkeit allerdings wegen § 550 BGB schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Oktober 2012