Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung ‚Äď Eine Abrechnung mit vielen Fragezeichen
von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Auch wenn man drau√üen nichts mehr von dem langen Winter versp√ľrt und die schon fast sommerlichen Temperaturen zum Verweilen im Freien einladen, der n√§chste ‚ÄěK√§lte-Schock‚Äú kommt ( in K√ľrze ) bestimmt, n√§mlich dann, wenn man seine Heiz- und Betriebskostenabrechnung f√ľr das Abrechnungsjahr 2009 erhalten wird und eine recht hohe Nachzahlung leisten soll. Erfahrungsgem√§√ü steigen die Betriebskosten, insbesondere die Heizkosten von Jahr zu Jahr und dass, obwohl in aller Regel bei vielen Mietern die monatlichen Vorauszahlungen schon h√§ufig nach Erhalt der letzen Abrechnung erh√∂ht worden sind. Kann das sein? Diese Frage stellen sich immer mehr Betroffene, so dass es in der Tat angebracht ist, die Abrechnung genauer ‚Äěunter die Lupe‚Äú zu nehmen. Dies gilt um so mehr, als f√ľr das Jahr 2009 erstmals die neue Heizordnung zur Anwendung kommt.

Wichtige Neuerungen der Heizkostenverordnung

F√ľr Mieter sollte dabei von besonderen Interesse die neu geregelte Aufteilung der Verbrauchs- und Grundkosten sein, wobei dabei sich der verbrauchsabh√§ngige Anteil bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei √§lteren Geb√§uden auf zuk√ľnftig 70 Prozent erh√∂ht.Dar√ľber hinaus wurde f√ľr Geb√§ude, in denen die freiliegenden Leitungen der W√§rmeversorgung unged√§mmt sind, also sichtbar auf den W√§nden verlaufen und deswegen ein wesentlicher Anteil des W√§rmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach ¬ß 7 Abs.1 S.3 der HeizKV der W√§rmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Diese sogenannten Rohrw√§rmef√§lle werden nach einem komplizierten Verfahren nach einer VDI-Richtlinie (2077) berechnet.

Aber auch die Modalit√§ten der Ablesung wurden ge√§ndert. So muss jetzt das Ableseergebnis dem Nutzer gem. ¬ß 6 Abs.1 S.2 HeizKV innerhalb eines Monats schriftlich mitgeteilt werden. Diese Mitteilungspflicht entf√§llt nur dann, wenn das Ableseergebnis √ľber einen l√§ngeren Zeitraum in den R√§umen des Nutzers gespeichert wird und vom Nutzer abgerufen werden kann, wie dies z.B. bei elektronischen Heizkostenverteilern h√§ufig der Fall ist, wo der Vorjahreswert gespeichert wird. Bei den Heizkostenverteilern auf sog. Verdunstungsbasis muss die Vorjahresampulle am Heizk√∂rper aufbewahrt werden. Andernfalls besteht die Mitteilungspflicht.

Von Interesse d√ľrfte auch sein, dass alte Heizkostenverteiler, die vor dem 1.7.1981 eingebaut wurden, bis sp√§testens zum 31.12.2013 durch eine neue Technik zu ersetzen sind. Bis zum 31.12.2013 muss auch bei sogenannten verbundenen Heizungsanlagen, also die neben der Heizw√§rme auch Warmwasser aufbereiten, ein W√§rmez√§hler eingebaut werden.

Grundsätzliches zur Betriebskostenabrechnung

Im Gesetz finden sich in den §§ 556, 556a und 560 BGB Regelungen zu den Betriebskosten.

Zun√§chst ist aber anhand des Mietvertrages zu kl√§ren, ob und ggf. welche Nebenkosten √ľberhaupt als umlagef√§hig vereinbart worden sind. Was Betriebskosten sein k√∂nnen, ist der Betriebskostenverordnung geregelt. F√ľr die Abrechnung der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Zahlt der Mieter Vorauszahlungen f√ľr Betriebskosten, muss der Vermieter hier√ľber j√§hrlich abrechnen., wobei er die Abrechnung sp√§testens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist dem Mieter vorlegen muss.
Dabei muss die Abrechnung so √ľbersichtlich gegliedert sein, dass sie auch f√ľr einen juristisch und wirtschaftlich nicht vorgebildeten Durchschnittsmieter verst√§ndlich ist.

Folgende Mindestanforderungen m√ľssen erf√ľllt sein, damit eine sog. formell ordnungsgem√§√üe Abrechnung vorliegt:

Der Abrechnungszeitraum muss konkret angegeben sein, wobei dieser die zw√∂lfmonatige Zeitspanne nicht √ľberschreiten darf. Das kann das Kalenderjahr sein oder eine andere Zeitspanne wie z.B. vom 01. Oktober bis zum 30.September des n√§chsten Jahres.Dann muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl√§uterung der zu Grunde gelegten Verteilerschl√ľssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen enthalten.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 muss der Vermieter gem. § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitpunktes vorlegen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen stellen.

Wer in Unkenntnis dieser Rechtslage irrt√ľmlich auf eine versp√§tete Abrechnung des Vermieters zahlt, kann sein Geld zur√ľckfordern (BGH Az. VIII ZR 94/05).Der R√ľckforderungsanspruch verj√§hrt nach drei Jahren.

Ist das Mietverh√§ltnis beendet und rechnet der Vermieter nicht sp√§testens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes ab, kann der Vermieter alle Betriebskostenvorauszahlungen f√ľr diesen Abrechnungszeitraum zur√ľckfordern. Rechnet der Vermieter sp√§ter noch ab, kann er Forderungen h√∂chstens bis zur H√∂he der urspr√ľnglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (vgl. BGH VIII ZR 57/04).

Mieter haben das Recht, die Unterlagen f√ľr ihre Betriebskostenabrechnung zu pr√ľfen. Dabei haben sie nach der h√∂chstrichterlichen Rechtsprechung i.d.R. nur einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und ‚Äďrechnungen. Nur ausnahmsweise k√∂nnen sie gegen Kostenerstattung fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein B√ľro nicht am Ort der Wohnung hat (vgl. BGH VIII ZR 78/05).

Mieter sind daher gut beraten, ihre Nebenkostenabrechnungen kritisch zu pr√ľfen und gegebenenfalls hierbei fachkundigen Rat, z.B. bei einem Rechtsanwalt oder √∂rtlichen Mieterverein einzuholen.

Newsletter Januar 2011: Neue BGH-Urteile

Kautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Sonderkontos abhängig gemacht werden

Der BGH stellt in dieser Entscheidung klar, dass Mieter eine Mietkaution nur auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzahlen m√ľssen und vom Vermieter verlangen k√∂nnen, dass er erst ein solches Konto benennt, bevor die Zahlung erfolgt. Dabei ist es egal, ob die Kaution nach dem Mietvertrag in bar zu √ľbergeben oder auf ein sonstiges Vermieterkonto zu √ľberweisen ist. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des ¬ß 551 Abs. 3 BGB sei es, die Kaution vom Verm√∂gen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gl√§ubiger zu sch√ľtzen. Dieser, vom Gesetzgeber bezweckte Schutz, lasse sich ohne ‚ÄěSicherheitsl√ľcke‚Äú nur gew√§hren, wenn dem Mieter von vornherein das Recht einger√§umt werde, die Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen.

BGH Urt. v. 13.10.2010 ‚Äď Az. VIII ZR 98/10

Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserz√§hlers verwendet werden d√ľrfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Bei der Betriebskostenabrechnung komme es nur darauf an, dass der tats√§chliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Bei der Ablesung eines geeichten Z√§hlers spreche eine tats√§chliche Vermutung daf√ľr, w√§hrend bei einem nicht geeichten Messger√§t den abgelesenen Werten diese Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zukomme. Gelingt dem Vermieter der Nachweis zutreffender Ablesewerte, steht einer Verwendung der Messwerte ¬ß 25 Abs.1 Nr.1a EichG nicht entgegen.

BGH Urt. v. 17.11.2010 ‚Äď VIII ZR 112/10

Mieter-Tipp

Verj√§hrung von Vermieteranspr√ľchen
Zum Ende eines Jahres, also an Silvester, verj√§hren zahlreiche Vermieteranspr√ľche. Die normale Verj√§hrungsfrist auch f√ľr Anspr√ľche aus Mietverh√§ltnissen betr√§gt 3 Jahre. Die Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist. Das bedeutet, Silvester 2010 verj√§hren Anspr√ľche, die im Jahr 2007 entstanden sind. Hierbei kann es sich z. B um Forderungen auf Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Anspr√ľche auf Einzahlung der Mietkaution handeln. Au√üerdem endet die Abrechnungsfrist – bei kalenderj√§hrlicher Abrechnung – f√ľr Heiz- und Betriebskosten aus dem Jahr 2009.

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Pressemitteilung:
BGH: K√ľndigungsausschluss l√§nger als 4 Jahre unzul√§ssig

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof f√ľr hunderttausende Mieterhaushalte f√ľr Rechtssicherheit gesorgt und seine bisherige Rechtsprechung zur Zul√§ssigkeit eines formular vertraglich vereinbarten K√ľndigungsausschlusses nochmals best√§tigt. Bereits in seinem Urteil v. 06.04.2005 ‚Äď VIII ZR 27/04 hatte der BGH entschieden, dass ein wechselseitiger, zeitlich begrenzter Ausschluss des K√ľndigungsrechts durch einen Formularmietvertrag nur f√ľr die Dauer von h√∂chstens vier Jahre zul√§ssig ist. In dem j√ľngsten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 86/10) haben die Karlsruher Richter zwei strittige Punkte gekl√§rt:

  • Es kommt bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Unterschrift) an und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, den im Mietvertrag genannten Termin bzw. den Einzugstermin.
  • Die K√ľndigung muss erstmals ‚Äď unter Ber√ľcksichtigung der dreimonatigen K√ľndigungsfrist ‚Äď zum Ablauf der Vierjahresfrist m√∂glich sein, nicht erst nach den vier Jahren.‚Äú

Mieter und Vermieter hatten am 27. Juni 2005 einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach
begann das Mietverhältnis am 1. Juli 2005. Vereinbart wurde ein wechselseitiger
K√ľndigungsverzicht f√ľr die Dauer von vier Jahren. Eine K√ľndigung sollte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zul√§ssig sein.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, ein K√ľndigungsverzicht oder K√ľndigungsausschluss sei nur wirksam, wenn er in zeitlicher Hinsicht √ľberschaubar und deshalb f√ľr Mieter ertr√§glich sei. Die Grenze hierf√ľr werde bei vier Jahren gezogen. Die Vierjahresfrist sei vom Abschluss bis zur m√∂glichen Beendigung des Mietverh√§ltnisses zu berechnen. Ein formularm√§√üiger K√ľndigungsverzicht aber, der ‚Äď wie hier ‚Äď den Zeitraum von vier Jahren √ľberschreitet, sei wegen unangemessener Benachteiligung bzw. unzumutbarer Einschr√§nkung der Dispositionsfreiheit der Mieter unwirksam.

RA Weiand: ‚ÄěIn den Mietvertr√§gen finden sich h√§ufig Vereinbarungen zu K√ľndigungsausschl√ľssen. F√ľr Mieter hei√üt es daher aufgepasst beim Abschluss des Mietvertrages. Obwohl sie an und f√ľr sich einen unbefristeten Mietvertrag unterschrieben haben, k√∂nnen sie aber aufgrund des vereinbarten K√ľndigungsausschlusses das Mietverh√§ltnis jahrelang nicht k√ľndigen. Gut, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare Vorgaben gemacht hat, wann und unter welchen Voraussetzungen derartige Vereinbarungen zul√§ssig sind. Ist die Vereinbarung zum K√ľndigungsausschluss unwirksam, k√∂nnen Mieter immer mit der gesetzlichen K√ľndigungsfrist von drei Monaten k√ľndigen.‚Äú

1. Vorsitzender RA Thomas Weiand

R√ľckfragen:
RA Thomas Weiand Mieterverein Augsburg, Tel.: 0821 /151055, Fax: 151252
E-Mail: t.weiand@mieterverein-augsburg.de

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