Newsletter Januar 2011: Neue BGH-Urteile

Kautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Sonderkontos abh├Ąngig gemacht werden

Der BGH stellt in dieser Entscheidung klar, dass Mieter eine Mietkaution nur auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzahlen m├╝ssen und vom Vermieter verlangen k├Ânnen, dass er erst ein solches Konto benennt, bevor die Zahlung erfolgt. Dabei ist es egal, ob die Kaution nach dem Mietvertrag in bar zu ├╝bergeben oder auf ein sonstiges Vermieterkonto zu ├╝berweisen ist. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des ┬ž 551 Abs. 3 BGB sei es, die Kaution vom Verm├Âgen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gl├Ąubiger zu sch├╝tzen. Dieser, vom Gesetzgeber bezweckte Schutz, lasse sich ohne ÔÇ×Sicherheitsl├╝ckeÔÇť nur gew├Ąhren, wenn dem Mieter von vornherein das Recht einger├Ąumt werde, die Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen.

BGH Urt. v. 13.10.2010 ÔÇô Az. VIII ZR 98/10

Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserz├Ąhlers

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserz├Ąhlers verwendet werden d├╝rfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Bei der Betriebskostenabrechnung komme es nur darauf an, dass der tats├Ąchliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Bei der Ablesung eines geeichten Z├Ąhlers spreche eine tats├Ąchliche Vermutung daf├╝r, w├Ąhrend bei einem nicht geeichten Messger├Ąt den abgelesenen Werten diese Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zukomme. Gelingt dem Vermieter der Nachweis zutreffender Ablesewerte, steht einer Verwendung der Messwerte ┬ž 25 Abs.1 Nr.1a EichG nicht entgegen.

BGH Urt. v. 17.11.2010 ÔÇô VIII ZR 112/10

Mieter-Tipp

Verj├Ąhrung von Vermieteranspr├╝chen
Zum Ende eines Jahres, also an Silvester, verj├Ąhren zahlreiche Vermieteranspr├╝che. Die normale Verj├Ąhrungsfrist auch f├╝r Anspr├╝che aus Mietverh├Ąltnissen betr├Ągt 3 Jahre. Die Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist. Das bedeutet, Silvester 2010 verj├Ąhren Anspr├╝che, die im Jahr 2007 entstanden sind. Hierbei kann es sich z. B um Forderungen auf Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Anspr├╝che auf Einzahlung der Mietkaution handeln. Au├čerdem endet die Abrechnungsfrist – bei kalenderj├Ąhrlicher Abrechnung – f├╝r Heiz- und Betriebskosten aus dem Jahr 2009.

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Pressemitteilung:
BGH: K├╝ndigungsausschluss l├Ąnger als 4 Jahre unzul├Ąssig

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof f├╝r hunderttausende Mieterhaushalte f├╝r Rechtssicherheit gesorgt und seine bisherige Rechtsprechung zur Zul├Ąssigkeit eines formular vertraglich vereinbarten K├╝ndigungsausschlusses nochmals best├Ątigt. Bereits in seinem Urteil v. 06.04.2005 ÔÇô VIII ZR 27/04 hatte der BGH entschieden, dass ein wechselseitiger, zeitlich begrenzter Ausschluss des K├╝ndigungsrechts durch einen Formularmietvertrag nur f├╝r die Dauer von h├Âchstens vier Jahre zul├Ąssig ist. In dem j├╝ngsten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 86/10) haben die Karlsruher Richter zwei strittige Punkte gekl├Ąrt:

  • Es kommt bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Unterschrift) an und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, den im Mietvertrag genannten Termin bzw. den Einzugstermin.
  • Die K├╝ndigung muss erstmals ÔÇô unter Ber├╝cksichtigung der dreimonatigen K├╝ndigungsfrist ÔÇô zum Ablauf der Vierjahresfrist m├Âglich sein, nicht erst nach den vier Jahren.ÔÇť

Mieter und Vermieter hatten am 27. Juni 2005 einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach
begann das Mietverh├Ąltnis am 1. Juli 2005. Vereinbart wurde ein wechselseitiger
K├╝ndigungsverzicht f├╝r die Dauer von vier Jahren. Eine K├╝ndigung sollte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zul├Ąssig sein.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, ein K├╝ndigungsverzicht oder K├╝ndigungsausschluss sei nur wirksam, wenn er in zeitlicher Hinsicht ├╝berschaubar und deshalb f├╝r Mieter ertr├Ąglich sei. Die Grenze hierf├╝r werde bei vier Jahren gezogen. Die Vierjahresfrist sei vom Abschluss bis zur m├Âglichen Beendigung des Mietverh├Ąltnisses zu berechnen. Ein formularm├Ą├čiger K├╝ndigungsverzicht aber, der ÔÇô wie hier ÔÇô den Zeitraum von vier Jahren ├╝berschreitet, sei wegen unangemessener Benachteiligung bzw. unzumutbarer Einschr├Ąnkung der Dispositionsfreiheit der Mieter unwirksam.

RA Weiand: ÔÇ×In den Mietvertr├Ągen finden sich h├Ąufig Vereinbarungen zu K├╝ndigungsausschl├╝ssen. F├╝r Mieter hei├čt es daher aufgepasst beim Abschluss des Mietvertrages. Obwohl sie an und f├╝r sich einen unbefristeten Mietvertrag unterschrieben haben, k├Ânnen sie aber aufgrund des vereinbarten K├╝ndigungsausschlusses das Mietverh├Ąltnis jahrelang nicht k├╝ndigen. Gut, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare Vorgaben gemacht hat, wann und unter welchen Voraussetzungen derartige Vereinbarungen zul├Ąssig sind. Ist die Vereinbarung zum K├╝ndigungsausschluss unwirksam, k├Ânnen Mieter immer mit der gesetzlichen K├╝ndigungsfrist von drei Monaten k├╝ndigen.ÔÇť

1. Vorsitzender RA Thomas Weiand

R├╝ckfragen:
RA Thomas Weiand Mieterverein Augsburg, Tel.: 0821 /151055, Fax: 151252
E-Mail: t.weiand@mieterverein-augsburg.de

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