Newsletter Mai 2011: Neue BGH-Urteile

Modernisierungsmieterhöhung auch bei fehlender Ankündigung zulässig
Gemäß § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn sie nach einer Interessensabwägung für ihn keine Härte bedeuten würden. Nach § 554 Abs. 3 BGB muss der Vermieter derartige Maßnahmen allerdings 3 Monate vorher ankündigen. Schließlich gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, nach Abschluss der Modernisierung die Miete zu erhöhen. Der Bundesgerichtshof hat nun Anfang März 2011 entschieden, dass ein Vermieter selbst dann eine Modernisierungsmieterhöhung fordern und durchsetzen kann, wenn er die Baumaßnahme zuvor nicht nach § 554 III BGB angekündigt oder die Ankündigung nach Protesten des Mieters zurückgezogen hat; die Arbeiten aber gleichwohl durchgeführt wurden. Der BGH vertritt dabei die Ansicht, dass die Mitteilungspflicht nur dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen diene und sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einzustellen. Ihr Fehlen hindere jedoch nicht den Vermieter, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen von § 559 BGB auf den Mieter umzulegen.

BGH Urt. v. 02.03.2011 – Az. VIII ZR 164/10

Renovierungskosten als „Modernisierungskosten“ mitumlegbar
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Renovierungskosten, die infolge von Moder-
nisierungsmaßnahmen in einer Wohnung entstehen, zu den Modernisierungskosten zählen
und damit auf die Mieter im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden
können, auch wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die
Aufwendungen gem. § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. Der Vermieter hatte in der Wohnung
Wasserzähler einbauen lassen. Dadurch wurde eine Neutapezierung der erst kürzlich
renovierten Küche erforderlich. Die Mieter verlangten daher für die in Eigenleistung
auszuführenden Arbeiten vom Vermieter auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen einen Vorschuss gem. § 554 Abs. 4 BGB. Diese Kosten rechnete der Vermieter aber in die Modernisierungskosten ein, so dass die Mieterhöhung entsprechend höher ausfiel.

BGH Urt. v. 30.03.2011 – VIII ZR 173/10

Mieter-Tipp
Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder abgelöst hat, sind grundsätzlich mitvermietet. Das gilt nicht nur für die üblichen Einrichtungsgegenstände, wie z.B. Waschbecken, Badewanne und Toilette, sondern auch für Teppichböden, Wandschränke, Einbauküche, Herd, Kühlschrank o.ä. Dies hat zur Konsequenz, dass der Vermieter für eventuelle Reparaturen an den Einrichtungsgegenständen oder deren Erneuerung verantwortlich ist.

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Newsletter April 2011: Neue BGH-Urteile

Eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des Mieters gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Kraft.

Der Mieter kann nach § 556 Abs.3 S.5 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen dagegen vorbringen. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. In der vorliegenden Entscheidung hat der BGH klargemacht, dass die o.g. Einwendungsfrist des Mieters erst und nur dann in Gang gesetzt wird, wenn zuvor der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeschickt hat. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Senatsrechtsprechung dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Danach muss eine Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die
Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. In dem zu entscheidenden Fall war der Verteilerschlüssel nicht verständlich.

BGH Urt. v. 08.12.2010 – Az. VIII ZR 27/10

Unerlaubte Untervermietung kann zur Kündigung führen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter, der einen Teil seiner Wohnung untervermietet, ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, seine
vertraglichen Pflichten verletze und zwar auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe. Dies gelte erst recht bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag. Zwar könne der Vermieter bei einem solchen Vertragsverstoß das Mietverhältnis kündigen, allerdings nur, wenn – unter Würdigung der Umstände des Einzelfalles – das vertragswidrige Verhalten von einem gewissen Gewicht sei. Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung des Vermieters sei aber gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn er eine zuvor vom Mieter erbetene  Untervermietungserlaubnis hätte erteilen müssen.

BGH Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10

Mieter-Tipp

Rückforderungsanspruch
Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Abrechnungs- und Ausschlussfrist auf eine
verspätete Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen leisten, können ihr Geld nach § 812
BGB zurückfordern. Der Vermieter ist insoweit ungerechtfertigt bereichert. Der Anspruch
verjährt in 3 Jahren.

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Newsletter März 2011: Neue BGH-Urteile

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel – dezente Farbtöne zulässig

Der BGH hat bereits in einer Vielzahl von Entscheidungen dazu Stellung genommen, wann Mieter durch eine formularmäßige Vereinbarung zur Durchführung von  Schönheitsreparaturen unangemessen benachteiligt werden. Hierzu hat das höchste Zivilgericht unter anderem in mehreren Urteilen entschieden, dass eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters von der üblichen Ausführungsart ab-weichen darf, unwirksam ist (vgl. BGH VIII ZR 199/06; BGH VIII ZR 166/08; BGH ZR VIII 50/09).
Während der Mietzeit kann dem Mieter nicht vorgeschrieben werden, seine Wohnung nur nach einer vorgegebenen Art und Weise zu dekorieren. Sogenannte Farbwahlklauseln sind hiernach unwirksam. Selbst bei Vertragsende muss dem Mieter noch ein gewisser Spielraum verbleiben (vgl. BGH VIII ZR 224/07; BGH VIII ZR 283/07). So hat der BGH kürzlich entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses Decken und Wände weiß zu streichen, unwirksam ist. Das berechtigte Interesse des Vermieters bei der Rückgabe sei darauf zu beschränken, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessenskreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermögliche. Das werde auch durch eine Dekoration in dezenten Farbtönen und nicht nur durch einen weißen Anstrich erreicht. Nur so könne letztlich der Mieter davor bewahrt bleiben, bei Auszug nicht allein wegen der farblichen Gestaltung eine sonst nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

In einem weiteren Urteil hat der BGH klargestellt, dass dies auch dann gilt, wenn die strittige Mietvertragsklausel in einem Mietvertrag stehen, der nicht vom Vermieter selbst, sondern von dem von ihm beauftragten Makler stammt. Der Makler sei nicht Dritter, sondern „Abschlussgehilfe“ des Vermieters (§ 278 BGB). In diesem Fall seien die einzelnen
Vertragsklauseln nicht vom Makler, sondern von ihm (dem Vermieter) i.S.v. § 305 Abs.1 S.1 BGB „gestellt“ worden und damit auch der Inhaltskontrolle von § 307 BGB unterliege.

BGH Urt. v. 14.12.2010 – Az. VIII ZR 198/10
BGH Urt. v. 12.01.2011 – VIII ZR 269/09

Mieter-Tipp

Dübellöcher
Dübellöcher im üblichen Umfang gehören zum normalen Mietgebrauch und lösen auch keine Schadensersatzansprüche des Vermieters aus. Auch für angebohrte Fliesen, zum Beispiel in Küche oder Badezimmer, um Spiegel, Hängeschränke, u.a. zu befestigen, kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen, es sei denn, der Mieter hat übermäßig viele Dübel angebracht. Muss der Mieter bei Auszug die Schönheitsreparaturen nicht durchführen, braucht er auch nicht die im üblichen Maß gehaltenen Dübellöcher zu verschließen.

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Newsletter Februar 2011: Neue BGH-Urteile

Formularmäßiger Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre unzulässig

Der BGH klärt in dieser Entscheidung zwei bisher strittige Punkte:
Bei der Berechnung der Vierjahresfrist kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an, also wann der Vertrag unterschrieben wurde und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, also nicht den Einzugstermin bzw. den im Mietvertrag genannten Termin. Außerdem muss die Kündigung – unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist – erstmals zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein und nicht erst nach den vier Jahren.
Im zu entscheidenden Fall hatten Mieter und Vermieter den Mietvertrag bereits am
27.06.2005 geschlossen, wobei Mietbeginn der 01.07.2005 war. Vereinbart war ein wechselseitiger Kündigungsverzicht von 4 Jahren, wonach erstmals nach Ablauf diese Zeitraumes die Kündigung zulässig sein sollte. Darin sah der BGH jedoch einen Kündigungsausschluss von mehr als 4 Jahren, was zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung führte.

BGH Urt. v. 08.12.2010 – Az. VIII ZR 86/10

Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung innerhalb Jahresfrist zulässig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter eine bereits erteilte Betriebs- und Heizkostenabrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil des Mieters berichtigen darf. Die vorbehaltslose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens stelle für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung an den Mieter verschickt, aus der sich für den Mieter ein Guthaben ergab, das dem Mieterkonto gutgeschrieben wurde. Später stellte der Vermieter fest, dass er versehentlich eine Heizöllieferung nicht berücksichtigt hatte, woraufhin er dem Mieter eine korrigierte Abrechnung mit einem geringeren Guthaben übersandte und das Mieterkonto ebenfalls berichtigte. Der BGH machte klar, dass die Abrechnungs- u. Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Mieter wie Vermieter gewährleisten, zeitnah Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu erlangen.

BGH Urt. v. 12.01.2011 – VIII ZR 269/09

Mieter-Tipp

Heizkosten sparen
Schon mit wenigen Maßnahmen können die Heizkosten gesenkt werden. Es sollte nur so viel geheizt werden, wie man benötigt. Unbenutzte oder wenig genutzte Räume nur mäßig (16°C) beheizen ohne dass die Räume zu stark auskühlen. Ein kaltes Zimmer wird nicht schneller warm, wenn das Thermostatventil bis auf Stufe 5 voll aufgedreht wird. Es reicht aus, wenn es 1°C über der aktuellen Raumtemperatur eingestellt wird. Bei Heizkörpernischen sollte man hinter dem Heizkörper sog. Reflexionsplatten anbringen, damit die Wärme besser abgestrahlt werden kann. Der Heizkörper sollte nicht durch Möbel, Vorhänge o.ä. verdeckt werden, damit die Luft ungehindert an ihm vorbei strömen kann.

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Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung – Eine Abrechnung mit vielen Fragezeichen
von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Auch wenn man draußen nichts mehr von dem langen Winter verspürt und die schon fast sommerlichen Temperaturen zum Verweilen im Freien einladen, der nächste „Kälte-Schock“ kommt ( in Kürze ) bestimmt, nämlich dann, wenn man seine Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2009 erhalten wird und eine recht hohe Nachzahlung leisten soll. Erfahrungsgemäß steigen die Betriebskosten, insbesondere die Heizkosten von Jahr zu Jahr und dass, obwohl in aller Regel bei vielen Mietern die monatlichen Vorauszahlungen schon häufig nach Erhalt der letzen Abrechnung erhöht worden sind. Kann das sein? Diese Frage stellen sich immer mehr Betroffene, so dass es in der Tat angebracht ist, die Abrechnung genauer „unter die Lupe“ zu nehmen. Dies gilt um so mehr, als für das Jahr 2009 erstmals die neue Heizordnung zur Anwendung kommt.

Wichtige Neuerungen der Heizkostenverordnung

Für Mieter sollte dabei von besonderen Interesse die neu geregelte Aufteilung der Verbrauchs- und Grundkosten sein, wobei dabei sich der verbrauchsabhängige Anteil bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei älteren Gebäuden auf zukünftig 70 Prozent erhöht.Darüber hinaus wurde für Gebäude, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung ungedämmt sind, also sichtbar auf den Wänden verlaufen und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach § 7 Abs.1 S.3 der HeizKV der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Diese sogenannten Rohrwärmefälle werden nach einem komplizierten Verfahren nach einer VDI-Richtlinie (2077) berechnet.

Aber auch die Modalitäten der Ablesung wurden geändert. So muss jetzt das Ableseergebnis dem Nutzer gem. § 6 Abs.1 S.2 HeizKV innerhalb eines Monats schriftlich mitgeteilt werden. Diese Mitteilungspflicht entfällt nur dann, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert wird und vom Nutzer abgerufen werden kann, wie dies z.B. bei elektronischen Heizkostenverteilern häufig der Fall ist, wo der Vorjahreswert gespeichert wird. Bei den Heizkostenverteilern auf sog. Verdunstungsbasis muss die Vorjahresampulle am Heizkörper aufbewahrt werden. Andernfalls besteht die Mitteilungspflicht.

Von Interesse dürfte auch sein, dass alte Heizkostenverteiler, die vor dem 1.7.1981 eingebaut wurden, bis spätestens zum 31.12.2013 durch eine neue Technik zu ersetzen sind. Bis zum 31.12.2013 muss auch bei sogenannten verbundenen Heizungsanlagen, also die neben der Heizwärme auch Warmwasser aufbereiten, ein Wärmezähler eingebaut werden.

Grundsätzliches zur Betriebskostenabrechnung

Im Gesetz finden sich in den §§ 556, 556a und 560 BGB Regelungen zu den Betriebskosten.

Zunächst ist aber anhand des Mietvertrages zu klären, ob und ggf. welche Nebenkosten überhaupt als umlagefähig vereinbart worden sind. Was Betriebskosten sein können, ist der Betriebskostenverordnung geregelt. Für die Abrechnung der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Zahlt der Mieter Vorauszahlungen für Betriebskosten, muss der Vermieter hierüber jährlich abrechnen., wobei er die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist dem Mieter vorlegen muss.
Dabei muss die Abrechnung so übersichtlich gegliedert sein, dass sie auch für einen juristisch und wirtschaftlich nicht vorgebildeten Durchschnittsmieter verständlich ist.

Folgende Mindestanforderungen müssen erfüllt sein, damit eine sog. formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt:

Der Abrechnungszeitraum muss konkret angegeben sein, wobei dieser die zwölfmonatige Zeitspanne nicht überschreiten darf. Das kann das Kalenderjahr sein oder eine andere Zeitspanne wie z.B. vom 01. Oktober bis zum 30.September des nächsten Jahres.Dann muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen enthalten.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 muss der Vermieter gem. § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitpunktes vorlegen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen stellen.

Wer in Unkenntnis dieser Rechtslage irrtümlich auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters zahlt, kann sein Geld zurückfordern (BGH Az. VIII ZR 94/05).Der Rückforderungsanspruch verjährt nach drei Jahren.

Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes ab, kann der Vermieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Abrechnungszeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später noch ab, kann er Forderungen höchstens bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (vgl. BGH VIII ZR 57/04).

Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Dabei haben sie nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung i.d.R. nur einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Nur ausnahmsweise können sie gegen Kostenerstattung fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (vgl. BGH VIII ZR 78/05).

Mieter sind daher gut beraten, ihre Nebenkostenabrechnungen kritisch zu prüfen und gegebenenfalls hierbei fachkundigen Rat, z.B. bei einem Rechtsanwalt oder örtlichen Mieterverein einzuholen.