Newsletter Juli 2017: Neue BGH-Urteile

BGH verneint Vorwegabzug bei Grundsteuerkosten in gemischt genutzten Wohnanlagen

Mit diesem Urteil stellt der BGH klar, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung für teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden bei der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges für die gewerblichen Einheiten bedarf, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Der Senat begründet dies damit, dass den Vermieter weder nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB noch aus Billigkeitsgründen (§§ 315,316 BGB) eine solche Pflicht treffe. Bei der Grundsteuer handele es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, die gerade nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten Erträge und ihrer Verteilung auf die unterschiedliche Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits abhänge. Die Grundsteuer beruhe vielmehr auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde und sei nicht vom Verhalten des Mieters abhängig.

BGH Urt. v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16

Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren

In dieser Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass es für die Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme. Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage zunächst die Darlegungs- und Beweislast auch auf die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Hierzu sei es ausreichend, wenn er im Mieterhöhungsschreiben eine bestimmte Wohnfläche angebe. Halte der Mieter diese für falsch, so reiche es nicht aus, wenn er dies einfach nur bestreitet. Vielmehr müsse der Mieter mit näheren positiven Angaben erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgehe und warum er daher die Wohnflächenangaben des Vermieters für falsch halte. Dem Mieter sei es möglich und zumutbar, die Wohnfläche seiner Mietwohnung überschlägig zu vermessen und ggf. abweichende Flächenwerte mitzu-teilen. Dazu reiche eine laienhafte, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegende Vermessung aus.

BGH Urt. v. 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16

Mieter-Info

Der Hochhausbrand in London wirft Fragen zum Brandschutz, insbesondere im Zusammenhang mit Fassaden, d.h. Wärmedämmungen, auf. Nach einer Stellungnahme des Umweltministeriums kann es bei Einhaltung der in Deutschland bestehenden Brandschutzvorschriften nach menschlichem Ermessen nicht zu einer derartigen Katastrophe kommen. In Gebäuden von 7 m bis 22 m Höhe müssen zugelassene Fassadensysteme schwer entflammbar sein. Diese Voraussetzung werde nicht nur von nicht brennbaren Mineralwollen-Dämmstoffen sondern auch Polystyrol-Dämmstoffen erfüllt. Zusätzlich werden in solchen Gebäuden zumindest seit 2016 sogenannte Brandriegel eingebaut. In Gebäuden höher als 22 m dürfen nur nicht brennbare Bauprodukte verwendet werden. Bei älteren sanierten Bestandsbauten muss der Zustand der Fassade regelmäßig vom Vermieter überprüft und Putzschäden zeitnah beseitigt werden.

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Newsletter Mai 2017: Neue BGH-Urteile

Vorgetäuschter Eigenbedarf- Darlegungspflicht des Vermieters bei späterem Wegfall

Mit dieser Entscheidung fordert der BGH von den Untergerichten, dass sie sich eingehender mit der Frage beschäftigen, ob (möglicherweise) der Eigenbedarf des Vermieters vorgetäuscht war. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Schadensersatz in Höhe von 25.833,43€ wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach Auszug des Mieters nicht verwirklichte. Der Senat stellt klar, dass in den Fällen, in denen der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetzt, der Verdacht naheliegt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. In diesem Fall muss der Vermieter substantiiert und plausibel (stimmig) darlegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. In derartigen Fällen komme der vollständigen und sorgfältigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte eine besondere Bedeutung zu. Komme der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in solchen Fällen nicht nach, sei die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig zu behandeln. Außerdem müsse das Gericht sich intensiver mit den unter Beweis gestellten Einwänden des Mieters auseinandersetzen. Dies wurde vom Berufungsgericht nicht ausreichend geprüft, weshalb der BGH das Berufungsurteil erneut aufhob und (wiederum) an eine andere Berufungskammer zurückverwies.

BGH Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16

Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei (unzulässig) zusammengefassten Positionen

In diesem Urteil stellte der BGH zunächst noch einmal klar, dass es bereits nach bisheriger Rechtsprechung zulässig war, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung eine Aufschlüsselung einzelner Kostenpositionen vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kosten-positionen, etwa Kosten Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung oder von Kosten der Wasserversorgung mit Kosten der Beleuchtung, ist hingegen unzulässig. Ebenso sei es auch unzulässig die Kosten von Grundsteuer und Straßenreinigung zusammenzufassen. Eine Ausnahme gelte nur bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frisch- und Schmutzwasser, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Werden hingegen einzelne Kostenpositionen unzulässig zusammengefasst, so führe dies zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung.

BGH Bschl. v. 24.01.2017, Az. VIII ZR 285/15

Mieter-Tipp

Das Schließen von Dübel Löcher gehört mit zu den Schönheitsreparaturen. Muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen, muss er bei Vertragsende auch keine Dübel Löcher schließen. Viele Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sind allein schon deshalb unwirksam, wenn die Wohnung bei Bezug in unrenoviertem Zustand, also mit deutlichen Gebrauchsspuren übergeben wurde.

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Die häufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

Die häufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung
(von Rechtsanwalt Thomas Weiand)

Erfahrungsgemäß werden von den Hausverwaltungen nach dem ersten Quartal im neuen Jahr schon häufig die ersten Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und an Wohnungseigentümer bzw. Mieter verschickt. Dabei enden die meisten Abrechnungen mit einer Nachzahlung. Eine kritische Prüfung der Abrechnung ist daher durchaus angebracht, weiß der Verfasser doch aus eigener Praxiserfahrung, dass nahezu jede zweite Abrechnung falsch ist.

Wie muss die Abrechnung aussehen (Mindestvoraussetzungen) ?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss die Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: Die Angabe des Abrechnungszeitraumes, eine Zusammen-stellung der Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter und der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen. Maßgeblich ist jedenfalls, dass auch ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter in der Lage ist, anhand der Angaben in der Abrechnung den auf ihn entfallenden Kostenanteil rechnerisch nachzuprüfen.

Wie kann ich meine Abrechnung prüfen?

Zunächst sollte anhand des Mietvertrages geprüft werden, ob die in der Abrechnung aufgeführten Betriebskosten auch vertraglich vereinbart sind. Dann sollte man mit Hilfe der Vorjahresabrechnung prüfen, ob Kostenpositionen neu entstanden sind oder ob es bei der ein oder anderen Position unerklärliche Veränderungen, wie z.B. nicht nachvollziehbare Kostensteigerungen gibt.


Häufige Fehlerpositionen

Verwaltungs- und Reparaturkosten sind keine Betriebskosten und muss der Mieter nicht zahlen. Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung die Position Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. –rücklagen, wenn der Vermieter die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an Mieter weiter-leitet. Diese Kosten müssen jedoch nur die Eigentümer, nicht die Mieter zahlen.

Wartungskosten, z. B. für einen Fahrstuhl oder die Heizung sind zwar Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff aber auch Reparaturkosten, die der Mieter nicht zahlen muss. Das gilt insbesondere bei sogenannten Vollwartungsverträgen, die auch die Durchführung von Reparaturen beinhalten.

Hausmeister sind häufig „Mädchen für alles“, d.h. sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen oft auch Verwaltungsaufgaben, wenn sie z.B. die Hausordnung oder Handwerker überwachen sollen. Das sind aber keine Betriebskosten, so dass entsprechende Abzüge gemacht werden können. Da zu den typischen Aufgaben eines Hausmeisters auch die Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung sowie Winterdienst gehören, besteht die Gefahr einer möglichen Doppelzahlung dieser Positionen. Hier ist ggf. bei der Hausverwaltung nachzuhaken.

Versicherungen, soweit sie gebäudebezogen sind, wie z.B. Gebäude- und Haftpflichtver-sicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für eine private Haftpflichtver-sicherung des Vermieters oder für den Verwaltungsbeirat. Auch eine Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen.

Leerstand. Alle Wohnungen in einem Mietshaus, auch eine vom Vermieter selbst bewohnte Wohnung sowie leerstehende Wohnungen sind an den Betriebskosten für das ganze Haus zu beteiligen. Für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Daher ist Vorsicht geboten, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses plötzlich niedriger ist als im Vorjahr. Dies lässt den Schluss zu, dass die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umgelegt wurden.

Ungezieferkosten, wie z.B. für die Beseitigung eines Wespennestes und einmalig anfallende Kosten sind keine Betriebskosten. Ebenso wenig umlegbar sind Kosten, die von einer Miet-partei verursacht wurden, wie z.B. eine Rohrverstopfung. Die Kosten einer Rohrverstopfung können auch dann nicht umgelegt werden, wenn man den Verursacher nicht gefunden hat.

Anschaffungskosten für Gerätschaften, wie z.B. Rasenmäher, Schneeschaufeln, Müllbehälter usw. sind keine Betriebskosten.
Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch den fraglichen Abrechnungszeitraum betreffen. Alte Rechnungen dürfen nicht in die Abrechnung „hineingeschummelt“ werden.
Daneben gäbe es noch eine Vielzahl weiterer problematischer Kostenpositionen zu benennen, würde aber den Rahmen für diesen Beitrag sprengen. Bei bestehenden Zweifeln an der Richtigkeit der vorgelegten Abrechnung empfiehlt es sich, fachlichen Rat, wie z.B. beim örtlichen Mieterverein, einzuholen.
Hilfe bietet u.a.:
Mieterverein Augsburg und Umgebung e.V.
Hallstr. 11, 86150 Augsburg
Tel. 0821/151055
www. mieterverein-augsburg.de

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