Aktuelles

Ersteigerer muss Kaution zurückzahlen, auch wenn insolvent gegangener Voreigentümer Kaution nicht konkurssicher angelegt hatte

In dieser Entscheidung stellt der Senat klar, dass auch im Falle des Erwerbs einer Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung, der Ersteigerer in die Verpflichtung des Voreigentümers zur Rückgewähr der Kaution eingetreten sei. Die hierfür maßgebliche Vorschrift des §566a BGB gelte auch bei einer Ersteigerung im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 57 ZVG). Mit dem Zuschlag gehe die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit auf den Ersteher über. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566a BGB gelte dies unabhängig davon, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Vielmehr übernehme der Erwerber das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen könne, bleibe dabei jedenfalls unberücksichtigt.

BGH Urt. v. 07.03.2012 – XII ZR 13/10

Stillschweigendes Aufrechnungsverbot mit nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter gegenüber dem Kautionserstattungsanspruch des Mieters mit Forderungen aus abgetretenem Recht, hier des früheren Vermieters, aufrechnen kann. Diese Frage war bislang in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur umstritten. Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution nur mit Forderungen aufrechnen kann, die aus diesem Mietverhältnis stammen. Eine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde, also der Vermieter insoweit keinerlei Ansprüche gegenüber dem Mieter hatte. Die Mietkaution habe einen Treuhandcharakter, der eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausschließe. Sie diene ausschließlich der Sicherung von etwaigen Vermieterforderungen aus dem konkreten Mietverhältnis.

BGH Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 204/11

Mieter-Tipp
Für Mieter einer Einliegerwohnung (aufgrund eines Sonderkündigungsrechtes des Vermieters ) sowie von Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen besteht ein deutlich höheres Risiko vom Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Daher ist es sinnvoll bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (für eine bestimmte Dauer) verzichtet. Ein solcher Verzicht muss zu seiner Wirksamkeit allerdings wegen § 550 BGB schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden.

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Zum Begriff des Studentenwohnheims i.S.v. § 549 Abs. 3 BGB

Für Wohnraum in einem Studentenwohnheim gelten die Kündigungsschutzvorschriften nicht (vgl. § 549 Abs. 3 BGB). In derartigen Fällen kann der Vermieter das Mietverhältnis also kündigen, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 BGB ankommt. Nachdem das Gesetz selbst nicht den Begriff des Studentenwohnheims definiert, hat der BGH in dieser Entscheidung erstmals die Kriterien benannt, wann ein Wohngebäude als Studentenwohnheim anzusehen ist. Nach Ansicht des Senats ist die Zielrichtung der Gesetzesvorschrift, dass möglichst viele Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim ermöglicht wird. Dies setze voraus, dass der Vermieter ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und einer Rotation bei gleicher Behandlung der Interessenten praktiziere. Dieses Konzept müsse sich aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder einer konstanten Übung ergeben. Nur weil der Vermieter eines Hauses alle Zimmer oder Wohnungen an Studenten vermietet, handelt es sich dabei noch lange nicht um ein Studentenwohnheim. In derartigen Fällen gelten die gleichen Kündigungsschutzvorschriften wie für jedes andere Mietverhältnis auch.

BGH Urt. v. 13.06.2012 – VIII ZR 92/11

Tagesmuttertätigkeit wird vom Wohnzweck nicht mehr getragen

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob die entgeltliche Betreuung von Kleinkindern noch vom Nutzungszweck einer Eigentumswohnung, die allein zu Wohnzwecken vermietet worden ist, gedeckt ist. Der BGH hat die Ansicht des Berufungsgerichtes bestätigt, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu 5 Kleinkinder die „Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung“ im Sinne der Teilungserklärung darstellt und daher der Zustimmung des Verwalters oder einer ¾ -Mehrheit der Wohnungseigentümer bedarf. Ohne dies könne die Tätigkeit verboten werden. Zwar gehöre zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen, etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden sei jedoch eine Nutzung, so wie vorliegend, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund stehe. Eine solche teilgewerbliche Nutzung sei nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erlaubt.

BGH Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 204/11

Mieter-Tipp
In Mietverträgen findet sich häufig die Klausel, dass Mieter bei Auszug die Wohnung fachgerecht renovieren und den Parkettboden abschleifen und neu versiegeln müssen. Derartige Klauseln sind unwirksam, weil sie Mieter unangemessen benachteiligen. Das grundsätzliche Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gehört nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen, die auf Mieter abgewälzt werden können. Hierbei handelt es sich vielmehr um eine Instandhaltungsmaßnahme, für die allein der Vermieter zuständig ist. Nur wenn der Parkettboden vom Mieter beschädigt wurde, können im Wege des Schadensersatzes u.U. derartige Kosten vom Vermieter eingefordert werden.

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Kündigung droht bei unberechtigter Mietminderung infolge fehlerhafter Mangeleinschätzung

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels mindert. Die Mieter hatten die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung aufgrund angenommener baulicher Mängel um 20% gemindert. Die Vermieter warfen den Mietern hingegen vor, dass ihr Heiz- und Lüftungsverhalten dafür verantwortlich sei und kündigten das Mietverhältnis fristlos, nachdem ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten aufgelaufen war. Im Prozess wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt, das dem Vermieter Recht gab. Der BGH stellte klar, dass auch für einen Mieter der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs.1 S.1 BGB gelte und für eine Privilegierung des Mieters, also eine mildere Haftung bei Irrtum über die Ursache, kein Anlass bestehe. Der Senat vertrat die Ansicht, dass der Mieter bei Zweifeln die Mieter unter Vorbehalt zahlen könne und damit die Möglichkeit habe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne sich dem Risiko einer fristlosen Kündigung auszusetzen.

BGH Urt. v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11

Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter , der die durch eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung entstandenen Mieterhöhungen nicht zahlt, erst dann fristlos kündigen darf, wenn er zuvor den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig dazu verurteilt worden ist. Dies hat der BGH  verneint. Ein derartiges schutzwürdiges Interesse des Mieters sah der Senat nicht. Er hat zum einen klargestellt, dass eine Kündigung nicht allein schon deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise auch aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen errechne. Zum anderen sah er den Mieter hinreichend dadurch geschützt, dass schließlich im Räumungsprozess geprüft werden müsse, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm angesetzte Höhe anpassen durfte.

BGH Urt. v. 18.07.2012 – VIII ZR 1/11

Mieter-Tipp
Sommertage und Urlaub laden zum Feiern mit Freunden oder Nachbarn auf Balkonen und Terrassen ein. Das ist grundsätzlich zulässig, wenn andere Hausbewohner dadurch nicht über Gebühr beeinträchtigt bzw. belästigt werden. So ist die jeweils gültige Haus- ordnung zu beachten und sich an ein Grillverbot zu halten, wenn dies im Mietvertrag steht. Im Übrigen gilt: Ab 22.00 Uhr muss in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und Türen weitergefeiert werden. Auch bis 22.00 Uhr gilt, so viel Rücksicht wie möglich auf die Nachbarn zu nehmen, also möglichst nur mit einem „gedämpften“ Lärmpegel feiern. Beim Grillen auf Balkonen sollte zur Vermeidung von Rauch und Qualm ein Elektrogrill statt Holzkohlegrill verwendet werden. Bei zu geringen Abständen zum Nachbarbalkon sollte man vorher mit dem Nachbarn sprechen o. ganz aufs Grillen verzichten.

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Für Wohnwertverbesserung ist der aktuelle Zustand der Wohnung maßgeblich

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, auf welchen Zustand der Wohnung bei der Beurteilung des Vorliegens einer Wohnwertverbesserung durch eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme abzustellen ist. Im konkreten Fall verlangte die Vermieterin vom Mieter die Mietwohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung anschließen zu lassen. Die Wohnung war mit einer von der Vormieterin mit Zustimmung des damaligen Vermieters eingebauten Gasetagenheizung ausgestattet, für die der Mieter bei seinem Einzug der Vormieterin eine Ablösesumme bezahlte. Ursprünglich wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt. Das Landgericht hatte zunächst der Vermieterin Recht gegeben und die Auffassung vertreten, dass für die Beurteilung einer Wohnwertverbesserung grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand maßgebend sei. Der BGH entschied, dass der Wechsel von Gasetagenheizung zu Gaszentralheizung keine Verbesserung des Gebrauchswerts darstelle. Nach seiner Ansicht ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand abzustellen, wobei allerdings etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen unberücksichtigt bleiben. Der Vermieter verhalte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaube, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung diesen rechtmäßig geschaffenen Zustand unberücksichtigt lassen will.

BGH Urt. v. 20.06.2012 – VIII ZR 110/11

Kündigung auch zugunsten einer  „nahestehenden“ juristischen Person zulässig

Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter erweitert und die Kündigung einer juristischen Person des öffentlichen Rechts (hier: der Evangelischen Kirche) zugunsten einer ihr „nahestehenden“ juristischen Person zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben bejaht. Der BGH gab der Räumungsklage des Ev. Kirchenkreises Düsseldorf statt, die eine Mietwohnung gekündigt hatte, um diese Räume als Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen der Diakonie Düsseldorf zu nutzen. Aufgrund des „Gesamtkomplexes“ Ev. Kirche sah der BGH ein eigenes berechtigtes Kündigungsinteresse i. S. v. § 573 Abs.1 BGB vorliegen.

BGH Urt. v. 09.05.2012 – VIII ZR 238/11

Mieter-Tipp
Der Garten ist mit der Wohnung vermietet, wenn es ausdrücklich im Vertrag steht. Ohne besondere Absprachen muss der Mieter nur einfache Gartenarbeiten, wie z.B. Rasen mähen, Unkraut jäten, Umgraben von Beeten etc. erledigen. In der Nutzung und Gestaltung des Gartens ist der Mieter weitgehend frei. Solange der Garten nicht total verwildert, kann der Vermieter keine Vorgaben machen. Allerdings dürfen Sträucher und Bäume nicht ohne Genehmigung des Vermieters entfernt werden. Dem gegenüber ist das Aufstellen eines Gartenhauses oder die Anlage eines Teiches zulässig, muss aber bei Vertragsende  wieder zurück gebaut und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden.

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Keine Anpassung von Vorauszahlungen wenn Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler hat

Der BGH hat in zwei Entscheidungen nunmehr klargestellt, dass der Vermieter nur auf der Grundlage einer korrekten und fehlerfreien Abrechnung eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen fordern kann. Damit ändert der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bislang für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügte (vgl. BGH VIII ZR 145/07). Hintergrund war, dass in den zu entscheidenden Fällen der Vermieter wegen ausstehender Betriebskostenvorauszahlungen infolge einer vom Mieter verweigerten Erhöhung der bisherigen Vorauszahlung das Mietverhältnis wegen eines darauf gestützten Zahlungsrückstandes fristlos kündigte. Der BGH gelangt nun (Anm. endlich!) zu der Einsicht, dass die bisherige Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnete , aufgrund einer fehlerhaften – aber formell nicht zu beanstandenden – Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Schließlich sei der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und könne es nicht hingenommen werden, dass der Vermieter aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe.

BGH Urt. v. 15.05.2012 – VIII ZR 245/11 u. VIII ZR 246/11

Zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bei mehr als 3 Vergleichswohnungen

Gem. § 558 ff. BGB kann der Vermieter unter den dort näher genannten Voraussetzungen die Miete erhöhen, wenn er dies mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten begründet oder Vergleichswohnungen benennt, bei denen eine höhere Miete gezahlt wird. Stützt der Vermieter sich auf Vergleichswohnungen und gibt er über die geforderten 3 Vergleichswohnungen hinaus  weitere Wohnungen an , die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen ist also auch dann wirksam, wenn in einer – hier von 7 – Vergleichswohnung eine Miete gezahlt wird, die unterhalb der vom Vermieter geforderten Miete liegt. Etwaige Zweifel an der Orts üblichkeit der verlangten Miete sind bei der Frage der materiellen Begründetheit der Erhöhung zu klären.

BGH Urt. v. 28.03.2012 – VIII ZR 79/11

Mieter-Tipp
Das Recht die Miete wegen Mängeln zu mindern kann nicht durch Klauseln in Mietverträgen ausgeschlossen werden. Für Wohnraummietverhältnisse ist dies ausdrücklich im Gesetz in § 536 Abs. 4 BGB geregelt. Das gilt aber auch bei Mietverhältnissen über Gewerbe- bzw. Geschäftsräume nach einer Entscheidung des zwölften Zivilsenats beim Bundesgerichtshof. Unwirksam sind insbesondere auch Vertragsregelungen, die das Miet-minderungsrecht nur für bestimmte Fälle beschränken, etwa für Beeinträchtigungen, für die Vermieter nichts kann, die er also nicht zu vertreten hat (z.B. Baulärm in der Nachbarschaft). Die Mietminderung ist verschul-densunabhängig, d.h. kommt es zu Beeinträchtigungen, darf die Miete immer gekürzt werden. Wichtig ist nur, dass der Mangel vorher dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird.

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