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Newsletter März 2012: Neue BGH-Urteile

Vermieter kann Kaution auch nach Beendigung des Mietvertrages noch verlangen

In diesem Urteil stellt der BGH noch einmal unmissverständlich klar, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit (Kaution) nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend machen kann. Unter Hinweis auf eine bereits 1981 zum Pachtrecht ergangen- en Entscheidung (vgl. BGH VIII ZR 332/79) vertritt der Senat die Ansicht, dass der Vermieter in dieser Situation nicht ohne weiteres auf den in seinen tatsächlichen und häufig umstrittenen Anspruch selbst verwiesen werden könne. Vorliegend hatte der Mieter statt der vereinbarten Barkaution eine befristet Bankbürgschaft geleistet, die erloschen war. Darin sahen die Richter die Annahme einer Leistung erfüllungshalber, mit der eine (gem. § 205 BGB die Verjährung hemmende) Stundung vereinbart sei, so dass wegen der Streitigkeiten um rückständige Mieten und Schadenersatz wegen Beschädi-gungen der Mietsache das Sicherungsbedürfnis fortbestehe und die Geltendmachung der Kaution ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertige.

BGH Urt. v. 22.11.2011 – Az. VIII ZR 65/11

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, wenn notwendiger Vorwegabzug fehlt

Der BGH hat bereits in den Jahren 2006 (vgl. BGH VIII ZR 251/05) und 2010 (vgl. BGH VIII ZR 45/10) für den frei finanzierten Wohnraum entschieden, dass bei einem gemischt genutzten Gebäudekomplex ein fehlender Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten die Abrechnung nicht formell unwirksam mache. Dabei handele es sich lediglich um inhalt- liche Fehler, die die materielle Richtigkeit der Abrechnung betreffen. Dieser Grundsatz gelte auch für den preisgebundenen Wohnraum, der in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV für solche Kosten, die nicht für Wohnraum entstanden seien, zwingend einen Vorwegabzug vorsehe. Dabei genüge es aber nicht, lediglich die um den Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten auszuweisen. Vielmehr müssten zunächst die „vollen“ Gesamtkosten angegeben werden. Nur so sei es letztlich für den Mieter ersichtlich, ob und in welcher Höhe Kosten vorab abgesetzt worden sind. Wird dies nicht gemacht, kann der Mieter eine Korrektur der Abrechnung verlangen.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – VIII ZR 118/11

Mieter – Tipp
Ein Makler darf höchstens zwei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Betriebskosten/Heizung) zzgl. MwSt für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Dies setzt aber voraus, dass zwischen Mietsuchen-dem und Makler ein Maklervertrag, der die Maklertätigkeit u. die Höhe der Provision festlegt, geschlossen werden. Das gilt auch, wenn der Wohnungssuchende sich auf ein Maklerinserat in der Zeitung meldet. Ein Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision vereinbart und es zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

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Newsletter Februar 2012: Neue BGH-Urteile

Mieter muss Kaution bei Eigentümerwechsel grundsätzlich nicht erneut leisten

In dieser Entscheidung hat der BGH noch einmal klargestellt, dass grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution bestehe, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet habe. Da kraft Gesetzes (vgl. § 566a BGB) die Kaution auf den Erwerber übergehe, sei der Mieter auch nicht verpflichtet, einer Übertragung der Kaution an den Erwerber zuzustimmen. Nur ausnahmsweise habe der Erwerber gegen den Mieter aus Treu und Glauben nach § 242 BGB einen Anspruch auf erneute Kautions-zahlung dann, wenn der alte Vermieter anlässlich des Eigentümerwechsels dem Mieter die Kaution zurückgegeben habe. Im vorliegenden Fall war die Kaution als verpfändete Sparbucheinlage geleistet worden, die, da nur zugunsten der Voreigentümerin geleistet, mangels Zustimmung des Mieters nicht automatisch an den neuen Vermieter übertragen werden konnte und nur deshalb dem Mieter auch zurückgegeben worden war. Darin konnte jedoch kein vermieterseitiger Verzicht auf die dem Erwerber gem. § 566a BGB zustehende Kaution gesehen werden.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – Az. VIII ZR 206/10

Keine wirksame Schönheitsreparaturklausel bei „ Weißen von Decken und Wänden“

Der BGH hat sich seit 2003 in einer Vielzahl von Entscheidungen mit Vertragsklauseln aus Formularver-trägen, die den Mieter zu Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, bereits auseinander gesetzt und häufig eine unangemessene Benachteiligung der Mieter festgestellt. Im Ergebnis führte dies zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarungen mit der Folge, dass der Mieter in diesen Fällen keine Schönheitsreparaturen durchführen musste. Im vorliegenden Urteil ging es um eine Formularklausel, wonach „…die Schönheitsreparaturen insbesondere … das Weißen der Decken und Oberwände… erfasst“ . Nach der kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. § 305c Abs.2 BGB) ist die Klausel nach Ansicht des Senats dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen sei. In dieser Auslegung sei die Klausel jedoch unwirksam, weil der Mieter damit auch während des laufenden Mietverhältnisses durch die vorge-gebene Farbwahl, „Weißen von Decken und Oberwänden“, unangemessen in seiner Lebensgestaltung eingeschränkt werde, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

BGH Urt. v. 21.09.2011 – VIII ZR 47/11

Mieter – Tipp
Mieterhöhungen sind an gewisse Formalien gebunden und werden nicht automatisch wirksam. So bedarf die Mieterhöhung der Textform und ist zu begründen (vgl. §558a BGB). Außerdem darf sich die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht haben und innerhalb von 3 Jahren nicht (insgesamt) um mehr als 20% erhöht worden sein. Liegen diese Voraussetzungen vor, so hat der Mieter 2 Monate Zeit, sich zu überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Zeit genug, um mit Hilfe des Mietervereins abzuklären, ob die Forderung des Vermieters nach einer höheren Miete berechtigt ist oder nicht.

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Newsletter Januar 2012: Neue BGH-Urteile

Beginn der kurzen Verjährungsfrist im Mietrecht

Gem. § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Dabei beginnt die Verjährung der Ersatz-ansprüche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies setzt nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. In aller Regel geschieht dies mit der Rückgabe der Wohnung und nicht mit dem bloßen Auszug des Mieters. Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter die Wohnungsschlüssel erhält, denn nur so erlangt er die unmittelbare Sach- herrschaft über die Wohnung zurück und kann sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Schäden am Mietobjekt machen. Klargestellt hat der BGH dabei in dieser Entscheidung, dass bei einem vorzeitigen Auszug es jedenfalls nicht aus- reiche, wenn der Mieter nach einer gescheiterten Übergabe die Schlüssel für die bereits geräumte Wohnung einfach in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung werfe. Der Vermieter sei nämlich nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit zurückzunehmen. Ein „Annahmeverzug“ des Vermieters sah der BGH in diesem Fall jedenfalls nicht gegeben. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH die Frage, ob und ggf. unter welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt sei.

BGH Urt. v. 12.10.2011 – Az. VIII ZR 8/11

Kein grundsätzlicher Anspruch auf Offenlegung der Kalkulation einer Betriebskostenpauschale

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass bei einer vereinbarten Betriebskosten- pauschale der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet sei, seine anfängliche Kalkulation hierbei offenzulegen. Dies widerstrebe dem Sinn und Zweck einer in beiderseitigem Interesse vereinbarten Betriebskostenpauschale. Mit einer solchen Vereinbarung habe man sich schließlich damit einverstanden erklärt, dass auf eine genaue Ermittlung und Abrechnung der verschiedenen Kostenarten beiderseits verzichtet werde. Ein An-spruch auf Offenlegung komme daher nur ausnahmsweise im Lichte des § 560 Abs.3 BGB in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebs-kosten bestünden, wobei sich solche Anhaltspunkte aus den Medien (Gebührensenkungen) oder auch besonderer Umstände des Einzel-falles (Abschaffung Hausmeister) ergeben könnten.

BGH Urt. v. 16.11.2011 – VIII ZR 106/11

Mieter – Tipp
Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010 kann der Vermieter nicht mehr geltend machen, wenn die Abrechnung dem Mieter erst im neuen Jahr , also nach dem 31.12.2011 zugegangen ist. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen. Für den rechtzeitigen Zugang der Jahresabrechnung 2010 (bis spätestens 31.12.2011) beim Mieter ist der Vermieter beweispflichtig.

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Newsletter Dezember 2011: Neue BGH Urteile

Inhaltsanforderungen einer Modernisierungsankündigung

§ 554 Abs. 2 BGB gibt Vermietern unter den dort näher geregelten Voraussetzungen die Befugnis, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die vom Mieter zu dulden sind. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter gem. § 554 Abs. 3 BGB dem Mieter mindestens 3 Monate vor Beginn der Baumaßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilt. In dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, dass in der Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme beschrieben und nicht jede mögliche Auswirkung im Detail mitgeteilt werden müsse. Es reiche aus, wenn dies in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten umschrieben werde, so dass sich der Mieter ein Bild davon machen kann, in welcher Weise die Wohnung durch die Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirke.

BGH Urt. v. 28.09.2011 – Az. VIII ZR 242/10

Zulässigkeit der Kündigung einer separat angemieteten Garage

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann. Im Wohnungsmietvertrag stand nichts von einer Garage. Die Mieterin hatte vom gleichen Vermieter mündlich eine Garage in einem 150 m von ihrer Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus angemietet. Die neuen Eigentümer des Hauses kündigten den Garagenmietvertrag. Zu Recht, wie der BGH urteilte, denn die Garage sei nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrages. Bei zwei eigenen Verträgen – einem Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Garagenmietvertrag – spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine recht-liche Einheit bilden sollen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzungen lagen jedoch in dem zu entscheidenden Fall nicht vor.

Urt. v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10

Mieter – Tipp
Der Heizölpreis steigt und steigt. Spätestens mit der nächsten Heizkostenabrechnung kommt die saftige Rechnung für viele Mieterhaushalte. Daher beachten: Nur so viel heizen wie nötig. Wenig genutzte oder ungenutzte Räume nur mäßig beheizen, aber nicht weniger als ca.16˚C. Sonst besteht die Gefahr von Feuchtigkeitsmängel und Schimmelbildung. Eine Absenkung der Raumtemperatur um nur ein Grad bringt erfahrungsgemäß etwa 6% Energieeinsparung. Es sollte darauf geachtet werden, dass sich keine Luft im Heizkörper befindet (sonst entlüften) und die Luft möglichst ungehindert an ihm vorbeiströmen kann.

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Newsletter November 2011: Neue BGH Urteile

Mieter müssen Funkablesegeräte akzeptieren
Der BGH hat in dieser Entscheidung einen Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten bejaht. Im Rahmen eines Regelaustausches wollte der Vermieter die bisherigen Heiz-kostenverteiler durch neue Funk-Verbrauchserfassungsgeräte ersetzen. Der BGH vertritt die Ansicht, dass die hierfür maßgebliche Vorschrift für Wärme- und Warmwasserzähler des § 4 Abs. 2 Satz 1 der Heizkostenverordnung nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten erfasse und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern auch für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme gelte. Hingegen ergebe sich der Duldungsanspruch für den Einbau eines funkbasierenden Kaltwasserzählers aus § 554 Abs. 2 BGB. Es stelle eine Wohnwertverbesserung dar, wenn zum Zwecke der Ablesung die Wohnung nicht mehr betreten werden müsse. Zur Kostenfrage äußerte sich der BGH in dieser Entscheidung nicht, da dieser Punkt überhaupt nicht angesprochen wurde.

BGH Urt. v. 29.09.2011 – Az. VIII ZR 326/10

Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ohne Sicherheitszuschlag
In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass der Vermieter bei der Anpassung von Betriebskosten-vorauszahlungen keinen pauschalen – also abstrakten – Sicherheitszuschlag für von Ihm künftig erwartende Betriebskosten vornehmen dürfe. Vielmehr stellt der Senat klar, dass die Anpassungs-vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB auf die letzte Betriebskostenabrechnung abstelle, der die tatsächlich entstandenen Kosten zugrunde liegen. Daher könne nur eine konkret zu erwartende Kostensteigerung bei der Anpassung berücksichtigt werden. Ein allgemeiner „Sicherheitszuschlag von 10%“ gebe es hin-gegen nicht.
BGH Urt. v. 28.09.2011 – VIII ZR 294/10

Mieter – Tipp
Die Heizperiode hat begonnen. Während dieser Zeit muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die zentrale Heizanlage so eingestellt ist, dass in der Wohnung eine Mindesttemperatur zwischen 20-22 ° C erreicht wird. Dies entspricht auch der DIN 4701. In Bädern muss es sogar 24° C warm sein. Diese Temperaturen müssen vom Vermieter nicht rund um die Uhr gewährt werden. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) dürfen die Temperaturen auf ca. 17 -18 Grad gesenkt werden. Allerdings muss gewährleistet sein, dass die DIN Temperatur innerhalb kurzer Zeit wieder erreicht ist. Werden diese Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor und kann der Mieter die Miete angemessen mindern.

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