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Schimmel und Feuchtigkeitsmängel in der Wohnung

Schimmel – ein unbeliebter Untermieter von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Kaum sind die letzten warmen (Sommer) Tage vorbei und gehen die Temperaturen nach unten, da dauert es nicht lange, bis er sich zeigt – Schimmel. Zunächst von uns noch unbemerkt, zeigt er sich, quasi „jungfräulich“ als kleine schwarze Flecken an Wänden und Decken sowie in Fliesenfugen. Es dauert jedoch nicht lange, da macht er sich bemerkt mit muffigem Geruch und handflächengroßen – z.T. aber auch noch größeren – dunkel- schwarzen Flecken. Betroffen sind häufig wenig beheizte bzw. beheizbare Räume, wie z. B. Schlafzimmer, Flur, Treppenaufgänge und Bad. Aber auch in den anderen Wohnräumen, also Wohn-/Esszimmer sowie Küche kann Schimmel auftreten.

Wie bzw. warum kommt es überhaupt zu einem Schimmelbefall?

Voraussetzung für das Schimmelpilzwachstum ist generell Feuchtigkeit bei einem genügenden Nährstoffangebot, wie z.B. Tapeten, Kleister, Klebstoffe Wandfarbe, Holz, Teppiche, Silikon u. ä und wachstumsfördernden Temperaturen, wobei schon mittlere Temperaturen ausreichen. Die Feuchtigkeit hat dabei eine entscheidende Rolle für das Wachstum. Es genügt eine relative Luftfeuchtigkeit von ungefähr 75-80% an der Oberfläche des Materials. Tauwasserbildungen auf oder im Material sind dabei besonders gute Wachstumsbedingungen für Schimmelpilze. Daher kommt es gerade bei Fenster-laibungen, Außenwandecken und schlecht gedämmten Außen-wänden, also den kältesten Bauteilen, zum Schimmelpilzbefall.

Wo kommt die Feuchtigkeit her?

Höhere Feuchtigkeit in der Wohnung kann durch bauliche Mängel oder durch falsches Nutzerverhalten auftreten. So kann z. B. durch Risse im Mauerwerk, undichtes Dach oder Fehler in der Gebäudekonstruktion Feuchtigkeit in Wände und Decken eindringen. Aber auch Wärmebrücken und fehlende oder falsch angebrachte Wärmedämmungen können zu einer erhöhten relativen Feuchte bis hin zur Tauwasserbildung an Innenflächen der Wände führen. Ein unsachgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner, gerade in Verbindung mit Tätigkeiten, bei denen viel Feuchtigkeit entsteht (Kochen, Duschen u.ä), kann ebenfalls zu Schimmelpilz-bildungen führen. Schließlich kommt es auch häufig bei unvollständig oder fehlerhafter Beseitigung von Wasserschäden und bei Neubauten durch Rest-baufeuchte zu einem Schimmelbefall.

Wie kann ich Schimmelbefall/Feuchteschäden vermeiden?

Die relative Feuchte der Luft im Raum sollte dauerhaft 65% – 70% nicht überschreiten. Die Feuchtigkeit als wichtigste Voraussetzung für das Schimmelpilzwachstum muss reduziert werden. Dies ist nur im Zusammenwirken von richtigem, vernünftigem Nutzerverhalten und baulichen Maßnahmen (z.B. Wärmedämmung der Außenwände und Keller-/ Dach- geschossdecken, Schutz vor Schlagregen, Abdichtung gegenüber aufsteigender Feuchtig- keit, u.a.) zu erreichen. Der Einbau zusätzlicher raumlufttechnischer Anlagen dürfte dabei sicher von Vorteil sein, denn er garantiert einen Mindestluftaustausch.
Der Bewohner kann wesentlich durch ausreichendes Lüften dazu beitragen, Feuchtigkeit aus dem Raum zu transportieren. Kalte Außenluft, die beim Lüften in den Innenraum gelangt, nimmt beim Erwärmen Feuchtigkeit auf, die mit der erwärmten Luft wieder nach außen abgeführt wird. Je kälter die Luft ist, desto mehr Wasser kann sie beim Erwärmen aufnehmen. Daher sollte man mehrmals täglich eine kurze Stoßlüftung (5-10 Min.) vornehmen, wobei eine Querlüftung besonders effektiv ist.

Was muss ich bei Verdacht auf Schimmelbefall beachten?

Da Schimmelpilzbefall auch zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie Allergien führen und rechtliche Ansprüche auslösen kann, ist eine genaue Bestandsaufnahme ebenso wichtig wie eine Ursachenklärung. Dies kann seriös und hinreichend sicher nur durch ein Gutachten erfolgen, wobei Messungen (Luftfeuchte, Raumtemperatur, Raumluft) und Materialproben Aufschluss über mögliche Innenraumbelastungen, Schadensquellen und –ursachen geben. Gerade die Ergebnisse der Ursachensuche sind im Hinblick auf miet- rechtliche Konsequenzen von größter Wichtigkeit.

Welche Pflichten und Rechte habe ich als Mieter?

Heizen und Lüften
Eine grundsätzliche Heizpflicht besteht für den Mieter nicht. Er muss allerdings Sorge tragen, dass nicht durch das unterlassene Heizen Schäden, wie z.B. das Einfrieren von Wasserleitungen oder das Auftreten von Feuchtigkeit, in der Wohnung auftreten können. Der Mieter ist also lediglich gehalten, in zumutbarem Umfang sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Wohnung anzupassen. Dabei muss sich der Mieter allerdings eventuell geänderten bauphysikalischen Verhältnissen (z.B. bei Einbau isolierverglaster Fenster) anpassen und sein Heiz- und Lüftungsverhalten ändern, wenn er zuvor vom Vermieter hierüber sachgerecht und präzise aufgeklärt wurde. Was zumutbar oder unzumutbar ist, wird von der Rechtsprechung nicht genau definiert. Als unzumutbar wird von einigen Gerichten angesehen: 5-6 maliges Lüften pro Tag bei Berufstätigen, ständige Raumtemperaturen von 22°C bzw. übersteigertes Heizen und Lüften(LG Hamburg NZM 1998,571; AG München Urt.06.09.10 Az. 412 C 11503/09), Schlafzimmer auf 18-20°C zu beheizen; große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbel aufzustellen (OLG Düsseldorf DWW 1996,278). Zumutbar hingegen sei ein 2-3 maliges Querlüften (OLG Frankfurt NZM 2001, 39), ein Abstand der Möbel von der Außenwand, der sich aus dem Vorhandensein der Bodenleiste ergibt (LG Hamburg WuM 2000,329; LG München I WuM 1991,584).

Mängelanzeige
Als Mieter bin ich zunächst einmal nach den allgemein üblichen mietvertraglichen Vereinbarungen, aber auch nach den gesetzlichen Bestimmungen (§536c BGB), verpflichtet, den Schimmelbefall dem Vermieter anzuzeigen. Eine Form ist hierfür zwar nicht vorgeschrieben, sollte zur Dokumentation (auch) jedoch schriftlich erfolgen. Dabei sollte der Vermieter gleichzeitig unter angemessener Fristsetzung (z.B. 14 Tage) zur Behebung der Mängel aufgefordert werden und der Mieter sich das Recht einer etwaigen Mietminderung ausdrücklich vorbehalten.

Mietminderung
Schimmelpilzbefall und/oder Feuchtigkeit in der Wohnung sind ein Mietmangel, der den Mieter berechtigt, die Miete gem. § 536 BGB angemessen zu kürzen. Die Höhe dieser Mietminderung hängt natürlich von der Anzahl der betroffenen Räume und dem Ausmaß des Befalls ab:

10 % Schimmel nach Einbau neuer Fenster (LG München NJW 2007,2500)
25 % Schimmel und Verfleckung in 2 Räumen (AG Lüdenscheid, WuM 2007, 16)
50 % Feuchtigkeit u. Schimmel in Wohnzimmer (LG Hamburg ZMR 2008, 4567)
50% Schimmel in Wohnung über Tiefgarage (AG Krefeld, 12 C 301/06).

Zur genauen Berechnung der Mietminderung bzw. bevor irgendwelche Mietabzüge vom Mieter vorgenommen werden, ist zur Vermeidung von Rechtsnachteilen eine Rechtsberatung (z.B. durch Rechtsanwalt oder Mieterverein) unabdingbar.

Kündigung
Neben der Mietminderung kann der Mieter unter Umständen das Mietverhältnis auch fristlos kündigen. Dies kommt insbesondere bei einem nicht unerheblichen Schimmel-pilzbefall und/oder Gesundheitsgefährdung durch den Befall in Betracht.

Schadenersatz
Schließlich kann im Einzelfall der Mieter gegenüber dem Vermieter auch Schadensersatz verlangen, z.B. für sein beschädigtes Inventar oder die notwendig gewordenen Umzugskosten .

Die veränderten Lebensgewohnheiten sowie die Zunahme wärmedämmender baulicher Maßnahmen, z. T. vorgegeben durch die gesetzlichen Bestimmungen zur Energieeinsparung, lassen verstärkt das Problem von Schimmelbefall in Wohnungen aufkommen. Die starke Zunahme dieses Problembereichs in der täglichen Beratungspraxis haben den Verfasser veranlasst, Betroffenen einige Hinweise zum besseren Verständnis der Schimmelthematik an die Hand zu geben.

Newsletter September 2011: Neue BGH-Urteile

Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
In diesem Urteil legt der Bundesgerichtshof dar, welchen erforderlichen Inhalt das Kündigungs-schreiben eines Vermieters wegen Eigenbedarfs haben muss. Der Zweck der Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB einer Kündigung bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Hierfür reiche es aus, wenn im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei der
Eigenbedarfskündigung müsse lediglich die Person angegeben werden, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse dieser Person an der Erlangung dieser Wohnung dargelegt werden. Auch stellt der BGH klar, dass Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden müssen. Dies gelte auch für dem Mieter bereits bekannte Umstände über die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson.

BGH Urt. v. 06.07.2011 – Az. VIII ZR 317/10

Mietereinwände gegen eine Eigenbedarfskündigung müssen ernst genommen und geprüft werden
Bei dieser Entscheidung hatte der Vermieter wegen Eigenbedarfs für seine Schwester mit Familie ge-kündigt und angegeben, dass außerdem seine Mutter mit ihrem Lebensgefährten das noch auszu-bauende und mit der EG-Wohnung zu verbindende Souterrain beziehen wolle. Die Mieter wandten dagegen ein, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nicht ernsthaft, weil die Mutter des Vermieters pflegebedürftig sei und nicht die Absicht habe, den bisherigen Wohnsitz aufzugeben. Außerdem sei der vom Vermieter geplante Umbau des Souterrains zu Wohnzwecken nicht genehmigungsfähig und damit die beabsichtigte Nutzung nicht realisierbar. Auch habe der Vermieter das Haus nach der Kündigung zum Verkauf angeboten. Auf diese Mietereinwände waren die Vorinstanzen nicht voll-ständig eingegangen. Der BGH machte deutlich, dass das Gericht sämtlichen, vom Mieter vorgetra-genen Gesichtspunkten, nachgehen müsse, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungs-wunsches des Vermieters begründen. Vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz.

BGH Beschl. v. 16.03.2011 – VIII ZR 338/09

Mieter-Tipp
Zur Fristwahrung, insbesondere in eiligen Fällen, kann das Schreiben auch vor Zeugen oder durch Boten mit entsprechendem Zustellungsvermerk in den Hausbriefkasten des Empfängers eingeworfen werden. Dies muss nach überwiegender Rechtsansicht aber spätestens am frühen Nachmittag – bis ca. 15.00 Uhr – geschehen. Danach hilft nur noch eine persönliche Übergabe gegen Empfangs- bestätigung zur Wahrung der Frist.

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Newsletter August 2011: Neue BGH-Urteile

Anpassung der Vorauszahlungen bei Betriebskostenabrechnungen
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter für eine Anpassung der Vorauszahlungen nicht auf die neueste (letztmögliche) Abrechnung abstellen muss. Der Vermieter kann also auch auf eine zurückliegende Abrechnungsperiode zurückgreifen, insbesondere, wenn die letztmögliche Abrechnung noch nicht erstellt ist. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung, die gem. § 560 Abs. 4 BGB sowohl der Vermieter wie auch der Mieter verlangen kann, soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass keiner den anderen „subventioniert“. Wird eine Anpassung aufgrund einer weiter zurückliegenden Abrechnungsperiode vorgenommen, so ist allerdings die Anpassung der Vorauszahlung nur mit Wirkung für die Zukunft zulässig

BGH Urt. v. 18.05.2011 – Az. VIII ZR 271/10

Ausnahmen von der Abrechnungs-und Ausschlussfrist
Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter binnen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungs-periode abrechnen. Andernfalls greift die sog. Ausschlussfrist, d.h. bei verspäteter Abrechnung kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Bisher war es völlig klar, dass nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs.3 S.2 BGB der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren kann. Dies galt selbst dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters war. Diese bisherige Rechtsprechung weicht der BGH nun auf und erklärte, dass sich Mieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben nicht auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen dürften. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin irrtümlich 2.640 € Voraus-zahlungen statt 1.895 € angerechnet. Der BGH meinte, dass die Mieter diesen, der Vermieterin unterlaufenen Fehler in der Abrechnung hätten leicht erkennen können. Nach Treu und Glauben sei es den Mietern verwehrt, die Vermieterin an dem kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten. (Anm.: Dieses Urteil trägt nicht unbedingt zur Rechtssicherheit bei.)

BGH Urt. v. 30.03.2011 – VIII ZR 133/10

Mieter-Tipp
Sommerzeit ist Grillzeit. Grillen, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist erlaubt, wenn der Mietvertrag kein ausdrückliches Verbot vorsieht. Damit es keinen unnötigen Ärger mit Nachbarn gibt, sollte allerdings darauf geachtet werden, dass kein Rauch oder Ruß in Nachbarwohnungen zieht. Ab 22.00 Uhr ist die Nachtruhe einzuhalten. Die Rechtsprechung ist bei der Frage, wie oft gegrillt werden darf, sehr uneinheitlich. Überwiegend wird die Meinung vertreten, dass dies zwei Mal im Monat bzw. fünf Mal im Jahr erlaubt sei.

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Newsletter Juli 2011: Neue BGH-Urteile

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Klage auf künftige Zahlung
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter nicht nur wegen Zahlungsverzuges fristlos gem. § 543 Abs.1, 2 Satz 1 Nr. 3b BGB kündigen kann, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten hat, sondern darüber hinaus auch berechtigt ist, auf zukünftige Zahlung der monatlichen Miete bzw. eines Nutzungsentgeltes bis zur endgültigen Räumung zu klagen. Dies begründet der Senat mit der Besorgnis, dass der Schuldner (Mieter) sich der rechtzeitigen Zahlungen entziehen werde. Schließlich habe dieser Mieter schon einen Rückstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe auflaufen lassen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob überhaupt eine fristlose Kündigung auch aufgrund länger zurückliegender Mietrückstände in größeren Zeitabständen möglich ist.

BGH Urt. v. 04.05.2011 – Az. VIII ZR 146/10

Fristlose Kündigung bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung
In § 556 b Abs. 1 BGB wie in den meisten Formularmietverträgen ist geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats fällig ist. Hier hatten die Mieter die Miete erst zur Mitte des Monats oder noch später bezahlt. Obwohl die Mieter daraufhin vom Vermieter abgemahnt worden sind, setzten sie ihre verspäteten Mietzahlungen fort, woraufhin der Vermieter die fristlose Kündigung aussprach und Räumungsklage erhob. Zurecht, wie der BGH entschied. Der Senat vertrat dabei die Ansicht, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Zahlung der Miete eine so gravierende Pflichtverletzung darstelle, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, 3 BGB rechtfertige. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter irrtümlich davon ausgehe, er müsse die Miete erst zur Monatsmitte zahlen.

BGH Urt. v. 01.06.2011 – VIII ZR 91/10

Mieter -Tipp
Grundsätzlich ist die Pflege des Gartens Sache des Vermieters. Im Mietvertrag kann der Vermieter die Gartenpflege allerdings auf den Mieter übertragen. Ohne besondere Verein-barungen ist der Mieter jedoch nur zu einfachen Pflegearbeiten, wie z.B. Rasenmähen, Unkraut und Laub entfernen, also allgemein zu solchen Arbeiten verpflichtet, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen besonderen Zeit- und Kostenaufwand des Mieters erfordern. Solange kein Urwald entsteht bzw. keine Verwahrlosung droht, ist der Mieter frei über Art, Umfang und Häufigkeit der Pflege zu entscheiden. Als Faustregel fürs Rasenmähen gilt es als ausreichend, wenn dies in der Zeit von April bis Oktober zweimal monatlich erfolgt.

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Newsletter Juni 2011: Neue BGH-Urteile

Ersatzansprüche des Mieters wegen erbrachter, aber nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verjähren in 6 Monaten nach Mietende

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung die Frage geklärt, wann der Erstattungs
anspruch eines Mieters für die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat, verjährt. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter die Wohnung vor der Rückgabe am Ende der Mietzeit (Ende 2006) für 2.687 € renovieren lassen und erst später (2009) erfahren, dass sie hierzu wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Sie verlangten daraufhin vom Vermieter die Kosten nebst Zinsen zurück. Der BGH hatte vor zwei Jahren bereits entschieden, dass Mieter, die bei ihrem Auszug zu Unrecht renoviert haben, von ihrem Vermieter, der insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, Geldersatz verlangen können (BGH VIII ZR 302/07) . Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung verjähren in drei Jahren. Jetzt hat der BGH aber klargestellt, dass der Mieteranspruch auf Rückzahlung zu Unrecht geleisteter Renovierungsansprüche bereits 6 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses verjährt.

BGH Urt. v. 04.05.2011 – Az. VIII ZR 195/10

Die Mietminderung ist auch bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu beachten

Der Bundesgerichthof hatte bereits 2005 entschieden, dass die Bemessungsgrundlage einer Minderung nach § 536 BGB die Bruttomiete, also Miete einschließlich aller Nebenkosten, ist (BGH VIII ZR 347/04). In der aktuellen Entscheidung macht der BGH deutlich, dass die geminderten Beträge bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung nicht quasi durch die Hintertür wieder einkassiert werden dürfen. Bei der Jahresabrechnung muss dann die gerechtfertigte Mietminderung berücksichtigt werden, so dass auch eine eventuelle Nachzahlungsforderung anteilig gekürzt werden kann.

BGH Urt. v. 13.04.2011– Az. VIII ZR 223/10

Mieter-Tipp

Grillen – egal, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist nur in gewissen Grenzen zulässig. Zunächst gilt: Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen verboten, müssen Mieter sich daran halten, sonst riskieren sie eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung. Im Übrigen hängt die Zulässigkeit vom jeweiligen Einzelfall ab, insbesondere davon, ob andere, insbesondere Nachbarn, nicht unzumutbar belästigt werden, etwa durch Rauch, Ruß, u.ä. Über die Grilldauer gibt es sehr unterschiedliche Urteile. Z. T. wird vertreten, dass eine Grilldauer von insgesamt 6 Std. im Jahr zumutbar sei (LG Stuttgart), andere halten das Grillen einmal im Monat (AG Bonn) oder zweimal im Monat (AG Westerstede) für zulässig. Es empfiehlt sich ganz einfach, gegenseitig etwas Rücksicht zu nehmen und Rauchentwicklungen zu vermeiden, die Nachbarn ggf. vorab zu informieren oder vielleicht sogar einzuladen.

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