Author: RA Thomas Weiand

Geltendmachung von Betriebskostennachzahlungen im Urkundenprozess

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter – nachdem der Mieter die Nachzahlung aus der Abrechnung 2011 nicht bezahlte, weil er die Richtigkeit seiner Wohnfläche und der Gesamtwohnfläche bestritt – im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrages, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausverwaltung die Nachzahlung in Höhe von 1.187,54€ eingeklagt. Der Urkundenprozess ist eine besondere Verfahrensart im Zivilprozess, mit der ein Zahlungsanspruch nur durch Vorlage von Urkunden geltend gemacht werden kann. Der BGH stellt nunmehr klar, dass auch eine Betriebskostennachzahlung vom Vermieter im Urkundenprozess geltend gemacht werden kann, sofern der Vermieter die anspruchsbegrün-denden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann. Diesen Erfordernissen sei mit den vorgelegten Urkunden Rechnung getragen worden Die Vorlage einer Wohnflächenberechnung als weitere Urkunde aufgrund des mieterseitigen Bestreitens sei nicht erforderlich gewesen, weil das bloße Bestreiten der Flächenwerte durch den Mieter unsubstantiiert und damit unbeachtlich gewesen sei. Vielmehr hätte der Mieter erst darlegen müssen, warum die Angaben des Vermieters nicht zutreffend sein können und dass das angenommene Verhältnis seiner Wohnung zu der Gesamtwohnfläche zu seinen Lasten ginge.

BGH Urt. v. 22.10.2014 – VIII ZR 41/14

Abrechnung nach Personenmonaten muss nicht erläutert werden

In diesem Urteil bekräftigt der BGH seine mieterunfreundliche Rechtsprechung, wonach eine Betriebs-kostenabrechnung nicht deshalb unwirksam sei, weil die Umlage nach Personenmonate nicht näher erläutert werde. In der Abrechnung waren einmal „32,20 Personenmonate“ und ein anderes Mal „56,34 Personen-monate“ angegeben. Der Senat vertritt die Ansicht, dass in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrech-nung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sei. Der Mieter müsse nur in die Lage versetzt werden, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie die Umlage erfolgt sei. Das sei anhand der gemachten Angaben möglich. Es werde klar, dass sein Kostenanteil nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt werde. Der Vermieter müsse nicht angeben, wie er die Gesamtpersonenzahl ermittelt habe. Dies könne der Mieter im Wege der Belegeinsicht, z.B. anhand einer Belegungsliste für das Abrechnungsobjekt, dann selbst überprüfen.

BGH Urt. v. 22.10.2014 – VIII ZR 97/14

Mieter-Tipp

Lassen sich die Wohnräume von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr nicht ausreichend (nach DIN 4701 mind. 21˚C) beheizen, so stellt dies einen Wohnungsmangel dar, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Nachts darf die Temperatur auf 18˚C abgesenkt werden. Raumtemperaturen unter 20 Grad berechtigen zu 20% Mietminderung, fällt die Temperatur unter 15˚C sind bis zu 30% Minderung drin, bei einem Ausfall der Heizung während der Wintermonate mit entsprechenden Außentemperaturen sogar bis zu 100 Prozent.

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Unwirksame Befristung als wirksamer Kündigungsausschluss

Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH seine „Kehrtwende“ in der bisherigen Rechtsprechung, dass eine unwirksame Befristung im Mietvertrag nicht zwangsläufig die Rechtsfolge des § 575 Abs.1 Satz 2 BGB aus-löse, wonach in solchen Fällen das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Vielmehr sei zu prüfen, ob nicht durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslücke entstanden sei. Daher müsse die Lücke in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung dessen geschlossen werden, was die Parteien redlicher Weise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertrags-bestimmung bekannt gewesen wäre. Im zu entscheidenden Fall stellt der Senat dabei auf die Ausgestaltung des Mietvertrages ab, wobei er allerdings schon allein aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung im Mietvertrag schließt, dass für beide Vertragsschließende deutlich der Wille bestand, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben und nicht vor Ablauf der Befristung durch Kündigung beendet werden sollte. Daher sei es zulässig, das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel, einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit, durch eine Umdeutung der unwirksamen Befristung in einen beiderseitigen Kündigungs-verzicht zu erreichen.

BGH Urt. v. 11.12.2013 – VIII ZR 235/12

Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

In diesem Urteil macht der BGH noch einmal sehr deutlich, dass an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs keine hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Angabe von Gründen für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses diene lediglich dazu, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Rechtsinteressen zu veranlassen. Im Falle der Eigenbedarfskündigung reiche es daher aus, wenn die Eigenbedarfsperson identifizierbar benannt wird und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt wird. Im Streitfall reichte dem BGH die Angabe, dass die namentlich genannte Tochter in die größere Wohnung des Mieters ziehen wollte, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Weiterer Angaben be-durfte es nach Ansicht des Senats nicht. Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Gründe seien im Rahmen der materiellen Überprüfung der Kündigung zu klären.

BGH Urt. v. 30.04.2014 – VIII ZR 284/14

Mieter-Tipp

Trotz des schönen sonnigen Wetters, die Heizperiode hat begonnen! Also schon jetzt daran denken, dass eine Absenkung der Raumtemperatur um 1˚ C zu einer Energieeinsparung von 6 Prozent führt! Auch sollten alle Heizkörper entlüftet und nicht durch Gegenstände (z. B. dicke Vorhänge o.ä.) verdeckt werden, damit die Wärme besser abstrahlen kann. Räume sollten möglichst gleichmäßig beheizt werden.

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Verjährungsbeginn – Schlüsselrückgabe an Hausmeister nicht (immer) ausreichend

Bei dieser Entscheidung macht der BGH nochmals sehr deutlich, dass Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung nicht nur die Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter ist, sondern auch die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraussetze. Denn nur so werde der Vermieter in die Lage versetzt, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Daher reiche es nicht, wenn der Mieter bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses ausziehe und die Wohnungsschlüsse einfach an den Hausmeister übergebe, ohne den Vermieter selbst zu informieren. Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist nur dann dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungs-schlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhalte der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hausmeister zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, sei jedoch mangels Kenntnis nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen.

BGH Urt. v. 23.10.2013 – VIII ZR 402/12

Schriftform (Unterschrift) bei Mieterhöhung nicht erforderlich

In dem hier zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, welche Anforderungen an die für ein Mieterhö-hungsverfahren erforderliche Textform zu stellen sind. Der Senat stellt dabei klar, dass es für die allein in Textform abzugebende Mieterhöhungserklärung nicht erforderlich sei, dass das Schreiben von einem für eine juristische Person (GmbH oder AG) tätig gewordenen Sachbearbeiter unterzeichnet oder sein Name angegeben worden ist . Es genüge die Angabe des Namens der juristischen Person. Die bloße Textform diene gerade der Erleichterung des Rechtsverkehrs und würde in ihr Gegenteil verkehrt, würde man verlangen, dass die (natürliche) Person, die tätig geworden ist, immer namentlich aufgeführt werden müsste. Insoweit sei es ausreichend, wenn eine Mieterhöhungserklärung abschließe mit einer Formulierung:
„Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift.“

BGH Bschl. v. 01.07.2014 – VIII ZR 72/14

Mieter-Tipp

Seit 2012 müssen Warmwasseranlagen regelmäßig auf Legionellen überprüft werden. Legionellen sind Bakterien, die sich bei Temperaturen von 30-45˚C sprunghaft vermehren. Sie können in hoher Konzentration für Menschen gesundheitsgefährdend sein. Durch das Einatmen von Legionellen befallenem Wasser, bei-spielsweise beim Duschen, können die Bakterien in die Luftröhre und Lunge gelangen und Entzündungen her-vorrufen. Der zulässige Grenzwert liegt bei 100KBE/100 ml. Bei über 10.000KBE/100 ml müssen Sofortmaß-nahmen, wie z.B. ein Duschverbot, ergriffen werden. Dadurch besteht ein Mietmangel, der nach Ansicht des Amtsgerichtes Dresden (Az. 148 C 5353/13) eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt.

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Konkludente Änderung einer Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten

Bei dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen der Ver-mieter (auch) nicht im Mietvertrag aufgeführte Betriebskosten (nachträglich) auf einen Mieter umlegen kann. Dabei bestätigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung, dass eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande komme, dass der Vermieter Betriebs-kosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung leiste. Anders seien jedoch Fälle zu beurteilen, bei denen der Vermieter dem Mieter vorab telefonisch oder schriftlich eine Änderung der Nebenkosten mitgeteilt habe. Eine derartige Ankündi-gung sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, stelle ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, dass der Mieter durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlung akzeptiert bzw. angenommen haben kann.

BGH Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 36/14

Berechnung der Kündigungsfrist

In dem hier zu entscheidenden Fall ging es u.a. um die Prüfung, wie die Kündigungsfrist zu berechnen ist, wenn über die vom Mieter genutzten Räume erst zu einem späteren Zeitpunkt nach ihrer Überlassung ein Mietverhältnis begründet wurde und zuvor ihm die Räume quasi unentgeltlich überlassen worden waren. Der Mieter lebte seit Geburt in dem Haus und bewohnte zuletzt 2 Zimmer, wofür er monatlich 120€ Miete zahlte. Nach etwa einem ½ Jahr wurde ihm das Mietverhältnis nach § 573a BGB „zum nächstmöglichen Zeit-punkt“ gekündigt. Der BGH entschied, dass die Kündigungsfrist gem. § 573a Abs.1 S.2 BGB i.v.m. § 573c BGB 6 Monate betrage. Dies begründete er damit, dass es zwar zutreffenderweise nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung bei der Berechnung der Kündigungsfrist ankomme, allerdings genieße ein unentgeltliches Nutzungsrecht keinen Kündigungsschutz und begründe auch keinen Vertrauenstatbestand, der eine analoge Anwendung des § 573c BGB rechtfertige, so dass es im vorliegenden Fall auf den Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache zur Mietnutzung ankomme.

BGH Urt. v. 25.06.2014 – VIII ZR 10/14

Mieter-Tipp

In zahlreichen Abrechnungen werden immer häufiger unter der Position „sonstige Betriebskosten“ Kosten abgerechnet, die offensichtlich den „namentlich“ genannten Betriebskosten nicht zugeordnet werden konnten. „Sonstige Betriebskosten“ sind jedoch kein Auffangbecken für alle sonst noch anfallenden, denkbaren und möglicherweise umlagefähige Kosten! Derartige Kosten, auch wenn sie als „Sonstiges“ bezeichnet werden, müssen explizit, d.h. ausdrücklich und konkret im Mietvertrag aufgeführt und vereinbart worden sein. Anderenfalls müssen Mieter diese Betriebskosten jedenfalls nicht bezahlen.

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Bei gemischten Mietverhältnissen ist im Zweifel von einem Wohnraum-mietverhältnis auszugehen

In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, nach welchen Vorschriften ein Mietverhältnis zu beurteilen ist, das sowohl eine Wohnungsnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung (sog. Mischmiet-verhältnis) umfasst. Der Senat hält fest, dass ein solches Mischmietverhältnis zu beurteilen ist entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete. Dies sei nach dem überwiegenden Vertragszweck bei sorgfältiger Prüfung aller auslegungsrelevanten Umstände des Einzel-falles zu ermitteln. Hierfür könne auf Indizien, wie z.B. das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen sowie Formulierungen im Mietvertrag zurückgegriffen werden. Lasse sich hiernach jedoch keine eindeutige Zuordnung vornehmen, so seien im Zweifelsfall vorrangig die Vor -schriften der Wohnraummiete anzuwenden. Anderenfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

BGH Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 376/13

Stromvertrag mit Mieter allein durch Energieverbrauch

In diesen Urteilen stellt der BGH klar, dass, bei einem vermieteten oder verpachteten Grundstück, das mit Strom versorgt wird und vom Mieter/Pächter ein schriftlicher Stromvertrag nicht abgeschlossen worden ist, gleichwohl ein (stillschweigender) Vertragsabschluss allein durch die Entnahme von Energie zustande kommt. Die Realofferte des Energieversorgers richte sich typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübe. Dies sei im Streitfall aufgrund der aus dem Miet-/Pachtvertrag folgenden rechtlichen Befugnis der Mieter bzw. Pächter des Grundstücks. Das gelte auch für mehrere gemeinschaftliche Mieter eines Einfamilienhauses. Dementsprechend richte sich mangels anderer Anhaltspunkte das Vertragsangebot des Energieversorgers regelmäßig an sämtliche Mieter. Das somit an alle Mieter gerichtete Angebot werde von demjenigen , der die Energie entnehme konkludent angenommen und zwar sowohl für sich selbst als auch im Wege der Stellvertretung für die übrigen Mieter.

BGH Urt. v. 02.07.2014 – VIII ZR 316/13 sowie Urt. v. 22.07.2014 – VIII ZR 313/13

Mieter-Tipp

Sommerzeit ist Grillzeit. Grundsätzlich ist Grillen auf Balkonen, Terrassen oder im Garten erlaubt, sofern im Mietvertrag nicht ein ausdrückliches Grillverbot steht. Hierbei gilt jedoch ausnahmslos das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einzuhalten, d.h. es muss darauf geachtet werden, dass kein Qualm, Rauch-gase o.ä. in Nachbarwohnungen zieht. Um Streit zu vermeiden, sollte man andere Mieter vorab informieren und das Grillen auf ein- bis zweimal im Monat zu beschränken. Um Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten empfiehlt es sich einen Elektrogrill anstelle eines Holzgrills zu verwenden.

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