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Newsletter vom Mieterverein Augsburg und Umgebung e. V.

Newsletter Oktober 2011: Neue BGH-Urteile

Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Eigentümergemeinschaft gegen einen Mieter
Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt, dass die kurze Verjährungsvorschrift des § 548 Abs.1 BGB (6 Monate nach Rückgabe der Wohnung) auf Schadensersatzansprüche einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft gegen den Mieter wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum keine Anwendung findet, sondern der Regelverjährung von 3 Jahren unterliegt. Die Mieter einer Eigentumswohnung hatten bei ihrem Auszug zum Transport ihrer Möbel den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug benutzt und innen beschädigt und einen Schaden von 6.777,05€ verursacht. Die Klage wurde aber erst ca. 1 Jahr nach ihrem Auszug erhoben. Der BGH lehnte eine Anwendung des § 548 BGB ab mit dem Verweis auf das durch das Mietverhältnis besonders geprägte Verhältnis Mieter/Vermieter. Eine analoge Anwendung scheide ebenfalls aus, weil keine Gesetzeslücke vorläge und es auch an einer vergleichbaren Interessenslage fehle.

BGH Urt. v. 29.06.2011 – Az. VIII ZR 349/10

Bei Verurteilung muss Mieterhöhung auch für die Vergangenheit gezahlt werden
In dieser Entscheidung hatte der BGH über die Auslegung einer Urteilsformel, in der der Zeitpunkt, ab dem die Miete sich erhöhte, fehlte,  zu entscheiden. Der Vermieter verlangte vom Mieter ab Nov. 2005 eine höhere Miete. Nachdem der Mieter der Mieterhöhung  nicht zugestimmt hatte, erhob der Ver-mieter Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.  Hierüber entschied das zuständige Gericht erst im Mai 2007 und verurteilte den Mieter, der Erhöhung der Miete zuzustimmen, ohne einen Termin hierfür zu benennen. Nach Ansicht des BGH war dies auch nicht erforderlich, weil durch Auslegung ermittelt werde könne, ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete geschuldet sei. § 894 ZPO bewirke, dass mit der rechtskräftigen Verurteilung die Zustimmungserklärung des Mieters als abge-geben  gelte mit der Rechtsfolge, dass der Mieter nach §558b BGB die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schulde.

BGH Urt. v. 08.06.2011 – VIII ZR 204/10

Mieter-Tipp
Vorsicht, wenn bei Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung auch noch zusätzlich Kosten für Haureinigung, Gartenpflege und Winterdienst umgelegt werden. Da es typische Arbeiten eines Hausmeisters sind, ist nicht auszuschließen, dass eine Doppelzahlung droht. Das lässt sich nur durch eine genaue Prüfung des Hausmeistervertrages mit entsprechendem Leistungsverzeichnis prüfen und ausschließen. Auch besteht die Gefahr, dass bei den Hausmeisterkosten oft unzulässiger Weise Ver-waltungs- und/oder Instandhaltungskosten anteilig enthalten sind, so wenn der Hausmeister z.B. die Hausordnung überwachen und Kleinreparaturen durchführen soll.

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Newsletter September 2011: Neue BGH-Urteile

Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
In diesem Urteil legt der Bundesgerichtshof dar, welchen erforderlichen Inhalt das Kündigungs-schreiben eines Vermieters wegen Eigenbedarfs haben muss. Der Zweck der Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB einer Kündigung bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Hierfür reiche es aus, wenn im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei der
Eigenbedarfskündigung müsse lediglich die Person angegeben werden, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse dieser Person an der Erlangung dieser Wohnung dargelegt werden. Auch stellt der BGH klar, dass Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden müssen. Dies gelte auch für dem Mieter bereits bekannte Umstände über die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson.

BGH Urt. v. 06.07.2011 – Az. VIII ZR 317/10

Mietereinwände gegen eine Eigenbedarfskündigung müssen ernst genommen und geprüft werden
Bei dieser Entscheidung hatte der Vermieter wegen Eigenbedarfs für seine Schwester mit Familie ge-kündigt und angegeben, dass außerdem seine Mutter mit ihrem Lebensgefährten das noch auszu-bauende und mit der EG-Wohnung zu verbindende Souterrain beziehen wolle. Die Mieter wandten dagegen ein, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nicht ernsthaft, weil die Mutter des Vermieters pflegebedürftig sei und nicht die Absicht habe, den bisherigen Wohnsitz aufzugeben. Außerdem sei der vom Vermieter geplante Umbau des Souterrains zu Wohnzwecken nicht genehmigungsfähig und damit die beabsichtigte Nutzung nicht realisierbar. Auch habe der Vermieter das Haus nach der Kündigung zum Verkauf angeboten. Auf diese Mietereinwände waren die Vorinstanzen nicht voll-ständig eingegangen. Der BGH machte deutlich, dass das Gericht sämtlichen, vom Mieter vorgetra-genen Gesichtspunkten, nachgehen müsse, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungs-wunsches des Vermieters begründen. Vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz.

BGH Beschl. v. 16.03.2011 – VIII ZR 338/09

Mieter-Tipp
Zur Fristwahrung, insbesondere in eiligen Fällen, kann das Schreiben auch vor Zeugen oder durch Boten mit entsprechendem Zustellungsvermerk in den Hausbriefkasten des Empfängers eingeworfen werden. Dies muss nach überwiegender Rechtsansicht aber spätestens am frühen Nachmittag – bis ca. 15.00 Uhr – geschehen. Danach hilft nur noch eine persönliche Übergabe gegen Empfangs- bestätigung zur Wahrung der Frist.

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Newsletter August 2011: Neue BGH-Urteile

Anpassung der Vorauszahlungen bei Betriebskostenabrechnungen
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter für eine Anpassung der Vorauszahlungen nicht auf die neueste (letztmögliche) Abrechnung abstellen muss. Der Vermieter kann also auch auf eine zurückliegende Abrechnungsperiode zurückgreifen, insbesondere, wenn die letztmögliche Abrechnung noch nicht erstellt ist. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung, die gem. § 560 Abs. 4 BGB sowohl der Vermieter wie auch der Mieter verlangen kann, soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass keiner den anderen „subventioniert“. Wird eine Anpassung aufgrund einer weiter zurückliegenden Abrechnungsperiode vorgenommen, so ist allerdings die Anpassung der Vorauszahlung nur mit Wirkung für die Zukunft zulässig

BGH Urt. v. 18.05.2011 – Az. VIII ZR 271/10

Ausnahmen von der Abrechnungs-und Ausschlussfrist
Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter binnen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungs-periode abrechnen. Andernfalls greift die sog. Ausschlussfrist, d.h. bei verspäteter Abrechnung kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Bisher war es völlig klar, dass nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs.3 S.2 BGB der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren kann. Dies galt selbst dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters war. Diese bisherige Rechtsprechung weicht der BGH nun auf und erklärte, dass sich Mieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben nicht auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen dürften. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin irrtümlich 2.640 € Voraus-zahlungen statt 1.895 € angerechnet. Der BGH meinte, dass die Mieter diesen, der Vermieterin unterlaufenen Fehler in der Abrechnung hätten leicht erkennen können. Nach Treu und Glauben sei es den Mietern verwehrt, die Vermieterin an dem kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten. (Anm.: Dieses Urteil trägt nicht unbedingt zur Rechtssicherheit bei.)

BGH Urt. v. 30.03.2011 – VIII ZR 133/10

Mieter-Tipp
Sommerzeit ist Grillzeit. Grillen, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist erlaubt, wenn der Mietvertrag kein ausdrückliches Verbot vorsieht. Damit es keinen unnötigen Ärger mit Nachbarn gibt, sollte allerdings darauf geachtet werden, dass kein Rauch oder Ruß in Nachbarwohnungen zieht. Ab 22.00 Uhr ist die Nachtruhe einzuhalten. Die Rechtsprechung ist bei der Frage, wie oft gegrillt werden darf, sehr uneinheitlich. Überwiegend wird die Meinung vertreten, dass dies zwei Mal im Monat bzw. fünf Mal im Jahr erlaubt sei.

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Newsletter Juli 2011: Neue BGH-Urteile

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Klage auf künftige Zahlung
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter nicht nur wegen Zahlungsverzuges fristlos gem. § 543 Abs.1, 2 Satz 1 Nr. 3b BGB kündigen kann, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten hat, sondern darüber hinaus auch berechtigt ist, auf zukünftige Zahlung der monatlichen Miete bzw. eines Nutzungsentgeltes bis zur endgültigen Räumung zu klagen. Dies begründet der Senat mit der Besorgnis, dass der Schuldner (Mieter) sich der rechtzeitigen Zahlungen entziehen werde. Schließlich habe dieser Mieter schon einen Rückstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe auflaufen lassen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob überhaupt eine fristlose Kündigung auch aufgrund länger zurückliegender Mietrückstände in größeren Zeitabständen möglich ist.

BGH Urt. v. 04.05.2011 – Az. VIII ZR 146/10

Fristlose Kündigung bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung
In § 556 b Abs. 1 BGB wie in den meisten Formularmietverträgen ist geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats fällig ist. Hier hatten die Mieter die Miete erst zur Mitte des Monats oder noch später bezahlt. Obwohl die Mieter daraufhin vom Vermieter abgemahnt worden sind, setzten sie ihre verspäteten Mietzahlungen fort, woraufhin der Vermieter die fristlose Kündigung aussprach und Räumungsklage erhob. Zurecht, wie der BGH entschied. Der Senat vertrat dabei die Ansicht, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Zahlung der Miete eine so gravierende Pflichtverletzung darstelle, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, 3 BGB rechtfertige. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter irrtümlich davon ausgehe, er müsse die Miete erst zur Monatsmitte zahlen.

BGH Urt. v. 01.06.2011 – VIII ZR 91/10

Mieter -Tipp
Grundsätzlich ist die Pflege des Gartens Sache des Vermieters. Im Mietvertrag kann der Vermieter die Gartenpflege allerdings auf den Mieter übertragen. Ohne besondere Verein-barungen ist der Mieter jedoch nur zu einfachen Pflegearbeiten, wie z.B. Rasenmähen, Unkraut und Laub entfernen, also allgemein zu solchen Arbeiten verpflichtet, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen besonderen Zeit- und Kostenaufwand des Mieters erfordern. Solange kein Urwald entsteht bzw. keine Verwahrlosung droht, ist der Mieter frei über Art, Umfang und Häufigkeit der Pflege zu entscheiden. Als Faustregel fürs Rasenmähen gilt es als ausreichend, wenn dies in der Zeit von April bis Oktober zweimal monatlich erfolgt.

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Newsletter Juni 2011: Neue BGH-Urteile

Ersatzansprüche des Mieters wegen erbrachter, aber nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verjähren in 6 Monaten nach Mietende

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung die Frage geklärt, wann der Erstattungs
anspruch eines Mieters für die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat, verjährt. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter die Wohnung vor der Rückgabe am Ende der Mietzeit (Ende 2006) für 2.687 € renovieren lassen und erst später (2009) erfahren, dass sie hierzu wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Sie verlangten daraufhin vom Vermieter die Kosten nebst Zinsen zurück. Der BGH hatte vor zwei Jahren bereits entschieden, dass Mieter, die bei ihrem Auszug zu Unrecht renoviert haben, von ihrem Vermieter, der insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, Geldersatz verlangen können (BGH VIII ZR 302/07) . Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung verjähren in drei Jahren. Jetzt hat der BGH aber klargestellt, dass der Mieteranspruch auf Rückzahlung zu Unrecht geleisteter Renovierungsansprüche bereits 6 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses verjährt.

BGH Urt. v. 04.05.2011 – Az. VIII ZR 195/10

Die Mietminderung ist auch bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu beachten

Der Bundesgerichthof hatte bereits 2005 entschieden, dass die Bemessungsgrundlage einer Minderung nach § 536 BGB die Bruttomiete, also Miete einschließlich aller Nebenkosten, ist (BGH VIII ZR 347/04). In der aktuellen Entscheidung macht der BGH deutlich, dass die geminderten Beträge bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung nicht quasi durch die Hintertür wieder einkassiert werden dürfen. Bei der Jahresabrechnung muss dann die gerechtfertigte Mietminderung berücksichtigt werden, so dass auch eine eventuelle Nachzahlungsforderung anteilig gekürzt werden kann.

BGH Urt. v. 13.04.2011– Az. VIII ZR 223/10

Mieter-Tipp

Grillen – egal, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist nur in gewissen Grenzen zulässig. Zunächst gilt: Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen verboten, müssen Mieter sich daran halten, sonst riskieren sie eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung. Im Übrigen hängt die Zulässigkeit vom jeweiligen Einzelfall ab, insbesondere davon, ob andere, insbesondere Nachbarn, nicht unzumutbar belästigt werden, etwa durch Rauch, Ruß, u.ä. Über die Grilldauer gibt es sehr unterschiedliche Urteile. Z. T. wird vertreten, dass eine Grilldauer von insgesamt 6 Std. im Jahr zumutbar sei (LG Stuttgart), andere halten das Grillen einmal im Monat (AG Bonn) oder zweimal im Monat (AG Westerstede) für zulässig. Es empfiehlt sich ganz einfach, gegenseitig etwas Rücksicht zu nehmen und Rauchentwicklungen zu vermeiden, die Nachbarn ggf. vorab zu informieren oder vielleicht sogar einzuladen.

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