Newsletter Oktober 2011: Neue BGH-Urteile

Verj├Ąhrung von Schadensersatzanspr├╝chen einer Eigent├╝mergemeinschaft gegen einen Mieter
Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt, dass die kurze Verj├Ąhrungsvorschrift des ┬ž 548 Abs.1 BGB (6 Monate nach R├╝ckgabe der Wohnung) auf Schadensersatzanspr├╝che einer Wohnungseigent├╝mer-gemeinschaft gegen den Mieter wegen Besch├Ądigung von Gemeinschaftseigentum keine Anwendung findet, sondern der Regelverj├Ąhrung von 3 Jahren unterliegt. Die Mieter einer Eigentumswohnung hatten bei ihrem Auszug zum Transport ihrer M├Âbel den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug benutzt und innen besch├Ądigt und einen Schaden von 6.777,05ÔéČ verursacht. Die Klage wurde aber erst ca. 1 Jahr nach ihrem Auszug erhoben. Der BGH lehnte eine Anwendung des ┬ž 548 BGB ab mit dem Verweis auf das durch das Mietverh├Ąltnis besonders gepr├Ągte Verh├Ąltnis Mieter/Vermieter. Eine analoge Anwendung scheide ebenfalls aus, weil keine Gesetzesl├╝cke vorl├Ąge und es auch an einer vergleichbaren Interessenslage fehle.

BGH Urt. v. 29.06.2011 ÔÇô Az. VIII ZR 349/10

Bei Verurteilung muss Mieterh├Âhung auch f├╝r die Vergangenheit gezahlt werden
In dieser Entscheidung hatte der BGH ├╝ber die Auslegung einer Urteilsformel, in der der Zeitpunkt, ab dem die Miete sich erh├Âhte, fehlte,┬á zu entscheiden. Der Vermieter verlangte vom Mieter ab Nov. 2005 eine h├Âhere Miete. Nachdem der Mieter der Mieterh├Âhung┬á nicht zugestimmt hatte, erhob der Ver-mieter Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterh├Âhung.┬á Hier├╝ber entschied das zust├Ąndige Gericht erst im Mai 2007 und verurteilte den Mieter, der Erh├Âhung der Miete zuzustimmen, ohne einen Termin hierf├╝r zu benennen. Nach Ansicht des BGH war dies auch nicht erforderlich, weil durch Auslegung ermittelt werde k├Ânne, ab welchem Zeitpunkt die erh├Âhte Miete geschuldet sei. ┬ž 894 ZPO bewirke, dass mit der rechtskr├Ąftigen Verurteilung die Zustimmungserkl├Ąrung des Mieters als abge-geben┬á gelte mit der Rechtsfolge, dass der Mieter nach ┬ž558b BGB die erh├Âhte Miete f├╝r die Zeit ab dem dritten auf das Erh├Âhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schulde.

BGH Urt. v. 08.06.2011 ÔÇô VIII ZR 204/10

Mieter-Tipp
Vorsicht, wenn bei Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung auch noch zus├Ątzlich Kosten f├╝r Haureinigung, Gartenpflege und Winterdienst umgelegt werden. Da es typische Arbeiten eines Hausmeisters sind, ist nicht auszuschlie├čen, dass eine Doppelzahlung droht. Das l├Ąsst sich nur durch eine genaue Pr├╝fung des Hausmeistervertrages mit entsprechendem Leistungsverzeichnis pr├╝fen und ausschlie├čen. Auch besteht die Gefahr, dass bei den Hausmeisterkosten oft unzul├Ąssiger Weise Ver-waltungs- und/oder Instandhaltungskosten anteilig enthalten sind, so wenn der Hausmeister z.B. die Hausordnung ├╝berwachen und Kleinreparaturen durchf├╝hren soll.

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Newsletter September 2011: Neue BGH-Urteile

Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfsk├╝ndigung
In diesem Urteil legt der Bundesgerichtshof dar, welchen erforderlichen Inhalt das K├╝ndigungs-schreiben eines Vermieters wegen Eigenbedarfs haben muss. Der Zweck der Begr├╝ndungspflicht nach ┬ž 573 Abs. 3 BGB einer K├╝ndigung bestehe darin, dem Mieter zum fr├╝hestm├Âglichen Zeitpunkt Klarheit ├╝ber seine Rechtsposition zu verschaffen, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Hierf├╝r reiche es aus, wenn im K├╝ndigungsschreiben der K├╝ndigungsgrund so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gr├╝nden unterschieden werden kann. Bei der
Eigenbedarfsk├╝ndigung m├╝sse lediglich die Person angegeben werden, f├╝r die die Wohnung ben├Âtigt wird und das Interesse dieser Person an der Erlangung dieser Wohnung dargelegt werden. Auch stellt der BGH klar, dass Umst├Ąnde, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im K├╝ndigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden m├╝ssen. Dies gelte auch f├╝r dem Mieter bereits bekannte Umst├Ąnde ├╝ber die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson.

BGH Urt. v. 06.07.2011 ÔÇô Az. VIII ZR 317/10

Mietereinw├Ąnde gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung m├╝ssen ernst genommen und gepr├╝ft werden
Bei dieser Entscheidung hatte der Vermieter wegen Eigenbedarfs f├╝r seine Schwester mit Familie ge-k├╝ndigt und angegeben, dass au├čerdem seine Mutter mit ihrem Lebensgef├Ąhrten das noch auszu-bauende und mit der EG-Wohnung zu verbindende Souterrain beziehen wolle. Die Mieter wandten dagegen ein, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nicht ernsthaft, weil die Mutter des Vermieters pflegebed├╝rftig sei und nicht die Absicht habe, den bisherigen Wohnsitz aufzugeben. Au├čerdem sei der vom Vermieter geplante Umbau des Souterrains zu Wohnzwecken nicht genehmigungsf├Ąhig und damit die beabsichtigte Nutzung nicht realisierbar. Auch habe der Vermieter das Haus nach der K├╝ndigung zum Verkauf angeboten. Auf diese Mietereinw├Ąnde waren die Vorinstanzen nicht voll-st├Ąndig eingegangen. Der BGH machte deutlich, dass das Gericht s├Ąmtlichen, vom Mieter vorgetra-genen Gesichtspunkten, nachgehen m├╝sse, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungs-wunsches des Vermieters begr├╝nden. Vorgeschobene K├╝ndigungen verdienen keinen Schutz.

BGH Beschl. v. 16.03.2011 ÔÇô VIII ZR 338/09

Mieter-Tipp
Zur Fristwahrung, insbesondere in eiligen F├Ąllen, kann das Schreiben auch vor Zeugen oder durch Boten mit entsprechendem Zustellungsvermerk in den Hausbriefkasten des Empf├Ąngers eingeworfen werden. Dies muss nach ├╝berwiegender Rechtsansicht aber sp├Ątestens am fr├╝hen Nachmittag ÔÇô bis ca. 15.00 Uhr ÔÇô geschehen. Danach hilft nur noch eine pers├Ânliche ├ťbergabe gegen Empfangs- best├Ątigung zur Wahrung der Frist.

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Newsletter August 2011: Neue BGH-Urteile

Anpassung der Vorauszahlungen bei Betriebskostenabrechnungen
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter f├╝r eine Anpassung der Vorauszahlungen nicht auf die neueste (letztm├Âgliche) Abrechnung abstellen muss. Der Vermieter kann also auch auf eine zur├╝ckliegende Abrechnungsperiode zur├╝ckgreifen, insbesondere, wenn die letztm├Âgliche Abrechnung noch nicht erstellt ist. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung, die gem. ┬ž 560 Abs. 4 BGB sowohl der Vermieter wie auch der Mieter verlangen kann, soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschl├Ąge den tats├Ąchlichen Kosten m├Âglichst nahe kommen, so dass keiner den anderen ÔÇ×subventioniertÔÇť. Wird eine Anpassung aufgrund einer weiter zur├╝ckliegenden Abrechnungsperiode vorgenommen, so ist allerdings die Anpassung der Vorauszahlung nur mit Wirkung f├╝r die Zukunft zul├Ąssig

BGH Urt. v. 18.05.2011 ÔÇô Az. VIII ZR 271/10

Ausnahmen von der Abrechnungs-und Ausschlussfrist
Nach ┬ž 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter binnen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungs-periode abrechnen. Andernfalls greift die sog. Ausschlussfrist, d.h. bei versp├Ąteter Abrechnung kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Bisher war es v├Âllig klar, dass nach Ablauf der Frist aus ┬ž 556 Abs.3 S.2 BGB der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren kann. Dies galt selbst dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters war. Diese bisherige Rechtsprechung weicht der BGH nun auf und erkl├Ąrte, dass sich Mieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben nicht auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen d├╝rften. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin irrt├╝mlich 2.640 ÔéČ Voraus-zahlungen statt 1.895 ÔéČ angerechnet. Der BGH meinte, dass die Mieter diesen, der Vermieterin unterlaufenen Fehler in der Abrechnung h├Ątten leicht erkennen k├Ânnen. Nach Treu und Glauben sei es den Mietern verwehrt, die Vermieterin an dem kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten. (Anm.: Dieses Urteil tr├Ągt nicht unbedingt zur Rechtssicherheit bei.)

BGH Urt. v. 30.03.2011 ÔÇô VIII ZR 133/10

Mieter-Tipp
Sommerzeit ist Grillzeit. Grillen, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist erlaubt, wenn der Mietvertrag kein ausdr├╝ckliches Verbot vorsieht. Damit es keinen unn├Âtigen ├ärger mit Nachbarn gibt, sollte allerdings darauf geachtet werden, dass kein Rauch oder Ru├č in Nachbarwohnungen zieht. Ab 22.00 Uhr ist die Nachtruhe einzuhalten. Die Rechtsprechung ist bei der Frage, wie oft gegrillt werden darf, sehr uneinheitlich. ├ťberwiegend wird die Meinung vertreten, dass dies zwei Mal im Monat bzw. f├╝nf Mal im Jahr erlaubt sei.

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Newsletter Juli 2011: Neue BGH-Urteile

Fristlose K├╝ndigung wegen Zahlungsverzugs und Klage auf k├╝nftige Zahlung
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter nicht nur wegen Zahlungsverzuges fristlos gem. ┬ž 543 Abs.1, 2 Satz 1 Nr. 3b BGB k├╝ndigen kann, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen einen Mietr├╝ckstand von zwei Monatsmieten hat, sondern dar├╝ber hinaus auch berechtigt ist, auf zuk├╝nftige Zahlung der monatlichen Miete bzw. eines Nutzungsentgeltes bis zur endg├╝ltigen R├Ąumung zu klagen. Dies begr├╝ndet der Senat mit der Besorgnis, dass der Schuldner (Mieter) sich der rechtzeitigen Zahlungen entziehen werde. Schlie├člich habe dieser Mieter schon einen R├╝ckstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach ├╝bersteigenden H├Âhe auflaufen lassen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob ├╝berhaupt eine fristlose K├╝ndigung auch aufgrund l├Ąnger zur├╝ckliegender Mietr├╝ckst├Ąnde in gr├Â├čeren Zeitabst├Ąnden m├Âglich ist.

BGH Urt. v. 04.05.2011 ÔÇô Az. VIII ZR 146/10

Fristlose K├╝ndigung bei fortlaufend unp├╝nktlicher Mietzahlung
In ┬ž 556 b Abs. 1 BGB wie in den meisten Formularmietvertr├Ągen ist geregelt, dass die Miete zu Beginn, sp├Ątestens bis zum 3. Werktag eines Monats f├Ąllig ist. Hier hatten die Mieter die Miete erst zur Mitte des Monats oder noch sp├Ąter bezahlt. Obwohl die Mieter daraufhin vom Vermieter abgemahnt worden sind, setzten sie ihre versp├Ąteten Mietzahlungen fort, woraufhin der Vermieter die fristlose K├╝ndigung aussprach und R├Ąumungsklage erhob. Zurecht, wie der BGH entschied. Der Senat vertrat dabei die Ansicht, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte versp├Ątete Zahlung der Miete eine so gravierende Pflichtverletzung darstelle, dass sie eine K├╝ndigung aus wichtigem Grund nach ┬ž 543 Abs. 1, 3 BGB rechtfertige. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter irrt├╝mlich davon ausgehe, er m├╝sse die Miete erst zur Monatsmitte zahlen.

BGH Urt. v. 01.06.2011 ÔÇô VIII ZR 91/10

Mieter -Tipp
Grunds├Ątzlich ist die Pflege des Gartens Sache des Vermieters. Im Mietvertrag kann der Vermieter die Gartenpflege allerdings auf den Mieter ├╝bertragen. Ohne besondere Verein-barungen ist der Mieter jedoch nur zu einfachen Pflegearbeiten, wie z.B. Rasenm├Ąhen, Unkraut und Laub entfernen, also allgemein zu solchen Arbeiten verpflichtet, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen besonderen Zeit- und Kostenaufwand des Mieters erfordern. Solange kein Urwald entsteht bzw. keine Verwahrlosung droht, ist der Mieter frei ├╝ber Art, Umfang und H├Ąufigkeit der Pflege zu entscheiden. Als Faustregel f├╝rs Rasenm├Ąhen gilt es als ausreichend, wenn dies in der Zeit von April bis Oktober zweimal monatlich erfolgt.

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Newsletter Juni 2011: Neue BGH-Urteile

Ersatzanspr├╝che des Mieters wegen erbrachter, aber nicht geschuldeter Sch├Ânheitsreparaturen verj├Ąhren in 6 Monaten nach Mietende

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung die Frage gekl├Ąrt, wann der Erstattungs
anspruch eines Mieters f├╝r die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Sch├Ânheitsreparaturklausel vorgenommen hat, verj├Ąhrt. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter die Wohnung vor der R├╝ckgabe am Ende der Mietzeit (Ende 2006) f├╝r 2.687 ÔéČ renovieren lassen und erst sp├Ąter (2009) erfahren, dass sie hierzu wegen der Unwirksamkeit der Sch├Ânheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Sie verlangten daraufhin vom Vermieter die Kosten nebst Zinsen zur├╝ck. Der BGH hatte vor zwei Jahren bereits entschieden, dass Mieter, die bei ihrem Auszug zu Unrecht renoviert haben, von ihrem Vermieter, der insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, Geldersatz verlangen k├Ânnen (BGH VIII ZR 302/07) . Anspr├╝che aus ungerechtfertigter Bereicherung verj├Ąhren in drei Jahren. Jetzt hat der BGH aber klargestellt, dass der Mieteranspruch auf R├╝ckzahlung zu Unrecht geleisteter Renovierungsanspr├╝che bereits 6 Monate nach dem Ende des Mietverh├Ąltnisses verj├Ąhrt.

BGH Urt. v. 04.05.2011 ÔÇô Az. VIII ZR 195/10

Die Mietminderung ist auch bei der j├Ąhrlichen Betriebskostenabrechnung zu beachten

Der Bundesgerichthof hatte bereits 2005 entschieden, dass die Bemessungsgrundlage einer Minderung nach ┬ž 536 BGB die Bruttomiete, also Miete einschlie├člich aller Nebenkosten, ist (BGH VIII ZR 347/04). In der aktuellen Entscheidung macht der BGH deutlich, dass die geminderten Betr├Ąge bei der j├Ąhrlichen Betriebskostenabrechnung nicht quasi durch die Hintert├╝r wieder einkassiert werden d├╝rfen. Bei der Jahresabrechnung muss dann die gerechtfertigte Mietminderung ber├╝cksichtigt werden, so dass auch eine eventuelle Nachzahlungsforderung anteilig gek├╝rzt werden kann.

BGH Urt. v. 13.04.2011ÔÇô Az. VIII ZR 223/10

Mieter-Tipp

Grillen ÔÇô egal, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist nur in gewissen Grenzen zul├Ąssig. Zun├Ąchst gilt: Ist im Mietvertrag ausdr├╝cklich das Grillen verboten, m├╝ssen Mieter sich daran halten, sonst riskieren sie eine Abmahnung oder sogar eine K├╝ndigung. Im ├ťbrigen h├Ąngt die Zul├Ąssigkeit vom jeweiligen Einzelfall ab, insbesondere davon, ob andere, insbesondere Nachbarn, nicht unzumutbar bel├Ąstigt werden, etwa durch Rauch, Ru├č, u.├Ą. ├ťber die Grilldauer gibt es sehr unterschiedliche Urteile. Z. T. wird vertreten, dass eine Grilldauer von insgesamt 6 Std. im Jahr zumutbar sei (LG Stuttgart), andere halten das Grillen einmal im Monat (AG Bonn) oder zweimal im Monat (AG Westerstede) f├╝r zul├Ąssig. Es empfiehlt sich ganz einfach, gegenseitig etwas R├╝cksicht zu nehmen und Rauchentwicklungen zu vermeiden, die Nachbarn ggf. vorab zu informieren oder vielleicht sogar einzuladen.

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