Newsletter Oktober 2011: Neue BGH-Urteile

Verj√§hrung von Schadensersatzanspr√ľchen einer Eigent√ľmergemeinschaft gegen einen Mieter
Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt, dass die kurze Verj√§hrungsvorschrift des ¬ß 548 Abs.1 BGB (6 Monate nach R√ľckgabe der Wohnung) auf Schadensersatzanspr√ľche einer Wohnungseigent√ľmer-gemeinschaft gegen den Mieter wegen Besch√§digung von Gemeinschaftseigentum keine Anwendung findet, sondern der Regelverj√§hrung von 3 Jahren unterliegt. Die Mieter einer Eigentumswohnung hatten bei ihrem Auszug zum Transport ihrer M√∂bel den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug benutzt und innen besch√§digt und einen Schaden von 6.777,05‚ā¨ verursacht. Die Klage wurde aber erst ca. 1 Jahr nach ihrem Auszug erhoben. Der BGH lehnte eine Anwendung des ¬ß 548 BGB ab mit dem Verweis auf das durch das Mietverh√§ltnis besonders gepr√§gte Verh√§ltnis Mieter/Vermieter. Eine analoge Anwendung scheide ebenfalls aus, weil keine Gesetzesl√ľcke vorl√§ge und es auch an einer vergleichbaren Interessenslage fehle.

BGH Urt. v. 29.06.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 349/10

Bei Verurteilung muss Mieterh√∂hung auch f√ľr die Vergangenheit gezahlt werden
In dieser Entscheidung hatte der BGH √ľber die Auslegung einer Urteilsformel, in der der Zeitpunkt, ab dem die Miete sich erh√∂hte, fehlte,¬† zu entscheiden. Der Vermieter verlangte vom Mieter ab Nov. 2005 eine h√∂here Miete. Nachdem der Mieter der Mieterh√∂hung¬† nicht zugestimmt hatte, erhob der Ver-mieter Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterh√∂hung.¬† Hier√ľber entschied das zust√§ndige Gericht erst im Mai 2007 und verurteilte den Mieter, der Erh√∂hung der Miete zuzustimmen, ohne einen Termin hierf√ľr zu benennen. Nach Ansicht des BGH war dies auch nicht erforderlich, weil durch Auslegung ermittelt werde k√∂nne, ab welchem Zeitpunkt die erh√∂hte Miete geschuldet sei. ¬ß 894 ZPO bewirke, dass mit der rechtskr√§ftigen Verurteilung die Zustimmungserkl√§rung des Mieters als abge-geben¬† gelte mit der Rechtsfolge, dass der Mieter nach ¬ß558b BGB die erh√∂hte Miete f√ľr die Zeit ab dem dritten auf das Erh√∂hungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schulde.

BGH Urt. v. 08.06.2011 ‚Äď VIII ZR 204/10

Mieter-Tipp
Vorsicht, wenn bei Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung auch noch zus√§tzlich Kosten f√ľr Haureinigung, Gartenpflege und Winterdienst umgelegt werden. Da es typische Arbeiten eines Hausmeisters sind, ist nicht auszuschlie√üen, dass eine Doppelzahlung droht. Das l√§sst sich nur durch eine genaue Pr√ľfung des Hausmeistervertrages mit entsprechendem Leistungsverzeichnis pr√ľfen und ausschlie√üen. Auch besteht die Gefahr, dass bei den Hausmeisterkosten oft unzul√§ssiger Weise Ver-waltungs- und/oder Instandhaltungskosten anteilig enthalten sind, so wenn der Hausmeister z.B. die Hausordnung √ľberwachen und Kleinreparaturen durchf√ľhren soll.

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Newsletter September 2011: Neue BGH-Urteile

Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfsk√ľndigung
In diesem Urteil legt der Bundesgerichtshof dar, welchen erforderlichen Inhalt das K√ľndigungs-schreiben eines Vermieters wegen Eigenbedarfs haben muss. Der Zweck der Begr√ľndungspflicht nach ¬ß 573 Abs. 3 BGB einer K√ľndigung bestehe darin, dem Mieter zum fr√ľhestm√∂glichen Zeitpunkt Klarheit √ľber seine Rechtsposition zu verschaffen, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Hierf√ľr reiche es aus, wenn im K√ľndigungsschreiben der K√ľndigungsgrund so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gr√ľnden unterschieden werden kann. Bei der
Eigenbedarfsk√ľndigung m√ľsse lediglich die Person angegeben werden, f√ľr die die Wohnung ben√∂tigt wird und das Interesse dieser Person an der Erlangung dieser Wohnung dargelegt werden. Auch stellt der BGH klar, dass Umst√§nde, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im K√ľndigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden m√ľssen. Dies gelte auch f√ľr dem Mieter bereits bekannte Umst√§nde √ľber die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson.

BGH Urt. v. 06.07.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 317/10

Mietereinw√§nde gegen eine Eigenbedarfsk√ľndigung m√ľssen ernst genommen und gepr√ľft werden
Bei dieser Entscheidung hatte der Vermieter wegen Eigenbedarfs f√ľr seine Schwester mit Familie ge-k√ľndigt und angegeben, dass au√üerdem seine Mutter mit ihrem Lebensgef√§hrten das noch auszu-bauende und mit der EG-Wohnung zu verbindende Souterrain beziehen wolle. Die Mieter wandten dagegen ein, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nicht ernsthaft, weil die Mutter des Vermieters pflegebed√ľrftig sei und nicht die Absicht habe, den bisherigen Wohnsitz aufzugeben. Au√üerdem sei der vom Vermieter geplante Umbau des Souterrains zu Wohnzwecken nicht genehmigungsf√§hig und damit die beabsichtigte Nutzung nicht realisierbar. Auch habe der Vermieter das Haus nach der K√ľndigung zum Verkauf angeboten. Auf diese Mietereinw√§nde waren die Vorinstanzen nicht voll-st√§ndig eingegangen. Der BGH machte deutlich, dass das Gericht s√§mtlichen, vom Mieter vorgetra-genen Gesichtspunkten, nachgehen m√ľsse, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungs-wunsches des Vermieters begr√ľnden. Vorgeschobene K√ľndigungen verdienen keinen Schutz.

BGH Beschl. v. 16.03.2011 ‚Äď VIII ZR 338/09

Mieter-Tipp
Zur Fristwahrung, insbesondere in eiligen F√§llen, kann das Schreiben auch vor Zeugen oder durch Boten mit entsprechendem Zustellungsvermerk in den Hausbriefkasten des Empf√§ngers eingeworfen werden. Dies muss nach √ľberwiegender Rechtsansicht aber sp√§testens am fr√ľhen Nachmittag ‚Äď bis ca. 15.00 Uhr ‚Äď geschehen. Danach hilft nur noch eine pers√∂nliche √úbergabe gegen Empfangs- best√§tigung zur Wahrung der Frist.

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Newsletter August 2011: Neue BGH-Urteile

Anpassung der Vorauszahlungen bei Betriebskostenabrechnungen
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter f√ľr eine Anpassung der Vorauszahlungen nicht auf die neueste (letztm√∂gliche) Abrechnung abstellen muss. Der Vermieter kann also auch auf eine zur√ľckliegende Abrechnungsperiode zur√ľckgreifen, insbesondere, wenn die letztm√∂gliche Abrechnung noch nicht erstellt ist. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung, die gem. ¬ß 560 Abs. 4 BGB sowohl der Vermieter wie auch der Mieter verlangen kann, soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschl√§ge den tats√§chlichen Kosten m√∂glichst nahe kommen, so dass keiner den anderen ‚Äěsubventioniert‚Äú. Wird eine Anpassung aufgrund einer weiter zur√ľckliegenden Abrechnungsperiode vorgenommen, so ist allerdings die Anpassung der Vorauszahlung nur mit Wirkung f√ľr die Zukunft zul√§ssig

BGH Urt. v. 18.05.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 271/10

Ausnahmen von der Abrechnungs-und Ausschlussfrist
Nach ¬ß 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter binnen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungs-periode abrechnen. Andernfalls greift die sog. Ausschlussfrist, d.h. bei versp√§teter Abrechnung kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Bisher war es v√∂llig klar, dass nach Ablauf der Frist aus ¬ß 556 Abs.3 S.2 BGB der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren kann. Dies galt selbst dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters war. Diese bisherige Rechtsprechung weicht der BGH nun auf und erkl√§rte, dass sich Mieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben nicht auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen d√ľrften. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin irrt√ľmlich 2.640 ‚ā¨ Voraus-zahlungen statt 1.895 ‚ā¨ angerechnet. Der BGH meinte, dass die Mieter diesen, der Vermieterin unterlaufenen Fehler in der Abrechnung h√§tten leicht erkennen k√∂nnen. Nach Treu und Glauben sei es den Mietern verwehrt, die Vermieterin an dem kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten. (Anm.: Dieses Urteil tr√§gt nicht unbedingt zur Rechtssicherheit bei.)

BGH Urt. v. 30.03.2011 ‚Äď VIII ZR 133/10

Mieter-Tipp
Sommerzeit ist Grillzeit. Grillen, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist erlaubt, wenn der Mietvertrag kein ausdr√ľckliches Verbot vorsieht. Damit es keinen unn√∂tigen √Ąrger mit Nachbarn gibt, sollte allerdings darauf geachtet werden, dass kein Rauch oder Ru√ü in Nachbarwohnungen zieht. Ab 22.00 Uhr ist die Nachtruhe einzuhalten. Die Rechtsprechung ist bei der Frage, wie oft gegrillt werden darf, sehr uneinheitlich. √úberwiegend wird die Meinung vertreten, dass dies zwei Mal im Monat bzw. f√ľnf Mal im Jahr erlaubt sei.

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Newsletter Juli 2011: Neue BGH-Urteile

Fristlose K√ľndigung wegen Zahlungsverzugs und Klage auf k√ľnftige Zahlung
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter nicht nur wegen Zahlungsverzuges fristlos gem. ¬ß 543 Abs.1, 2 Satz 1 Nr. 3b BGB k√ľndigen kann, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen einen Mietr√ľckstand von zwei Monatsmieten hat, sondern dar√ľber hinaus auch berechtigt ist, auf zuk√ľnftige Zahlung der monatlichen Miete bzw. eines Nutzungsentgeltes bis zur endg√ľltigen R√§umung zu klagen. Dies begr√ľndet der Senat mit der Besorgnis, dass der Schuldner (Mieter) sich der rechtzeitigen Zahlungen entziehen werde. Schlie√ülich habe dieser Mieter schon einen R√ľckstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach √ľbersteigenden H√∂he auflaufen lassen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob √ľberhaupt eine fristlose K√ľndigung auch aufgrund l√§nger zur√ľckliegender Mietr√ľckst√§nde in gr√∂√üeren Zeitabst√§nden m√∂glich ist.

BGH Urt. v. 04.05.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 146/10

Fristlose K√ľndigung bei fortlaufend unp√ľnktlicher Mietzahlung
In ¬ß 556 b Abs. 1 BGB wie in den meisten Formularmietvertr√§gen ist geregelt, dass die Miete zu Beginn, sp√§testens bis zum 3. Werktag eines Monats f√§llig ist. Hier hatten die Mieter die Miete erst zur Mitte des Monats oder noch sp√§ter bezahlt. Obwohl die Mieter daraufhin vom Vermieter abgemahnt worden sind, setzten sie ihre versp√§teten Mietzahlungen fort, woraufhin der Vermieter die fristlose K√ľndigung aussprach und R√§umungsklage erhob. Zurecht, wie der BGH entschied. Der Senat vertrat dabei die Ansicht, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte versp√§tete Zahlung der Miete eine so gravierende Pflichtverletzung darstelle, dass sie eine K√ľndigung aus wichtigem Grund nach ¬ß 543 Abs. 1, 3 BGB rechtfertige. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter irrt√ľmlich davon ausgehe, er m√ľsse die Miete erst zur Monatsmitte zahlen.

BGH Urt. v. 01.06.2011 ‚Äď VIII ZR 91/10

Mieter -Tipp
Grunds√§tzlich ist die Pflege des Gartens Sache des Vermieters. Im Mietvertrag kann der Vermieter die Gartenpflege allerdings auf den Mieter √ľbertragen. Ohne besondere Verein-barungen ist der Mieter jedoch nur zu einfachen Pflegearbeiten, wie z.B. Rasenm√§hen, Unkraut und Laub entfernen, also allgemein zu solchen Arbeiten verpflichtet, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen besonderen Zeit- und Kostenaufwand des Mieters erfordern. Solange kein Urwald entsteht bzw. keine Verwahrlosung droht, ist der Mieter frei √ľber Art, Umfang und H√§ufigkeit der Pflege zu entscheiden. Als Faustregel f√ľrs Rasenm√§hen gilt es als ausreichend, wenn dies in der Zeit von April bis Oktober zweimal monatlich erfolgt.

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Newsletter Juni 2011: Neue BGH-Urteile

Ersatzanspr√ľche des Mieters wegen erbrachter, aber nicht geschuldeter Sch√∂nheitsreparaturen verj√§hren in 6 Monaten nach Mietende

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung die Frage geklärt, wann der Erstattungs
anspruch eines Mieters f√ľr die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Sch√∂nheitsreparaturklausel vorgenommen hat, verj√§hrt. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter die Wohnung vor der R√ľckgabe am Ende der Mietzeit (Ende 2006) f√ľr 2.687 ‚ā¨ renovieren lassen und erst sp√§ter (2009) erfahren, dass sie hierzu wegen der Unwirksamkeit der Sch√∂nheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Sie verlangten daraufhin vom Vermieter die Kosten nebst Zinsen zur√ľck. Der BGH hatte vor zwei Jahren bereits entschieden, dass Mieter, die bei ihrem Auszug zu Unrecht renoviert haben, von ihrem Vermieter, der insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, Geldersatz verlangen k√∂nnen (BGH VIII ZR 302/07) . Anspr√ľche aus ungerechtfertigter Bereicherung verj√§hren in drei Jahren. Jetzt hat der BGH aber klargestellt, dass der Mieteranspruch auf R√ľckzahlung zu Unrecht geleisteter Renovierungsanspr√ľche bereits 6 Monate nach dem Ende des Mietverh√§ltnisses verj√§hrt.

BGH Urt. v. 04.05.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 195/10

Die Mietminderung ist auch bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu beachten

Der Bundesgerichthof hatte bereits 2005 entschieden, dass die Bemessungsgrundlage einer Minderung nach ¬ß 536 BGB die Bruttomiete, also Miete einschlie√ülich aller Nebenkosten, ist (BGH VIII ZR 347/04). In der aktuellen Entscheidung macht der BGH deutlich, dass die geminderten Betr√§ge bei der j√§hrlichen Betriebskostenabrechnung nicht quasi durch die Hintert√ľr wieder einkassiert werden d√ľrfen. Bei der Jahresabrechnung muss dann die gerechtfertigte Mietminderung ber√ľcksichtigt werden, so dass auch eine eventuelle Nachzahlungsforderung anteilig gek√ľrzt werden kann.

BGH Urt. v. 13.04.2011‚Äď Az. VIII ZR 223/10

Mieter-Tipp

Grillen ‚Äď egal, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist nur in gewissen Grenzen zul√§ssig. Zun√§chst gilt: Ist im Mietvertrag ausdr√ľcklich das Grillen verboten, m√ľssen Mieter sich daran halten, sonst riskieren sie eine Abmahnung oder sogar eine K√ľndigung. Im √úbrigen h√§ngt die Zul√§ssigkeit vom jeweiligen Einzelfall ab, insbesondere davon, ob andere, insbesondere Nachbarn, nicht unzumutbar bel√§stigt werden, etwa durch Rauch, Ru√ü, u.√§. √úber die Grilldauer gibt es sehr unterschiedliche Urteile. Z. T. wird vertreten, dass eine Grilldauer von insgesamt 6 Std. im Jahr zumutbar sei (LG Stuttgart), andere halten das Grillen einmal im Monat (AG Bonn) oder zweimal im Monat (AG Westerstede) f√ľr zul√§ssig. Es empfiehlt sich ganz einfach, gegenseitig etwas R√ľcksicht zu nehmen und Rauchentwicklungen zu vermeiden, die Nachbarn ggf. vorab zu informieren oder vielleicht sogar einzuladen.

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