Newsletter Juni 2017: Neues BGH-Urteil

BGH schr├Ąnkt K├╝ndigung wegen sog. Berufs- oder Gesch├Ąftsbedarfs ein

In dieser Entscheidung formuliert der BGH erstmals konkrete Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumk├╝ndigungen durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken. Im konkreten Fall hatte ein Vermieter, der ein Beratungsunternehmen im gleichen Haus hatte, dem Mieter einer kleinen 2-Zi.-Whg. mit der Begr├╝ndung gek├╝ndigt, dass er diese Wohnung zum Einrichten eines weiteren Arbeitsplatzes mit Archiv ben├Âtige, weil seine B├╝ror├Ąume ├╝berfrachtet seien wegen ├╝berf├╝llter Aktenregale. W├Ąhrend die Vorinstanzen dem Vermieter Recht gaben, hob der BGH die Urteile auf. Der BGH sah in einer Aktenauslagerung kein berechtigtes Interesse des Vermieters f├╝r die K├╝ndigung einer vermieteten Wohnung. Er wies ausdr├╝cklich darauf hin, dass in derartigen F├Ąllen das K├╝ndigungsinteresse des Vermieters ├Ąhnlich gewichtig sein m├╝sse, wie die im Gesetz typisierten Regeltatbest├Ąnde. F├Ąlle, in denen der Vermieter die Wohnung ausschlie├člich zu gesch├Ąftlichen Zwecken nutzen m├Âchte ÔÇô so wie hier ÔÇô weisen eine gr├Â├čere N├Ąhe zur Verwertungsk├╝ndigung auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus gesch├Ąftlich motivierten Gr├╝nden von seinem r├Ąumlichen und pers├Ânlichen Lebensmittelpunkt verdr├Ąngt werden soll, m├╝sse der Fortbestand des Mietverh├Ąltnisses f├╝r den Vermieter schon einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Der Vermieter k├Ânnte seinen Aktenbestand auch anderweitig auslagern ohne dass ihm dadurch erhebliche wirtschaftliche Einbu├čen entstehen. Der BGH nahm diesen Fall zum Anlass nochmals sehr eindeutig darauf hinzuweisen, dass bei Anwendung der K├╝ndigungsgeneralklausel des ┬ž 573 Abs. 1 Satz 1 BGB das Gesetz eine stets einzelfallbezogene Feststellung und Abw├Ągung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien verlange. F├╝r die Bestimmung des berechtigten Interesses m├╝ssten die Gerichte beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie gesch├╝tzt sind und daher allgemein verbindliche Betrachtungen sich dabei verbieten.

BGH Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16

Mieter-Tipp

Die Sommerzeit ist nicht nur Urlaubszeit, sie l├Ądt einfach zum Verweilen und Feiern im Freien ein. Hierbei sollten Mieter einer Hausgemeinschaft einige Regeln beachten, um Streitigkeiten zu vermeiden. So d├╝rfen auf zur Wohnung geh├Ârenden Balkonen durchaus Blumenk├Ąsten oder Blument├Âpfe, ebenso wie Sonnenschirme aufgestellt werden. Voraussetzung ist immer, dass diese ordnungsgem├Ą├č befestigt werden und sichergestellt ist, dass sie auch bei starkem Wind nicht hinabst├╝rzen. Bei Blumenk├Ąsten empfiehlt es sich diese ggf. nach innen zu befestigen. Auch Grillen ist erlaubt, sofern Nachbarn nicht durch Rauch, Qualm oder unangenehme Ger├╝che nicht ungemessen bel├Ąstigt werden. Wenn es im Mietvertrag keine Verbote oder Einschr├Ąnkungen gibt, wird ├╝berwiegend von den Gerichten ein Grillen von bis zu drei Mal im Monat f├╝r ├╝blich und zul├Ąssig gehalten.

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Newsletter April 2017: Neues BGH-Urteil

Fortsetzung Mietverh├Ąltnis trotz Eigenbedarf wegen unzumutbarer H├Ąrte

In dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, in welchem Umfang sich Gerichte mit den vom Mieter vorgetragenen H├Ąrtegr├╝nden gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung auseinanderzusetzen haben. Die Mieter, ein 87-j├Ąhriger Mann und seine Ehefrau, bewohnten seit 20 Jahren eine 3 ┬Ż Zi-Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der Vermieter k├╝ndigte ihnen mit der Begr├╝ndung, dass er die Wohnung f├╝r die 4-k├Âpfige Familie seines Sohnes ben├Âtige, der bisher in der Wohnung im OG wohne und beabsichtige, diese und die Wohnung der Mieter zusammenzulegen, um die bisherigen beengten Wohnverh├Ąltnisse zu beseitigen. Die Mieter widersprachen der K├╝ndigung und beriefen sich auf die Sozialklausel. Sie machten als H├Ąrtegrunde geltend, das der 87-j├Ąhrige Mieter zahlreiche gesundheitliche Einschr├Ąnkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus der gewohnten Umgebung gerissen w├╝rde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne die noch r├╝stige Ehefrau ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu gehen. Au├čerdem k├Ânne der Sohn des Vermieters mit seiner Familie alternativ die leer stehende DG-Wohnung nutzen. Die Vorinstanzen gaben dem Vermieter Recht, wobei die Gerichte die vorgetragenen H├Ąrtegr├╝nde der Mieter einfach als wahr unterstellten, aber gleichwohl die Ansicht vertraten, dass diese gegen├╝ber den Vermieterinteressen keinen Vorrang verdienten. Der Familie mit 2 Kindern sei es einfach nicht zuzumuten, weiterhin in beengten Wohnverh├Ąltnissen zu leben und sich auf die freie DG-Wohnung verweisen zu lassen. Das sah der BGH anders und r├╝gte insbesondere, dass die Vorinstanzen es unterlassen haben, bei der zum Ausdruck gekommenen existentiellen Bedeutung der Wohnung f├╝r die Mieter, sich inhaltlich mit den vorgetragenen H├Ąrtegr├╝nden auseinanderzusetzen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeintr├Ąchtigungen oder Lebensgefahr seien die Gerichte aber verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragf├Ąhige Grundlage zu stellen und Beweisangeboten besonders sorgf├Ąltig nachzugehen. In F├Ąllen wie dem vorliegenden m├╝ssen die Gerichte sich mittels eines Gutachtens ein genaues und nicht nur an der Oberfl├Ąche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitliche Folgen im Einzelnen f├╝r den Mieter mit einem Umzug verbunden sind. Dies sei unterlassen worden, weshalb der BGH das Urteil aufhob.

BGH Urt. v. 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15

Mieter-Info

Der Mieterverein Augsburg ist mit der Verbraucherzentrale Bayern eine Kooperation eingegangen und bietet gegen geringes Entgelt eine Energieberatung an. Sie k├Ânnen sich ab sofort bei Fragen zu Energiekosten und bei Problemen mit Schimmel in der Wohnung an die Energieberatung der Verbraucherzentrale Bayern beim Mieterverein wenden. Die Beratung (vorherige Terminvereinbarung) findet einmal im Monat statt, jeweils am ersten Dienstag von 13:30 -18:00 Uhr und kostet 7,50ÔéČ f├╝r 45 Minuten. Erster Beratungstag ist der 04.04.2017. Zus├Ątzlich kann die Beratung auch im Rahmen eines Basis-Checks zu Hause erfolgen (10 Euro). Mit einem sogenannten Detail-Check haben Mieter die M├Âglichkeit Schimmel in der Wohnung von einem Experten beurteilen zu lassen. Inklusive Kurzbericht kostet diese Beratung 40 Euro.

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Newsletter Januar 2017: Neue BGH-Urteile

BGH best├Ątigt Erleichterungen bei Eigenbedarfsk├╝ndigung

Mit dieser BGH-Entscheidung best├Ątig der Senat seine bisherige Rechtsprechung, wonach auch Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft f├╝r sich oder ihre Familienangeh├Ârige wegen Eigenbedarfs k├╝ndigen k├Ânnen. Eine M├╝nchener BGB-Gesellschaft, die sich eigens zu dem Zweck der Instandsetzung, Modernisierung sowie der Absicht der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen des Anwesens gegr├╝ndet hatte, teilte zun├Ąchst die Wohnungen in Wohneigentum auf, bevor sie anschlie├čend saniert und verkauft wurden. Den Mieter der letzten, noch nicht sanierten und noch nicht verkauften Wohnung wurde wegen Eigenbedarfs der Tochter eines Gesellschafters gek├╝ndigt. Zurecht meinte der BGH. Nach seiner Rechtsansicht macht es keinen Unterschied, ob sich Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft auf Eigenbedarf berufe oder eine Miteigent├╝mer- oder Erbengemeinschaft. Gleichzeitig ├Ąnderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Anbietpflicht einer im selben Anwesen gelegenen freien Wohnung des Vermieters. Unterl├Ąsst es der Vermieter, dem gek├╝ndigten Mieter als Alternative eine leerstehende Wohnung anzubieten, so f├╝hrt dies nicht mehr zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfsk├╝ndigung. K├╝nftig k├Ânnen Mieter in solchen F├Ąllen nur noch unter Umst├Ąnden Schadensersatz wegen Umzugs- oder Maklerkosten verlangen.

BGH Urt. v.14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15

Miete muss nicht mehr am 3. Werktag auf dem Vermieterkonto sein

Nach ┬ž 556b Abs. 1 BGB muss die Miete sp├Ątestens bis zum 3. Werktag bezahlt werden. In vielen Mietvertr├Ągen steht, dass die Miete monatlich im Voraus, sp├Ątestens am 3. Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist. Jetzt hat der BGH klargestellt, dass eine solche Vertragsklausel unwirksam sei. Dadurch w├╝rde dem Mieter unzul├Ąssiger Weise das Risiko einer durch die Bank/Sparkasse verursachten Verz├Âgerung auferlegt. F├╝r die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im ├ťberweisungsverkehr komme es nicht darauf an, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf dem Vermieterkonto eingehe. Es gen├╝ge, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto seiner Bank oder Sparkasse den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des Monats erteilt habe.

BGH Urt. v. 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15

Mieter-Info

Die Stadt Augsburg l├Ąsst einen Mietspiegel erstellen. Mit Hilfe des Mietspiegels werden Mieter k├╝nftig besser vor ├╝berh├Âhten Mieten gesch├╝tzt. Die Datenerhebung wird mittels einer zuf├Ąlligen Stichprobenziehung aus dem st├Ądtischen Melderegister nach Weihnachten erfolgen. Hierzu werden geschulte Interviewer anhand eines Fragebogens die ausgew├Ąhlten Haushalte aufsuchen und ├╝ber Baualter, Lage, Wohnungsgr├Â├če, Ausstattung, Mieth├Âhe, Betriebskosten usw. befragen. Wenngleich die Teilnahme freiwillig ist, ergeht die eindringliche Bitte an Sie, mitzumachen. Die von Ihnen erhobenen Daten werden nur anonym ausgewertet und anschlie├čend vernichtet. Fehlende Ausk├╝nfte k├Ânnen die Realit├Ąt auf dem Augsburger Wohnungsmarkt verzerren.
Daher erneut unser dringender Appell an Sie: Machen Sie bitte bei der Befragung zum Mietspiegel mit!

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Newsletter September 2011: Neue BGH-Urteile

Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfsk├╝ndigung
In diesem Urteil legt der Bundesgerichtshof dar, welchen erforderlichen Inhalt das K├╝ndigungs-schreiben eines Vermieters wegen Eigenbedarfs haben muss. Der Zweck der Begr├╝ndungspflicht nach ┬ž 573 Abs. 3 BGB einer K├╝ndigung bestehe darin, dem Mieter zum fr├╝hestm├Âglichen Zeitpunkt Klarheit ├╝ber seine Rechtsposition zu verschaffen, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Hierf├╝r reiche es aus, wenn im K├╝ndigungsschreiben der K├╝ndigungsgrund so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gr├╝nden unterschieden werden kann. Bei der
Eigenbedarfsk├╝ndigung m├╝sse lediglich die Person angegeben werden, f├╝r die die Wohnung ben├Âtigt wird und das Interesse dieser Person an der Erlangung dieser Wohnung dargelegt werden. Auch stellt der BGH klar, dass Umst├Ąnde, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im K├╝ndigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden m├╝ssen. Dies gelte auch f├╝r dem Mieter bereits bekannte Umst├Ąnde ├╝ber die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson.

BGH Urt. v. 06.07.2011 ÔÇô Az. VIII ZR 317/10

Mietereinw├Ąnde gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung m├╝ssen ernst genommen und gepr├╝ft werden
Bei dieser Entscheidung hatte der Vermieter wegen Eigenbedarfs f├╝r seine Schwester mit Familie ge-k├╝ndigt und angegeben, dass au├čerdem seine Mutter mit ihrem Lebensgef├Ąhrten das noch auszu-bauende und mit der EG-Wohnung zu verbindende Souterrain beziehen wolle. Die Mieter wandten dagegen ein, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nicht ernsthaft, weil die Mutter des Vermieters pflegebed├╝rftig sei und nicht die Absicht habe, den bisherigen Wohnsitz aufzugeben. Au├čerdem sei der vom Vermieter geplante Umbau des Souterrains zu Wohnzwecken nicht genehmigungsf├Ąhig und damit die beabsichtigte Nutzung nicht realisierbar. Auch habe der Vermieter das Haus nach der K├╝ndigung zum Verkauf angeboten. Auf diese Mietereinw├Ąnde waren die Vorinstanzen nicht voll-st├Ąndig eingegangen. Der BGH machte deutlich, dass das Gericht s├Ąmtlichen, vom Mieter vorgetra-genen Gesichtspunkten, nachgehen m├╝sse, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungs-wunsches des Vermieters begr├╝nden. Vorgeschobene K├╝ndigungen verdienen keinen Schutz.

BGH Beschl. v. 16.03.2011 ÔÇô VIII ZR 338/09

Mieter-Tipp
Zur Fristwahrung, insbesondere in eiligen F├Ąllen, kann das Schreiben auch vor Zeugen oder durch Boten mit entsprechendem Zustellungsvermerk in den Hausbriefkasten des Empf├Ąngers eingeworfen werden. Dies muss nach ├╝berwiegender Rechtsansicht aber sp├Ątestens am fr├╝hen Nachmittag ÔÇô bis ca. 15.00 Uhr ÔÇô geschehen. Danach hilft nur noch eine pers├Ânliche ├ťbergabe gegen Empfangs- best├Ątigung zur Wahrung der Frist.

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