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Verjährungsbeginn – Schlüsselrückgabe an Hausmeister nicht (immer) ausreichend

Bei dieser Entscheidung macht der BGH nochmals sehr deutlich, dass Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung nicht nur die Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter ist, sondern auch die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraussetze. Denn nur so werde der Vermieter in die Lage versetzt, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Daher reiche es nicht, wenn der Mieter bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses ausziehe und die Wohnungsschlüsse einfach an den Hausmeister übergebe, ohne den Vermieter selbst zu informieren. Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist nur dann dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungs-schlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhalte der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hausmeister zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, sei jedoch mangels Kenntnis nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen.

BGH Urt. v. 23.10.2013 – VIII ZR 402/12

Schriftform (Unterschrift) bei Mieterhöhung nicht erforderlich

In dem hier zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, welche Anforderungen an die für ein Mieterhö-hungsverfahren erforderliche Textform zu stellen sind. Der Senat stellt dabei klar, dass es für die allein in Textform abzugebende Mieterhöhungserklärung nicht erforderlich sei, dass das Schreiben von einem für eine juristische Person (GmbH oder AG) tätig gewordenen Sachbearbeiter unterzeichnet oder sein Name angegeben worden ist . Es genüge die Angabe des Namens der juristischen Person. Die bloße Textform diene gerade der Erleichterung des Rechtsverkehrs und würde in ihr Gegenteil verkehrt, würde man verlangen, dass die (natürliche) Person, die tätig geworden ist, immer namentlich aufgeführt werden müsste. Insoweit sei es ausreichend, wenn eine Mieterhöhungserklärung abschließe mit einer Formulierung:
„Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift.“

BGH Bschl. v. 01.07.2014 – VIII ZR 72/14

Mieter-Tipp

Seit 2012 müssen Warmwasseranlagen regelmäßig auf Legionellen überprüft werden. Legionellen sind Bakterien, die sich bei Temperaturen von 30-45˚C sprunghaft vermehren. Sie können in hoher Konzentration für Menschen gesundheitsgefährdend sein. Durch das Einatmen von Legionellen befallenem Wasser, bei-spielsweise beim Duschen, können die Bakterien in die Luftröhre und Lunge gelangen und Entzündungen her-vorrufen. Der zulässige Grenzwert liegt bei 100KBE/100 ml. Bei über 10.000KBE/100 ml müssen Sofortmaß-nahmen, wie z.B. ein Duschverbot, ergriffen werden. Dadurch besteht ein Mietmangel, der nach Ansicht des Amtsgerichtes Dresden (Az. 148 C 5353/13) eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Oktober 2014

Konkludente Änderung einer Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten

Bei dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen der Ver-mieter (auch) nicht im Mietvertrag aufgeführte Betriebskosten (nachträglich) auf einen Mieter umlegen kann. Dabei bestätigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung, dass eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande komme, dass der Vermieter Betriebs-kosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung leiste. Anders seien jedoch Fälle zu beurteilen, bei denen der Vermieter dem Mieter vorab telefonisch oder schriftlich eine Änderung der Nebenkosten mitgeteilt habe. Eine derartige Ankündi-gung sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, stelle ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, dass der Mieter durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlung akzeptiert bzw. angenommen haben kann.

BGH Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 36/14

Berechnung der Kündigungsfrist

In dem hier zu entscheidenden Fall ging es u.a. um die Prüfung, wie die Kündigungsfrist zu berechnen ist, wenn über die vom Mieter genutzten Räume erst zu einem späteren Zeitpunkt nach ihrer Überlassung ein Mietverhältnis begründet wurde und zuvor ihm die Räume quasi unentgeltlich überlassen worden waren. Der Mieter lebte seit Geburt in dem Haus und bewohnte zuletzt 2 Zimmer, wofür er monatlich 120€ Miete zahlte. Nach etwa einem ½ Jahr wurde ihm das Mietverhältnis nach § 573a BGB „zum nächstmöglichen Zeit-punkt“ gekündigt. Der BGH entschied, dass die Kündigungsfrist gem. § 573a Abs.1 S.2 BGB i.v.m. § 573c BGB 6 Monate betrage. Dies begründete er damit, dass es zwar zutreffenderweise nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung bei der Berechnung der Kündigungsfrist ankomme, allerdings genieße ein unentgeltliches Nutzungsrecht keinen Kündigungsschutz und begründe auch keinen Vertrauenstatbestand, der eine analoge Anwendung des § 573c BGB rechtfertige, so dass es im vorliegenden Fall auf den Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache zur Mietnutzung ankomme.

BGH Urt. v. 25.06.2014 – VIII ZR 10/14

Mieter-Tipp

In zahlreichen Abrechnungen werden immer häufiger unter der Position „sonstige Betriebskosten“ Kosten abgerechnet, die offensichtlich den „namentlich“ genannten Betriebskosten nicht zugeordnet werden konnten. „Sonstige Betriebskosten“ sind jedoch kein Auffangbecken für alle sonst noch anfallenden, denkbaren und möglicherweise umlagefähige Kosten! Derartige Kosten, auch wenn sie als „Sonstiges“ bezeichnet werden, müssen explizit, d.h. ausdrücklich und konkret im Mietvertrag aufgeführt und vereinbart worden sein. Anderenfalls müssen Mieter diese Betriebskosten jedenfalls nicht bezahlen.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter September 2014

Bei gemischten Mietverhältnissen ist im Zweifel von einem Wohnraum-mietverhältnis auszugehen

In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, nach welchen Vorschriften ein Mietverhältnis zu beurteilen ist, das sowohl eine Wohnungsnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung (sog. Mischmiet-verhältnis) umfasst. Der Senat hält fest, dass ein solches Mischmietverhältnis zu beurteilen ist entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete. Dies sei nach dem überwiegenden Vertragszweck bei sorgfältiger Prüfung aller auslegungsrelevanten Umstände des Einzel-falles zu ermitteln. Hierfür könne auf Indizien, wie z.B. das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen sowie Formulierungen im Mietvertrag zurückgegriffen werden. Lasse sich hiernach jedoch keine eindeutige Zuordnung vornehmen, so seien im Zweifelsfall vorrangig die Vor -schriften der Wohnraummiete anzuwenden. Anderenfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

BGH Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 376/13

Stromvertrag mit Mieter allein durch Energieverbrauch

In diesen Urteilen stellt der BGH klar, dass, bei einem vermieteten oder verpachteten Grundstück, das mit Strom versorgt wird und vom Mieter/Pächter ein schriftlicher Stromvertrag nicht abgeschlossen worden ist, gleichwohl ein (stillschweigender) Vertragsabschluss allein durch die Entnahme von Energie zustande kommt. Die Realofferte des Energieversorgers richte sich typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübe. Dies sei im Streitfall aufgrund der aus dem Miet-/Pachtvertrag folgenden rechtlichen Befugnis der Mieter bzw. Pächter des Grundstücks. Das gelte auch für mehrere gemeinschaftliche Mieter eines Einfamilienhauses. Dementsprechend richte sich mangels anderer Anhaltspunkte das Vertragsangebot des Energieversorgers regelmäßig an sämtliche Mieter. Das somit an alle Mieter gerichtete Angebot werde von demjenigen , der die Energie entnehme konkludent angenommen und zwar sowohl für sich selbst als auch im Wege der Stellvertretung für die übrigen Mieter.

BGH Urt. v. 02.07.2014 – VIII ZR 316/13 sowie Urt. v. 22.07.2014 – VIII ZR 313/13

Mieter-Tipp

Sommerzeit ist Grillzeit. Grundsätzlich ist Grillen auf Balkonen, Terrassen oder im Garten erlaubt, sofern im Mietvertrag nicht ein ausdrückliches Grillverbot steht. Hierbei gilt jedoch ausnahmslos das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einzuhalten, d.h. es muss darauf geachtet werden, dass kein Qualm, Rauch-gase o.ä. in Nachbarwohnungen zieht. Um Streit zu vermeiden, sollte man andere Mieter vorab informieren und das Grillen auf ein- bis zweimal im Monat zu beschränken. Um Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten empfiehlt es sich einen Elektrogrill anstelle eines Holzgrills zu verwenden.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter August 2014

Heizkostenabrechnung ist auch ohne Offenlegen von Zwischenschritten formell wirksam
Mit dieser Entscheidung deutet der Senat erneut an, dass er seine bisherige BGH-Rechtsprechung, wonach aus formellen Gründen die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind, offensichtlich nicht mehr festhalten will. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Heizkosten aus kalenderüber-greifenden Rechnungen des Versorgers herausgerechnet, ohne die Rechenzwischenschritte dabei offen zu legen. Dies beanstandete der BGH nicht, weil die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dadurch nicht beeinträchtigt werde, da dem Mieter schließlich der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist, mit-geteilt werde. Es komme primär auf die Nachvollziehbarkeit einer Abrechnung an. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag könnten im Rahmen der materiellen Abrechnungsprüfung erfolgen, berührten jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung.

BGH Urt. v.02.04.2014 – VIII ZR 201/13

Keine Verwertung der Kaution im laufenden Mietverhältnis bei streitigen Forderungen des Vermieters
Der BGH hat mit diesem Urteil klargestellt, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung bestrittener Forderungen in Anspruch zu nehmen. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Miete gemindert. Daraufhin ließ sich der Vermieter das Kautionsguthaben auszahlen. Dies widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution, urteilte der BGH. Mit der gesetzlichen Regelung in § 551 Abs.3 Satz 3 BGB wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Kaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen einfach in Anspruch nehmen könnte.

BGH Urt. v. 09.04.2014 – VIII ZR 107/13

Mieter-Tipp
Endlich sind die Temperaturen so, dass der Grill wieder in Betrieb genommen werden kann. Die Gerichte gehen überwiegend davon aus, dass auch Mieter in Mehrfamilienhäuser auf Balkonen, Terrassen oder im Rahmen eines Gartenbenutzungsrechts auch im Garten grillen dürfen. Dabei muss jedoch darauf geachtet werden, dass Nachbarn nicht unzumutbar durch den dabei entstehenden Qualm oder Ruß beeinträchtig werden. Auch sollte die Nachtruhe eingehalten und möglichst kein Lärm verursacht werden. Wird dies beachtet, so steht auch einem mehrfachen Grillen im Monat nichts im Wege, es sei denn, der Mietvertrag, was selten vorkommt, enthält ein ausdrückliches Grillverbot. Dieses wäre dann zu beachten!

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Juni 2014