Newsletter März 2017: Neues BGH-Urteil

Vermieter kann bei Vorenthaltung der Mietsache Marktmiete verlangen

Zieht ein Mieter nach Beendigung seines Mietverhältnisses nicht aus, kann der Vermieter gemäß § 546a Abs.1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. In diesem Urteil stellt der BGH nunmehr klar, dass mit ortsüblicher Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhungen im Sinne von § 558 Abs.2 BGB gemeint ist. Vielmehr handele es sich um die Miete, die bei Neuabschluss eines Mietvertrages über diese Wohnung zu bezahlen ist, also die sogenannte Marktmiete, die durchaus höher sein kann. Sinn und Zweck der Vorschrift des § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB sei es, den Vermieter von einer ihm günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen. Nach der Zielsetzung des Gesetzgebers sei es nicht gerechtfertigt, den Vermieter über einen nicht selten langen Zeitraum auf eine nicht mehr angemessene, niedrige Nutzungsentschädigung zu verweisen. Dem stehe auch nicht entgegen, wenn der Wohnraum nach Auszug des Mieters dem Markt nicht zur Verfügung steht, weil der Vermieter die Wohnung zunächst grundlegend renoviert. Nach Ansicht des Senats diene § 546a BGB gerade dazu, Druck auf den Mieter auszuüben, um die Mietsache zum Beendigungszeitpunkt auch zurückzugeben. Für die Höhe der Nutzungsentschädigung komme es nicht darauf an, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige, denn das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter sei nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Mietsache angelegt.

BGH Urt. v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16

Mieter-Tipp

Ist ein Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. So dürfen beispielsweise Schaukel, Planschbecken, Sandkasten aufgestellt oder ein Gemüsebeet oder Komposthaufen angelegt werden. Ebenso dürfen Blumen und Sträucher gepflanzt werden. Bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer mitvermietet, es sei denn im Mietvertrag steht ausdrücklich etwas anderes. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Garten nur mitvermietet, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag so geregelt ist. Obliegt die Gartenpflege dem Mieter, so müssen ohne besondere Angaben im Mietvertrag nur einfache Tätigkeiten, wie z.B. Rasen mähen und Unkraut jähen vom Mieter vorgenommen werden. Der Vermieter hat kein Direktionsrecht, d.h. er kann dem Mieter keine Vorschriften machen, wie oft der Rasen zu mähen ist bzw. konkret die Gartenpflege auszusehen hat. Gartengeräte muss der Vermieter nicht von Haus aus zur Verfügung stellen. Hierzu bedarf es einer besonderen Vertragsabsprache. Bei Auszug darf der Mieter seine Pflanzen und nicht zu große und eindeutig noch umsetzbare Bäume, die er gepflanzt hat mitnehmen.

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Newsletter Februar 2017: Neue BGH-Urteile

Kein Schadensersatz für Wohnungsschäden durch Polizeieinsatz

In dem zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob eine Vermieterin von ihrem Mieter Schadensersatz für die bei einem Polizeieinsatz beschädigte Wohnungseingangstüre verlangen kann. Gegen den Mieter lagen ein Haftbefehl und ein Durchsuchungsschluss für seine Wohnung wegen Drogenverdachts vor. Bei der Wohnungsdurchsuchung, bei der die Eingangstür beschädigt wurde, wurden 26,32g Marihuana gefunden. Auch wenn der Mieter durch das Aufbewahren von illegalen Betäubungsmittel die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten und damit gegen seine mietvertraglichen Obhutspflichten verstoßen habe, hafte der Mieter gleichwohl nicht für Wohnungsschäden, die durch den Polizeieinsatz verursacht wurden. Nach Ansicht des BGH fehle es dafür an einem Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung (Besitz von Marihuana) und dem bei der Durchsuchung entstandenen Schaden (kaputte Tür). Der Vermieter müsse sich an seine Gebäudeversicherung halten oder seinen Schadensersatzanspruch gegenüber der Polizei geltend machen

BGH Urt. v. 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16

Auch keine Betriebskostennachzahlung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der BGH hatte sich bei diesem Fall mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Mieter eine Nachzahlung verlangen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abrechnet und der Vermieter somit die Frist nicht einhalten konnte. Nach dem Gesetz und den meisten Mietverträgen muss der Vermieter über die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen jährlich binnen 12 Monaten abrechnen (vgl. § 556 Abs. 3 BGB). In dem zu entscheidenden Fall rechnete der Vermieter mit dem Mieter die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 ab, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft erst kurz zuvor die Abrechnungen genehmigte. Der Mieter zahlte die geforderten Nachzahlungen unter Hinweis auf die Ausschlussfrist nicht. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die gesetzlichen Bestimmungen dienten gerade der Abrechnungssicherheit, damit der Mieter rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen aus einer Abrechnung erhalte. Dies wäre nicht mehr gewährleistet, wenn bei Eigentumswohnungen die WEG-Verwaltung es in der Hand hätte, die gesetzlich vorgesehene Jahresfrist durch das zusätzliche Erfordernis eines WEG-Beschlusses zu verlängern.

BGH Urt. v. 25.01.2016, Az. VIII ZR 249/15

Mieter-Info

Die Datenerhebung für die Mietspiegelerstellung ist noch nicht abgeschlossen. Hierzu werden geschulte Interviewer anhand eines Fragebogens die ausgewählten Haushalte aufsuchen und über Baualter, Lage, Wohnungsgröße, Ausstattung, Miethöhe, Betriebskosten usw. befragen. Wenngleich die Teilnahme freiwillig ist, ergeht die eindringliche Bitte an Sie, mitzumachen. Die von Ihnen erhobenen Daten werden nur anonym ausgewertet und anschließend vernichtet.

Wir appellieren an unsere Mitglieder: Machen Sie bitte bei der Befragung zum Mietspiegel mit!

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Newsletter Januar 2017: Neue BGH-Urteile

BGH bestätigt Erleichterungen bei Eigenbedarfskündigung

Mit dieser BGH-Entscheidung bestätig der Senat seine bisherige Rechtsprechung, wonach auch Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft für sich oder ihre Familienangehörige wegen Eigenbedarfs kündigen können. Eine Münchener BGB-Gesellschaft, die sich eigens zu dem Zweck der Instandsetzung, Modernisierung sowie der Absicht der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen des Anwesens gegründet hatte, teilte zunächst die Wohnungen in Wohneigentum auf, bevor sie anschließend saniert und verkauft wurden. Den Mieter der letzten, noch nicht sanierten und noch nicht verkauften Wohnung wurde wegen Eigenbedarfs der Tochter eines Gesellschafters gekündigt. Zurecht meinte der BGH. Nach seiner Rechtsansicht macht es keinen Unterschied, ob sich Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft auf Eigenbedarf berufe oder eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Gleichzeitig änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Anbietpflicht einer im selben Anwesen gelegenen freien Wohnung des Vermieters. Unterlässt es der Vermieter, dem gekündigten Mieter als Alternative eine leerstehende Wohnung anzubieten, so führt dies nicht mehr zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Künftig können Mieter in solchen Fällen nur noch unter Umständen Schadensersatz wegen Umzugs- oder Maklerkosten verlangen.

BGH Urt. v.14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15

Miete muss nicht mehr am 3. Werktag auf dem Vermieterkonto sein

Nach § 556b Abs. 1 BGB muss die Miete spätestens bis zum 3. Werktag bezahlt werden. In vielen Mietverträgen steht, dass die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist. Jetzt hat der BGH klargestellt, dass eine solche Vertragsklausel unwirksam sei. Dadurch würde dem Mieter unzulässiger Weise das Risiko einer durch die Bank/Sparkasse verursachten Verzögerung auferlegt. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr komme es nicht darauf an, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf dem Vermieterkonto eingehe. Es genüge, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto seiner Bank oder Sparkasse den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des Monats erteilt habe.

BGH Urt. v. 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15

Mieter-Info

Die Stadt Augsburg lässt einen Mietspiegel erstellen. Mit Hilfe des Mietspiegels werden Mieter künftig besser vor überhöhten Mieten geschützt. Die Datenerhebung wird mittels einer zufälligen Stichprobenziehung aus dem städtischen Melderegister nach Weihnachten erfolgen. Hierzu werden geschulte Interviewer anhand eines Fragebogens die ausgewählten Haushalte aufsuchen und über Baualter, Lage, Wohnungsgröße, Ausstattung, Miethöhe, Betriebskosten usw. befragen. Wenngleich die Teilnahme freiwillig ist, ergeht die eindringliche Bitte an Sie, mitzumachen. Die von Ihnen erhobenen Daten werden nur anonym ausgewertet und anschließend vernichtet. Fehlende Auskünfte können die Realität auf dem Augsburger Wohnungsmarkt verzerren.
Daher erneut unser dringender Appell an Sie: Machen Sie bitte bei der Befragung zum Mietspiegel mit!

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Newsletter Dezember 2014: Neue BGH-Urteile

Geltendmachung von Betriebskostennachzahlungen im Urkundenprozess

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter – nachdem der Mieter die Nachzahlung aus der Abrechnung 2011 nicht bezahlte, weil er die Richtigkeit seiner Wohnfläche und der Gesamtwohnfläche bestritt – im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrages, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausverwaltung die Nachzahlung in Höhe von 1.187,54€ eingeklagt. Der Urkundenprozess ist eine besondere Verfahrensart im Zivilprozess, mit der ein Zahlungsanspruch nur durch Vorlage von Urkunden geltend gemacht werden kann. Der BGH stellt nunmehr klar, dass auch eine Betriebskostennachzahlung vom Vermieter im Urkundenprozess geltend gemacht werden kann, sofern der Vermieter die anspruchsbegrün-denden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann. Diesen Erfordernissen sei mit den vorgelegten Urkunden Rechnung getragen worden Die Vorlage einer Wohnflächenberechnung als weitere Urkunde aufgrund des mieterseitigen Bestreitens sei nicht erforderlich gewesen, weil das bloße Bestreiten der Flächenwerte durch den Mieter unsubstantiiert und damit unbeachtlich gewesen sei. Vielmehr hätte der Mieter erst darlegen müssen, warum die Angaben des Vermieters nicht zutreffend sein können und dass das angenommene Verhältnis seiner Wohnung zu der Gesamtwohnfläche zu seinen Lasten ginge.

BGH Urt. v. 22.10.2014 – VIII ZR 41/14

Abrechnung nach Personenmonaten muss nicht erläutert werden

In diesem Urteil bekräftigt der BGH seine mieterunfreundliche Rechtsprechung, wonach eine Betriebs-kostenabrechnung nicht deshalb unwirksam sei, weil die Umlage nach Personenmonate nicht näher erläutert werde. In der Abrechnung waren einmal „32,20 Personenmonate“ und ein anderes Mal „56,34 Personen-monate“ angegeben. Der Senat vertritt die Ansicht, dass in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrech-nung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sei. Der Mieter müsse nur in die Lage versetzt werden, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie die Umlage erfolgt sei. Das sei anhand der gemachten Angaben möglich. Es werde klar, dass sein Kostenanteil nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt werde. Der Vermieter müsse nicht angeben, wie er die Gesamtpersonenzahl ermittelt habe. Dies könne der Mieter im Wege der Belegeinsicht, z.B. anhand einer Belegungsliste für das Abrechnungsobjekt, dann selbst überprüfen.

BGH Urt. v. 22.10.2014 – VIII ZR 97/14

Mieter-Tipp

Lassen sich die Wohnräume von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr nicht ausreichend (nach DIN 4701 mind. 21˚C) beheizen, so stellt dies einen Wohnungsmangel dar, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Nachts darf die Temperatur auf 18˚C abgesenkt werden. Raumtemperaturen unter 20 Grad berechtigen zu 20% Mietminderung, fällt die Temperatur unter 15˚C sind bis zu 30% Minderung drin, bei einem Ausfall der Heizung während der Wintermonate mit entsprechenden Außentemperaturen sogar bis zu 100 Prozent.

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Newsletter November 2014: Neue BGH-Urteile

Unwirksame Befristung als wirksamer Kündigungsausschluss

Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH seine „Kehrtwende“ in der bisherigen Rechtsprechung, dass eine unwirksame Befristung im Mietvertrag nicht zwangsläufig die Rechtsfolge des § 575 Abs.1 Satz 2 BGB aus-löse, wonach in solchen Fällen das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Vielmehr sei zu prüfen, ob nicht durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslücke entstanden sei. Daher müsse die Lücke in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung dessen geschlossen werden, was die Parteien redlicher Weise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertrags-bestimmung bekannt gewesen wäre. Im zu entscheidenden Fall stellt der Senat dabei auf die Ausgestaltung des Mietvertrages ab, wobei er allerdings schon allein aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung im Mietvertrag schließt, dass für beide Vertragsschließende deutlich der Wille bestand, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben und nicht vor Ablauf der Befristung durch Kündigung beendet werden sollte. Daher sei es zulässig, das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel, einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit, durch eine Umdeutung der unwirksamen Befristung in einen beiderseitigen Kündigungs-verzicht zu erreichen.

BGH Urt. v. 11.12.2013 – VIII ZR 235/12

Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

In diesem Urteil macht der BGH noch einmal sehr deutlich, dass an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs keine hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Angabe von Gründen für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses diene lediglich dazu, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Rechtsinteressen zu veranlassen. Im Falle der Eigenbedarfskündigung reiche es daher aus, wenn die Eigenbedarfsperson identifizierbar benannt wird und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt wird. Im Streitfall reichte dem BGH die Angabe, dass die namentlich genannte Tochter in die größere Wohnung des Mieters ziehen wollte, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Weiterer Angaben be-durfte es nach Ansicht des Senats nicht. Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Gründe seien im Rahmen der materiellen Überprüfung der Kündigung zu klären.

BGH Urt. v. 30.04.2014 – VIII ZR 284/14

Mieter-Tipp

Trotz des schönen sonnigen Wetters, die Heizperiode hat begonnen! Also schon jetzt daran denken, dass eine Absenkung der Raumtemperatur um 1˚ C zu einer Energieeinsparung von 6 Prozent führt! Auch sollten alle Heizkörper entlüftet und nicht durch Gegenstände (z. B. dicke Vorhänge o.ä.) verdeckt werden, damit die Wärme besser abstrahlen kann. Räume sollten möglichst gleichmäßig beheizt werden.

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