Newsletter März 2017: Neues BGH-Urteil

Vermieter kann bei Vorenthaltung der Mietsache Marktmiete verlangen

Zieht ein Mieter nach Beendigung seines Mietverh√§ltnisses nicht aus, kann der Vermieter gem√§√ü ¬ß 546a Abs.1 BGB f√ľr die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die f√ľr vergleichbare Sachen orts√ľblich ist. In diesem Urteil stellt der BGH nunmehr klar, dass mit orts√ľblicher Miete nicht die orts√ľbliche Vergleichsmiete bei Mieterh√∂hungen im Sinne von ¬ß 558 Abs.2 BGB gemeint ist. Vielmehr handele es sich um die Miete, die bei Neuabschluss eines Mietvertrages √ľber diese Wohnung zu bezahlen ist, also die sogenannte Marktmiete, die durchaus h√∂her sein kann. Sinn und Zweck der Vorschrift des ¬ß 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB sei es, den Vermieter von einer ihm g√ľnstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen. Nach der Zielsetzung des Gesetzgebers sei es nicht gerechtfertigt, den Vermieter √ľber einen nicht selten langen Zeitraum auf eine nicht mehr angemessene, niedrige Nutzungsentsch√§digung zu verweisen. Dem stehe auch nicht entgegen, wenn der Wohnraum nach Auszug des Mieters dem Markt nicht zur Verf√ľgung steht, weil der Vermieter die Wohnung zun√§chst grundlegend renoviert. Nach Ansicht des Senats diene ¬ß 546a BGB gerade dazu, Druck auf den Mieter auszu√ľben, um die Mietsache zum Beendigungszeitpunkt auch zur√ľckzugeben. F√ľr die H√∂he der Nutzungsentsch√§digung komme es nicht darauf an, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige, denn das Rechtsverh√§ltnis zwischen Mieter und Vermieter sei nur noch auf Abwicklung und damit auf R√ľckgabe der Mietsache angelegt.

BGH Urt. v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16

Mieter-Tipp

Ist ein Garten mitvermietet, d√ľrfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. So d√ľrfen beispielsweise Schaukel, Planschbecken, Sandkasten aufgestellt oder ein Gem√ľsebeet oder Komposthaufen angelegt werden. Ebenso d√ľrfen Blumen und Str√§ucher gepflanzt werden. Bei Einfamilienh√§usern gilt der Garten immer mitvermietet, es sei denn im Mietvertrag steht ausdr√ľcklich etwas anderes. Bei Mehrfamilienh√§usern ist der Garten nur mitvermietet, wenn dies ausdr√ľcklich im Mietvertrag so geregelt ist. Obliegt die Gartenpflege dem Mieter, so m√ľssen ohne besondere Angaben im Mietvertrag nur einfache T√§tigkeiten, wie z.B. Rasen m√§hen und Unkraut j√§hen vom Mieter vorgenommen werden. Der Vermieter hat kein Direktionsrecht, d.h. er kann dem Mieter keine Vorschriften machen, wie oft der Rasen zu m√§hen ist bzw. konkret die Gartenpflege auszusehen hat. Gartenger√§te muss der Vermieter nicht von Haus aus zur Verf√ľgung stellen. Hierzu bedarf es einer besonderen Vertragsabsprache. Bei Auszug darf der Mieter seine Pflanzen und nicht zu gro√üe und eindeutig noch umsetzbare B√§ume, die er gepflanzt hat mitnehmen.

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Newsletter Februar 2017: Neue BGH-Urteile

Kein Schadensersatz f√ľr Wohnungssch√§den durch Polizeieinsatz

In dem zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob eine Vermieterin von ihrem Mieter Schadensersatz f√ľr die bei einem Polizeieinsatz besch√§digte Wohnungseingangst√ľre verlangen kann. Gegen den Mieter lagen ein Haftbefehl und ein Durchsuchungsschluss f√ľr seine Wohnung wegen Drogenverdachts vor. Bei der Wohnungsdurchsuchung, bei der die Eingangst√ľr besch√§digt wurde, wurden 26,32g Marihuana gefunden. Auch wenn der Mieter durch das Aufbewahren von illegalen Bet√§ubungsmittel die Grenze des vertragsgem√§√üen Gebrauchs √ľberschritten und damit gegen seine mietvertraglichen Obhutspflichten versto√üen habe, hafte der Mieter gleichwohl nicht f√ľr Wohnungssch√§den, die durch den Polizeieinsatz verursacht wurden. Nach Ansicht des BGH fehle es daf√ľr an einem Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung (Besitz von Marihuana) und dem bei der Durchsuchung entstandenen Schaden (kaputte T√ľr). Der Vermieter m√ľsse sich an seine Geb√§udeversicherung halten oder seinen Schadensersatzanspruch gegen√ľber der Polizei geltend machen

BGH Urt. v. 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16

Auch keine Betriebskostennachzahlung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der BGH hatte sich bei diesem Fall mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Mieter eine Nachzahlung verlangen kann, wenn der WEG-Verwalter versp√§tet abrechnet und der Vermieter somit die Frist nicht einhalten konnte. Nach dem Gesetz und den meisten Mietvertr√§gen muss der Vermieter √ľber die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen j√§hrlich binnen 12 Monaten abrechnen (vgl. ¬ß 556 Abs. 3 BGB). In dem zu entscheidenden Fall rechnete der Vermieter mit dem Mieter die Betriebskosten f√ľr die Jahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 ab, weil die Wohnungseigent√ľmergemeinschaft erst kurz zuvor die Abrechnungen genehmigte. Der Mieter zahlte die geforderten Nachzahlungen unter Hinweis auf die Ausschlussfrist nicht. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die gesetzlichen Bestimmungen dienten gerade der Abrechnungssicherheit, damit der Mieter rasche Klarheit und Rechtssicherheit √ľber die gegenseitigen Forderungen aus einer Abrechnung erhalte. Dies w√§re nicht mehr gew√§hrleistet, wenn bei Eigentumswohnungen die WEG-Verwaltung es in der Hand h√§tte, die gesetzlich vorgesehene Jahresfrist durch das zus√§tzliche Erfordernis eines WEG-Beschlusses zu verl√§ngern.

BGH Urt. v. 25.01.2016, Az. VIII ZR 249/15

Mieter-Info

Die Datenerhebung f√ľr die Mietspiegelerstellung ist noch nicht abgeschlossen. Hierzu werden geschulte Interviewer anhand eines Fragebogens die ausgew√§hlten Haushalte aufsuchen und √ľber Baualter, Lage, Wohnungsgr√∂√üe, Ausstattung, Mieth√∂he, Betriebskosten usw. befragen. Wenngleich die Teilnahme freiwillig ist, ergeht die eindringliche Bitte an Sie, mitzumachen. Die von Ihnen erhobenen Daten werden nur anonym ausgewertet und anschlie√üend vernichtet.

Wir appellieren an unsere Mitglieder: Machen Sie bitte bei der Befragung zum Mietspiegel mit!

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Newsletter Januar 2017: Neue BGH-Urteile

BGH best√§tigt Erleichterungen bei Eigenbedarfsk√ľndigung

Mit dieser BGH-Entscheidung best√§tig der Senat seine bisherige Rechtsprechung, wonach auch Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft f√ľr sich oder ihre Familienangeh√∂rige wegen Eigenbedarfs k√ľndigen k√∂nnen. Eine M√ľnchener BGB-Gesellschaft, die sich eigens zu dem Zweck der Instandsetzung, Modernisierung sowie der Absicht der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen des Anwesens gegr√ľndet hatte, teilte zun√§chst die Wohnungen in Wohneigentum auf, bevor sie anschlie√üend saniert und verkauft wurden. Den Mieter der letzten, noch nicht sanierten und noch nicht verkauften Wohnung wurde wegen Eigenbedarfs der Tochter eines Gesellschafters gek√ľndigt. Zurecht meinte der BGH. Nach seiner Rechtsansicht macht es keinen Unterschied, ob sich Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft auf Eigenbedarf berufe oder eine Miteigent√ľmer- oder Erbengemeinschaft. Gleichzeitig √§nderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Anbietpflicht einer im selben Anwesen gelegenen freien Wohnung des Vermieters. Unterl√§sst es der Vermieter, dem gek√ľndigten Mieter als Alternative eine leerstehende Wohnung anzubieten, so f√ľhrt dies nicht mehr zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfsk√ľndigung. K√ľnftig k√∂nnen Mieter in solchen F√§llen nur noch unter Umst√§nden Schadensersatz wegen Umzugs- oder Maklerkosten verlangen.

BGH Urt. v.14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15

Miete muss nicht mehr am 3. Werktag auf dem Vermieterkonto sein

Nach ¬ß 556b Abs. 1 BGB muss die Miete sp√§testens bis zum 3. Werktag bezahlt werden. In vielen Mietvertr√§gen steht, dass die Miete monatlich im Voraus, sp√§testens am 3. Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist. Jetzt hat der BGH klargestellt, dass eine solche Vertragsklausel unwirksam sei. Dadurch w√ľrde dem Mieter unzul√§ssiger Weise das Risiko einer durch die Bank/Sparkasse verursachten Verz√∂gerung auferlegt. F√ľr die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im √úberweisungsverkehr komme es nicht darauf an, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf dem Vermieterkonto eingehe. Es gen√ľge, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto seiner Bank oder Sparkasse den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des Monats erteilt habe.

BGH Urt. v. 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15

Mieter-Info

Die Stadt Augsburg l√§sst einen Mietspiegel erstellen. Mit Hilfe des Mietspiegels werden Mieter k√ľnftig besser vor √ľberh√∂hten Mieten gesch√ľtzt. Die Datenerhebung wird mittels einer zuf√§lligen Stichprobenziehung aus dem st√§dtischen Melderegister nach Weihnachten erfolgen. Hierzu werden geschulte Interviewer anhand eines Fragebogens die ausgew√§hlten Haushalte aufsuchen und √ľber Baualter, Lage, Wohnungsgr√∂√üe, Ausstattung, Mieth√∂he, Betriebskosten usw. befragen. Wenngleich die Teilnahme freiwillig ist, ergeht die eindringliche Bitte an Sie, mitzumachen. Die von Ihnen erhobenen Daten werden nur anonym ausgewertet und anschlie√üend vernichtet. Fehlende Ausk√ľnfte k√∂nnen die Realit√§t auf dem Augsburger Wohnungsmarkt verzerren.
Daher erneut unser dringender Appell an Sie: Machen Sie bitte bei der Befragung zum Mietspiegel mit!

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Newsletter Dezember 2014: Neue BGH-Urteile

Geltendmachung von Betriebskostennachzahlungen im Urkundenprozess

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter ‚Äď nachdem der Mieter die Nachzahlung aus der Abrechnung 2011 nicht bezahlte, weil er die Richtigkeit seiner Wohnfl√§che und der Gesamtwohnfl√§che bestritt ‚Äď im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrages, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausverwaltung die Nachzahlung in H√∂he von 1.187,54‚ā¨ eingeklagt. Der Urkundenprozess ist eine besondere Verfahrensart im Zivilprozess, mit der ein Zahlungsanspruch nur durch Vorlage von Urkunden geltend gemacht werden kann. Der BGH stellt nunmehr klar, dass auch eine Betriebskostennachzahlung vom Vermieter im Urkundenprozess geltend gemacht werden kann, sofern der Vermieter die anspruchsbegr√ľn-denden und beweisbed√ľrftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann. Diesen Erfordernissen sei mit den vorgelegten Urkunden Rechnung getragen worden Die Vorlage einer Wohnfl√§chenberechnung als weitere Urkunde aufgrund des mieterseitigen Bestreitens sei nicht erforderlich gewesen, weil das blo√üe Bestreiten der Fl√§chenwerte durch den Mieter unsubstantiiert und damit unbeachtlich gewesen sei. Vielmehr h√§tte der Mieter erst darlegen m√ľssen, warum die Angaben des Vermieters nicht zutreffend sein k√∂nnen und dass das angenommene Verh√§ltnis seiner Wohnung zu der Gesamtwohnfl√§che zu seinen Lasten ginge.

BGH Urt. v. 22.10.2014 ‚Äď VIII ZR 41/14

Abrechnung nach Personenmonaten muss nicht erläutert werden

In diesem Urteil bekr√§ftigt der BGH seine mieterunfreundliche Rechtsprechung, wonach eine Betriebs-kostenabrechnung nicht deshalb unwirksam sei, weil die Umlage nach Personenmonate nicht n√§her erl√§utert werde. In der Abrechnung waren einmal ‚Äě32,20 Personenmonate‚Äú und ein anderes Mal ‚Äě56,34 Personen-monate‚Äú angegeben. Der Senat vertritt die Ansicht, dass in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrech-nung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sei. Der Mieter m√ľsse nur in die Lage versetzt werden, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie die Umlage erfolgt sei. Das sei anhand der gemachten Angaben m√∂glich. Es werde klar, dass sein Kostenanteil nach dem Verh√§ltnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Geb√§ude insgesamt wohnenden Personen bestimmt werde. Der Vermieter m√ľsse nicht angeben, wie er die Gesamtpersonenzahl ermittelt habe. Dies k√∂nne der Mieter im Wege der Belegeinsicht, z.B. anhand einer Belegungsliste f√ľr das Abrechnungsobjekt, dann selbst √ľberpr√ľfen.

BGH Urt. v. 22.10.2014 ‚Äď VIII ZR 97/14

Mieter-Tipp

Lassen sich die Wohnr√§ume von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr nicht ausreichend (nach DIN 4701 mind. 21ňöC) beheizen, so stellt dies einen Wohnungsmangel dar, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Nachts darf die Temperatur auf 18ňöC abgesenkt werden. Raumtemperaturen unter 20 Grad berechtigen zu 20% Mietminderung, f√§llt die Temperatur unter 15ňöC sind bis zu 30% Minderung drin, bei einem Ausfall der Heizung w√§hrend der Wintermonate mit entsprechenden Au√üentemperaturen sogar bis zu 100 Prozent.

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Newsletter November 2014: Neue BGH-Urteile

Unwirksame Befristung als wirksamer K√ľndigungsausschluss

Mit dieser Entscheidung best√§tigt der BGH seine ‚ÄěKehrtwende‚Äú in der bisherigen Rechtsprechung, dass eine unwirksame Befristung im Mietvertrag nicht zwangsl√§ufig die Rechtsfolge des ¬ß 575 Abs.1 Satz 2 BGB aus-l√∂se, wonach in solchen F√§llen das Mietverh√§ltnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Vielmehr sei zu pr√ľfen, ob nicht durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragsl√ľcke entstanden sei. Daher m√ľsse die L√ľcke in derartigen F√§llen im Wege der erg√§nzenden Vertragsauslegung nach ¬ß¬ß 133, 157 BGB unter Ber√ľcksichtigung dessen geschlossen werden, was die Parteien redlicher Weise vereinbart h√§tten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertrags-bestimmung bekannt gewesen w√§re. Im zu entscheidenden Fall stellt der Senat dabei auf die Ausgestaltung des Mietvertrages ab, wobei er allerdings schon allein aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung im Mietvertrag schlie√üt, dass f√ľr beide Vertragsschlie√üende deutlich der Wille bestand, dass das Mietverh√§ltnis jedenfalls f√ľr diese Zeit Bestand haben und nicht vor Ablauf der Befristung durch K√ľndigung beendet werden sollte. Daher sei es zul√§ssig, das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel, einer Bindung f√ľr die im Vertrag bestimmte Zeit, durch eine Umdeutung der unwirksamen Befristung in einen beiderseitigen K√ľndigungs-verzicht zu erreichen.

BGH Urt. v. 11.12.2013 ‚Äď VIII ZR 235/12

Begr√ľndung einer K√ľndigung wegen Eigenbedarfs

In diesem Urteil macht der BGH noch einmal sehr deutlich, dass an die Begr√ľndung einer K√ľndigung wegen Eigenbedarfs keine hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Angabe von Gr√ľnden f√ľr das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh√§ltnisses diene lediglich dazu, dem Mieter zum fr√ľhestm√∂glichen Zeitpunkt Klarheit √ľber seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Rechtsinteressen zu veranlassen. Im Falle der Eigenbedarfsk√ľndigung reiche es daher aus, wenn die Eigenbedarfsperson identifizierbar benannt wird und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt wird. Im Streitfall reichte dem BGH die Angabe, dass die namentlich genannte Tochter in die gr√∂√üere Wohnung des Mieters ziehen wollte, um dort mit ihrem Lebensgef√§hrten einen gemeinsamen Hausstand zu begr√ľnden. Weiterer Angaben be-durfte es nach Ansicht des Senats nicht. Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Gr√ľnde seien im Rahmen der materiellen √úberpr√ľfung der K√ľndigung zu kl√§ren.

BGH Urt. v. 30.04.2014 ‚Äď VIII ZR 284/14

Mieter-Tipp

Trotz des sch√∂nen sonnigen Wetters, die Heizperiode hat begonnen! Also schon jetzt daran denken, dass eine Absenkung der Raumtemperatur um 1ňö C zu einer Energieeinsparung von 6 Prozent f√ľhrt! Auch sollten alle Heizk√∂rper entl√ľftet und nicht durch Gegenst√§nde (z. B. dicke Vorh√§nge o.√§.) verdeckt werden, damit die W√§rme besser abstrahlen kann. R√§ume sollten m√∂glichst gleichm√§√üig beheizt werden.

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