Aktuelles

Newsletter M├Ąrz 2017: Neues BGH-Urteil

Vermieter kann bei Vorenthaltung der Mietsache Marktmiete verlangen

Zieht ein Mieter nach Beendigung seines Mietverh├Ąltnisses nicht aus, kann der Vermieter gem├Ą├č ┬ž 546a Abs.1 BGB f├╝r die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die f├╝r vergleichbare Sachen orts├╝blich ist. In diesem Urteil stellt der BGH nunmehr klar, dass mit orts├╝blicher Miete nicht die orts├╝bliche Vergleichsmiete bei Mieterh├Âhungen im Sinne von ┬ž 558 Abs.2 BGB gemeint ist. Vielmehr handele es sich um die Miete, die bei Neuabschluss eines Mietvertrages ├╝ber diese Wohnung zu bezahlen ist, also die sogenannte Marktmiete, die durchaus h├Âher sein kann. Sinn und Zweck der Vorschrift des ┬ž 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB sei es, den Vermieter von einer ihm g├╝nstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen. Nach der Zielsetzung des Gesetzgebers sei es nicht gerechtfertigt, den Vermieter ├╝ber einen nicht selten langen Zeitraum auf eine nicht mehr angemessene, niedrige Nutzungsentsch├Ądigung zu verweisen. Dem stehe auch nicht entgegen, wenn der Wohnraum nach Auszug des Mieters dem Markt nicht zur Verf├╝gung steht, weil der Vermieter die Wohnung zun├Ąchst grundlegend renoviert. Nach Ansicht des Senats diene ┬ž 546a BGB gerade dazu, Druck auf den Mieter auszu├╝ben, um die Mietsache zum Beendigungszeitpunkt auch zur├╝ckzugeben. F├╝r die H├Âhe der Nutzungsentsch├Ądigung komme es nicht darauf an, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige, denn das Rechtsverh├Ąltnis zwischen Mieter und Vermieter sei nur noch auf Abwicklung und damit auf R├╝ckgabe der Mietsache angelegt.

BGH Urt. v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16

Mieter-Tipp

Ist ein Garten mitvermietet, d├╝rfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. So d├╝rfen beispielsweise Schaukel, Planschbecken, Sandkasten aufgestellt oder ein Gem├╝sebeet oder Komposthaufen angelegt werden. Ebenso d├╝rfen Blumen und Str├Ąucher gepflanzt werden. Bei Einfamilienh├Ąusern gilt der Garten immer mitvermietet, es sei denn im Mietvertrag steht ausdr├╝cklich etwas anderes. Bei Mehrfamilienh├Ąusern ist der Garten nur mitvermietet, wenn dies ausdr├╝cklich im Mietvertrag so geregelt ist. Obliegt die Gartenpflege dem Mieter, so m├╝ssen ohne besondere Angaben im Mietvertrag nur einfache T├Ątigkeiten, wie z.B. Rasen m├Ąhen und Unkraut j├Ąhen vom Mieter vorgenommen werden. Der Vermieter hat kein Direktionsrecht, d.h. er kann dem Mieter keine Vorschriften machen, wie oft der Rasen zu m├Ąhen ist bzw. konkret die Gartenpflege auszusehen hat. Gartenger├Ąte muss der Vermieter nicht von Haus aus zur Verf├╝gung stellen. Hierzu bedarf es einer besonderen Vertragsabsprache. Bei Auszug darf der Mieter seine Pflanzen und nicht zu gro├če und eindeutig noch umsetzbare B├Ąume, die er gepflanzt hat mitnehmen.

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Newsletter Februar 2017: Neue BGH-Urteile

Kein Schadensersatz f├╝r Wohnungssch├Ąden durch Polizeieinsatz

In dem zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob eine Vermieterin von ihrem Mieter Schadensersatz f├╝r die bei einem Polizeieinsatz besch├Ądigte Wohnungseingangst├╝re verlangen kann. Gegen den Mieter lagen ein Haftbefehl und ein Durchsuchungsschluss f├╝r seine Wohnung wegen Drogenverdachts vor. Bei der Wohnungsdurchsuchung, bei der die Eingangst├╝r besch├Ądigt wurde, wurden 26,32g Marihuana gefunden. Auch wenn der Mieter durch das Aufbewahren von illegalen Bet├Ąubungsmittel die Grenze des vertragsgem├Ą├čen Gebrauchs ├╝berschritten und damit gegen seine mietvertraglichen Obhutspflichten versto├čen habe, hafte der Mieter gleichwohl nicht f├╝r Wohnungssch├Ąden, die durch den Polizeieinsatz verursacht wurden. Nach Ansicht des BGH fehle es daf├╝r an einem Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung (Besitz von Marihuana) und dem bei der Durchsuchung entstandenen Schaden (kaputte T├╝r). Der Vermieter m├╝sse sich an seine Geb├Ąudeversicherung halten oder seinen Schadensersatzanspruch gegen├╝ber der Polizei geltend machen

BGH Urt. v. 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16

Auch keine Betriebskostennachzahlung bei versp├Ąteter WEG-Abrechnung

Der BGH hatte sich bei diesem Fall mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Mieter eine Nachzahlung verlangen kann, wenn der WEG-Verwalter versp├Ątet abrechnet und der Vermieter somit die Frist nicht einhalten konnte. Nach dem Gesetz und den meisten Mietvertr├Ągen muss der Vermieter ├╝ber die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen j├Ąhrlich binnen 12 Monaten abrechnen (vgl. ┬ž 556 Abs. 3 BGB). In dem zu entscheidenden Fall rechnete der Vermieter mit dem Mieter die Betriebskosten f├╝r die Jahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 ab, weil die Wohnungseigent├╝mergemeinschaft erst kurz zuvor die Abrechnungen genehmigte. Der Mieter zahlte die geforderten Nachzahlungen unter Hinweis auf die Ausschlussfrist nicht. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die gesetzlichen Bestimmungen dienten gerade der Abrechnungssicherheit, damit der Mieter rasche Klarheit und Rechtssicherheit ├╝ber die gegenseitigen Forderungen aus einer Abrechnung erhalte. Dies w├Ąre nicht mehr gew├Ąhrleistet, wenn bei Eigentumswohnungen die WEG-Verwaltung es in der Hand h├Ątte, die gesetzlich vorgesehene Jahresfrist durch das zus├Ątzliche Erfordernis eines WEG-Beschlusses zu verl├Ąngern.

BGH Urt. v. 25.01.2016, Az. VIII ZR 249/15

Mieter-Info

Die Datenerhebung f├╝r die Mietspiegelerstellung ist noch nicht abgeschlossen. Hierzu werden geschulte Interviewer anhand eines Fragebogens die ausgew├Ąhlten Haushalte aufsuchen und ├╝ber Baualter, Lage, Wohnungsgr├Â├če, Ausstattung, Mieth├Âhe, Betriebskosten usw. befragen. Wenngleich die Teilnahme freiwillig ist, ergeht die eindringliche Bitte an Sie, mitzumachen. Die von Ihnen erhobenen Daten werden nur anonym ausgewertet und anschlie├čend vernichtet.

Wir appellieren an unsere Mitglieder: Machen Sie bitte bei der Befragung zum Mietspiegel mit!

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Kampf f├╝r bezahlbares Wohnen

Augsburg w├Ąchst weiter. Zum 31.12.2016 betrug die Einwohnerzahl (Haupt- und Nebenwohnsitz) 293.415 Einwohner. W├Ąhrend die Zahl der Einwohner in den letzten beiden Jahren jeweils um 5.000 Einwohner zugenommen hat, hat ist der Bestand an preisgebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen, ├Âffentlich gef├Ârderte Wohnungen) und damit preisg├╝nstigen Wohnungen stark zur├╝ck gegangen.

Obwohl f├╝r Oberb├╝rgermeister Dr. Gribl das Thema Wohnen bei der Stadtentwicklung eine gro├če Herausforderung sei, st├Ârt er sich am Begriff “bezahlbares Wohnen” und will stattdessen die Formulierung “Wohnen f├╝r alle Schichten” k├╝nftig vorziehen.

Damit wird aber dar├╝ber hinweg get├Ąuscht, in welcher “Sparte” auf dem Wohnungsmarkt ein gro├čes Defizit besteht, dass es dringenst zu verringern gilt.

Der Mieterverein Augsburg fordert daher ein st├Ąrkeres Engagement der Stadt ein.

… mehr im Artikel der StadtZeitung vom 25.01.2017

 

http://www.stadtzeitung.de/augsburg-city/lokales/kampf-um-bezahlbares-wohnen-in-augsburg-mieterverein-fordert-mehr-engagement-von-der-stadt-d20522.html

 

Augsburg braucht eine Zweckentfremdungssatzung

Der Augsburger Wohnungsmarkt ist derart angespannt, dass es bereits zun einem Verdr├Ąngungswettbewerb f├╝hrt.

Die Wartelisten bei der st├Ądtischen Wohnungsbaugesellschaft (WBG) und der Wohnungsbaugesellschaft f├╝r den Landkreises Augsburg (WBL) f├╝r preisg├╝nstigere Wohnungen werden immer l├Ąnger.

Damit nicht fehlender Wohnraum, insbesondere von preisg├╝nstigen Wohnungen, verloren geht sollte die Stadtregierung den Mieterschutz erh├Âhen, z.B. durch sogenannte Erhaltungssatzungen bzw. eine Zweckentfremdungsverordnung.

 

Zweckentfemdungssatzung f├╝r Augsburg

Stadtentwicklung – bezahlbares Wohnen

Zum Jahresende 2016 gab OB Dr. Kurt Gribl der Augsburger Allgemeinen ein Interview. Bei der Stadtentwicklung sieht er das Thema Wohnen als gro├če Herausforderung.

Gleichwohl st├Ârt ihn in der Disskussion der Begriff “Bezahlbares Wohnen”

Hierauf der Mieterverein mit einer Pressemitteilung Stellung bezogen.

Stadtentwicklung -bezahlbares Wohnen