Aktuelles

Newsletter September 2017: Neues BGH Urteil

Mieter schuldet keine Nutzungsentschädigung bei fehlendem Rückerlangungswillen des Vermieters

In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht zurück gibt – hier, weil seine Ex-Ehefrau noch in der Wohnung wohnt – und damit die Mietsache dem Vermieter vorenthält, dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zahlen muss. Der Fall, den der BGH zu klären hatte, war äußerst verzwickt. Im Rahmen der Trennung von seiner Ehefrau zog der Mieter zunächst aus der gemeinsam bewohnten Wohnung aus und überließ ihr alle Schlüssel. In der Folgezeit zahlte er weiterhin die Miete und ließ sich scheiden, bevor er schließlich nach 4 Jahren das Mietverhältnis kündigte und seine Mietzahlungen einstellte. Die Vermieterin hielt die Kündigung für unwirksam, weil nur er allein, nicht jedoch seine Ehefrau mit gekündigt hatte. Sie verlangte weiterhin die Miete, weil seine Ex-Ehefrau noch in der Wohnung wohnte. Der BGH gab dem Mieter Recht. Nachdem der Ehemann alleiniger Mieter war, konnte er auch allein wirksam kündigen, so dass nach Ablauf der Kündigungsfrist ein Anspruch auf weitere Mietzahlungen nicht mehr bestand. Nachdem jedoch die Ex-Ehefrau noch weiter in der Wohnung wohnte, konnte aber der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht geräumt zurückgeben. Damit wurde die Wohnung der Vermieterin vorenthalten, so dass die Vermieterin eigentlich einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB hätte. Hat sie aber nach Ansicht des BGH nicht. Der Senat stellt nämlich klar, dass es nicht allein auf das Vorenthalten der Mietsache für einen derartigen Anspruch ankomme, sondern daneben der Vermieter auch einen Rücknahmewillen an der Mietsache haben müsse. Hieran fehle es jedoch, nachdem die Vermieterin die Wohnung gar nicht zurückgewollt habe, weil sie schlicht und ergreifend die (alleinige) Kündigung des Mieters für unwirksam hielt und vielmehr davon ausging, dass das Mietverhältnis weiterbestehe. Damit stellte sich für den BGH nur noch die Frage, ob der ausgezogene Mieter nicht möglicherweise ungerechtfertigt bereichert ist, wenn er oder jemand, dem er die Wohnung überlassen hat, die Wohnung weiter nutzt ohne dafür Miete zu zahlen. Entscheidend für den vorliegenden Fall sei daher, ob der ausgezogene Mieter durch die Überlassung der Wohnung an seine Ex-Ehefrau Einkünfte erzielte oder sich hierdurch Aufwendungen, wie z.B. Unterhaltsleistungen, erspart habe. Nur dann sei er bereichert. Um das noch zu klären wurde der Fall an das Berufungsgericht zurück verwiesen.

BGH Urt. v. 12.07.2017, Az. VIII ZR 214/16

Mieter-Tipp

Wurde eine Wohnung mit Teppichboden angemietet und ist der nach einigen Jahren Mietzeit abgewohnt und verschlissen, muss der Vermieter den Teppich auf seine Kosten ersetzen. Der Mieter hat einen Anspruch auf einen gleichwertigen Teppich. Ist ein vergleichbares Produkt nicht mehr zu erhalten oder hat sich der Teppichboden nicht bewährt, muss der Vermieter mitteilen, welche Qualität und Farbe der Ersatzteppich haben soll, wobei er berechtigten Ansprüche des Mieters in Bezug auf die Farbgestaltung in der bisherigen Art Rechnung zu tragen hat. Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter den Teppichboden auch nicht durch einen vermeintlich besseren Fußbodenbelag, wie z.B. Laminat oder Linoleum ersetzen.

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Newsletter August 2017: Neues BGH-Urteil

Mieter schuldet keinen Wertersatz bei unwirksamer Modernisierungsvereinbarung

In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der eine mit dem Vermieter getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, dem Vermieter einen Wertersatz in Form eines monatlichen Mehrbetrages für den durch die Modernisierung erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung nach §§ 357, 346 BGB zahlen muss. Der Vermieter hatte diverse Modernisierungsmaßnahmen und eine zu erwartende Mieterhöhung von 76,60€ angekündigt. Der Vermieter suchte den Mieter schließlich in dessen Wohnung auf. Dabei wurde eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, bei der man sich auf eine Mieterhöhung von 60 € pro Monat einigte. Nach Abschluss der Arbeiten zahlte der Mieter zunächst über 2 Jahre lang den Erhöhungs-betrag, bevor er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung widerrief und vom Vermieter die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückverlangte. Nachdem der Vermieter freiwillig die Beträge nicht zurückzahlte, klagte der Mieter mit Erfolg durch zwei Instanzen. Auch der BGH gab ihm Recht und wies die Revision des Vermieters zurück. Der BGH stellte zunächst nochmals klar, dass das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften auch auf Mietverträge anwendbar ist. Er führt weiter aus, dass zwar nach den allgemeinen Vorschriften des Schuldrechts im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen, wozu auch Gebrauchsvorteile gehören, herauszugeben sind. Ist dies – wie hier – nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner stattdessen Wertersatz zu leisten. Zur Bemessung eines etwaigen Wertersatzes sei dabei an die objektiven (Markt-)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtende Entgelte anzuknüpfen. Dabei komme es jedoch entscheidend darauf an, ob und in welcher Höhe dem Vermieter aufgrund der von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich des erhaltenen Wohnwertvorteils hätte beanspruchen können. Dies komme vorliegend allerdings aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nicht in Betracht. Hier hätte der Vermieter – was im zweifelsfrei noch möglich gewesen wäre – erst einmal dem Mieter eine nach der Bestimmung des § 559 BGB wirksame Mieterhöhungserklärung zukommen lassen müssen. Ohne eine solche Mieterhöhungserklärung schulde der Mieter auch keine erhöhte Miete, so dass er dem Vermieter im Nachhinein auch keinen Wertersatz für den gesteigerten Wohnwert leisten müsse.

BGH Urt. v. 17.05.2017, Az. VIII ZR 29/16

Mieter-Tipp

Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters zulässig. Der Mieter hat hierauf jedoch keinen Anspruch. Will der Mieter allerdings nur einen Teil seiner Wohnung, z.B. 1 Zimmer, untervermieten, hat er regelmäßig gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn bei ihm nach Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Unterver-mietung entstanden ist. Das können persönliche oder finanzielle Gründe sein. Eltern oder Kinder darf der Mieter hingegen in der Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen. Die muss er seinem Vermieter lediglich anzeigen.

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Newsletter Juli 2017: Neue BGH-Urteile

BGH verneint Vorwegabzug bei Grundsteuerkosten in gemischt genutzten Wohnanlagen

Mit diesem Urteil stellt der BGH klar, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung für teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden bei der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges für die gewerblichen Einheiten bedarf, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Der Senat begründet dies damit, dass den Vermieter weder nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB noch aus Billigkeitsgründen (§§ 315,316 BGB) eine solche Pflicht treffe. Bei der Grundsteuer handele es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, die gerade nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten Erträge und ihrer Verteilung auf die unterschiedliche Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits abhänge. Die Grundsteuer beruhe vielmehr auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde und sei nicht vom Verhalten des Mieters abhängig.

BGH Urt. v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16

Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren

In dieser Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass es für die Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme. Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage zunächst die Darlegungs- und Beweislast auch auf die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Hierzu sei es ausreichend, wenn er im Mieterhöhungsschreiben eine bestimmte Wohnfläche angebe. Halte der Mieter diese für falsch, so reiche es nicht aus, wenn er dies einfach nur bestreitet. Vielmehr müsse der Mieter mit näheren positiven Angaben erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgehe und warum er daher die Wohnflächenangaben des Vermieters für falsch halte. Dem Mieter sei es möglich und zumutbar, die Wohnfläche seiner Mietwohnung überschlägig zu vermessen und ggf. abweichende Flächenwerte mitzu-teilen. Dazu reiche eine laienhafte, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegende Vermessung aus.

BGH Urt. v. 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16

Mieter-Info

Der Hochhausbrand in London wirft Fragen zum Brandschutz, insbesondere im Zusammenhang mit Fassaden, d.h. Wärmedämmungen, auf. Nach einer Stellungnahme des Umweltministeriums kann es bei Einhaltung der in Deutschland bestehenden Brandschutzvorschriften nach menschlichem Ermessen nicht zu einer derartigen Katastrophe kommen. In Gebäuden von 7 m bis 22 m Höhe müssen zugelassene Fassadensysteme schwer entflammbar sein. Diese Voraussetzung werde nicht nur von nicht brennbaren Mineralwollen-Dämmstoffen sondern auch Polystyrol-Dämmstoffen erfüllt. Zusätzlich werden in solchen Gebäuden zumindest seit 2016 sogenannte Brandriegel eingebaut. In Gebäuden höher als 22 m dürfen nur nicht brennbare Bauprodukte verwendet werden. Bei älteren sanierten Bestandsbauten muss der Zustand der Fassade regelmäßig vom Vermieter überprüft und Putzschäden zeitnah beseitigt werden.

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Newsletter Juni 2017: Neues BGH-Urteil

BGH schränkt Kündigung wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs ein

In dieser Entscheidung formuliert der BGH erstmals konkrete Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken. Im konkreten Fall hatte ein Vermieter, der ein Beratungsunternehmen im gleichen Haus hatte, dem Mieter einer kleinen 2-Zi.-Whg. mit der Begründung gekündigt, dass er diese Wohnung zum Einrichten eines weiteren Arbeitsplatzes mit Archiv benötige, weil seine Büroräume überfrachtet seien wegen überfüllter Aktenregale. Während die Vorinstanzen dem Vermieter Recht gaben, hob der BGH die Urteile auf. Der BGH sah in einer Aktenauslagerung kein berechtigtes Interesse des Vermieters für die Kündigung einer vermieteten Wohnung. Er wies ausdrücklich darauf hin, dass in derartigen Fällen das Kündigungsinteresse des Vermieters ähnlich gewichtig sein müsse, wie die im Gesetz typisierten Regeltatbestände. Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte – so wie hier – weisen eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen und persönlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, müsse der Fortbestand des Mietverhältnisses für den Vermieter schon einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Der Vermieter könnte seinen Aktenbestand auch anderweitig auslagern ohne dass ihm dadurch erhebliche wirtschaftliche Einbußen entstehen. Der BGH nahm diesen Fall zum Anlass nochmals sehr eindeutig darauf hinzuweisen, dass bei Anwendung der Kündigungsgeneralklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB das Gesetz eine stets einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien verlange. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses müssten die Gerichte beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind und daher allgemein verbindliche Betrachtungen sich dabei verbieten.

BGH Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16

Mieter-Tipp

Die Sommerzeit ist nicht nur Urlaubszeit, sie lädt einfach zum Verweilen und Feiern im Freien ein. Hierbei sollten Mieter einer Hausgemeinschaft einige Regeln beachten, um Streitigkeiten zu vermeiden. So dürfen auf zur Wohnung gehörenden Balkonen durchaus Blumenkästen oder Blumentöpfe, ebenso wie Sonnenschirme aufgestellt werden. Voraussetzung ist immer, dass diese ordnungsgemäß befestigt werden und sichergestellt ist, dass sie auch bei starkem Wind nicht hinabstürzen. Bei Blumenkästen empfiehlt es sich diese ggf. nach innen zu befestigen. Auch Grillen ist erlaubt, sofern Nachbarn nicht durch Rauch, Qualm oder unangenehme Gerüche nicht ungemessen belästigt werden. Wenn es im Mietvertrag keine Verbote oder Einschränkungen gibt, wird überwiegend von den Gerichten ein Grillen von bis zu drei Mal im Monat für üblich und zulässig gehalten.

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Augsburger Wohnungsmarkt in der Krise

Die Offensive Wohnraum der Stadt Augsburg kommt mit erheblicher Verspätung.
Für die Umsetzng fehlt Personal. Im vergangenen Jahr sind zwar 1375 neue Wohnungen entstanden, der Bedarf liegt jedocht weit darüber.

Lesen Sie mehr darüber, welche Bauprojekte 2017 geplant sind und was die Stadt sonst noch vor hat in nachfolgendem Artikel von Stefan Krog in der Augsburger Allgemeinen
vom 13.05.2017

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