Aktuelles

Newsletter November und Dezember 2017

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen des Mieters

In dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik nochmals in sehr eindeutiger Weise bestätigt. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt hat oder mit einem nicht unerheblichen Betrag (d.h. mehr als einer Monatsmiete) in Zahlungsverzug ist. Ist durch Auflauflauf eines dementsprechenden Rückstandes ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, so kann der Mieter eine Kündigung nur verhindern bzw. wird das Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen, wenn eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung erfolgt (vgl. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen diverser Wohnungsmängel die Miete um 15 % gemindert und z.T. auch erst verspätet gezahlt, der Vermieter der Mietminderung widersprochen. Statt der vertraglich geschuldeten Gesamtmiete von 479,96€ zahlte der Mieter im Februar nur 407,96€ und erst am 16. 3. für März 402, 96€. Infolgedessen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Das Berufungsgericht hielt hingegen eine Mietminderung nur in Höhe von 5 Prozent für angemessen, so dass für Februar und März jeweils eine (geminderte) Miete von 455,96€ zu zahlen gewesen wäre. Damit befand sich der Mieter bezogen auf die vorgenannten aufeinanderfolgenden Monaten mit einem Gesamtbetrag von 503,96€ in Verzug. Mit der Zahlung von 402,96€ wurde dieser Rückstand gerade nicht vollständig ausgeglichen, weshalb der BGH die fristlose Kündigung für wirksam hielt. Der BGH machte deutlich, dass bei der Frage, ob der Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt nicht auf die berechtigterweise geminderte, sondern auf die vertraglich vereinbarte Miete abzustellen ist. Gleichzeitig hob er nochmals hervor, dass die fristlose Kündigung des Vermieters nur ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand vollständig ausgeglichen hat, Teilzahlungen reichen jedenfalls nicht.

BGH Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16

Mieter-Info

Wie bereits der Presse zu entnehmen war, soll der Mietspiegel für Augsburg jetzt kommen. Richtig ist, dass ein Mietspiegelentwurf vorliegt, dem der Jugend-, Sozial- und Wohnungsschuss in seiner Sitzung am 15.11.2017 mit 10:4 Stimmen mit einer Beschlussempfehlung an den Stadtrat zugestimmt hat. Dieser Entwurf wird jedoch erst dann zu einem qualifizierten Mietspiegel, wenn er als solcher vom Augsburger Stadtrat anerkannt wird. Diese Entscheidung steht noch aus! Der Augsburger Stadtrat wird erst auf seiner Sitzung am 30.November 2017 darüber entscheiden, ob er der Beschlussempfehlung des zuständigen Ausschusses folgen und mehrheitlich dafür stimmen wird, dass der vorliegende Mietspiegel von der Stadt Augsburg als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB anerkannt und die Zustimmung zur Veröffentlichung erteilt wird. Es gilt daher diese Entscheidung abzuwarten. Wir hoffen und gehen davon aus, dass die Mehrheit im Stadtrat sich nicht den (unberechtigten) Einwänden von Haus- und Grund Augsburg anschließen, sondern dem Mietspiegel zustimmen wird. Wir halten den vorgelegten Mietspiegelentwurf für seriös erstellt und rechtssicher. Augsburg hat lange genug auf den Mietspiegel gewartet!

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Newsletter Oktober 2017

Rücksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)Lärm

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, wann die Toleranzgrenzen bei Kinderlärm in einem Mehrfamilienhaus überschritten sind. Hier hatten die Mitmieter detailliert vorgetragen, dass aus der Wohnung der Mietpartei, eine Familie mit 2 noch nicht schulpflichtigen Kindern, fast täglich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten massive Lärmstörungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive familiäre Auseinandersetzungen auftreten. Diese bisweilen mehrmals am Tag auftretenden Störungen dauerten größtenteils zwischen einer und vier Stunden. und waren deutlich hör- und spürbar. Die Schallübertragung über die Bauteile sei sehr heftig und sogar noch bei Verwendung von Ohrstöpseln als andauerndes Wummern in der ganzen Wohnung zu hören und zu spüren. Der Senat entschied jetzt, dass Kinderlärm zwar grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen und daher Mitmietern zumutbar sei, gleichwohl gelte dies jedoch nicht für Kinderlärm in jeglicher Form, Dauer und Intensität, nur weil er eben von Kindern stammt. Auch müsse dabei auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht genommen werden. Geräuschimmissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen, kindlichen Verhalten haben, seien ggf. auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und ent-sprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens grundsätzlich hinzunehmen. Aber auch diese erhöhte Toleranz habe ihre Grenzen. Das gelte insbesondere dann, wenn Mitmieter detailliert darlegen, dass von den Kindern und den Mietern selbst Geräuschimmissionen ausgehen, die jedes noch hinzunehmendes Maß überschreiten. Hierbei seien daher im Einzelfall alle Umstände unter Berücksichtigung der Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschimmissionen, des Alters und des Gesundheitszustandes der Kinder sowie die Vermeidbarkeit der Immissionen durch erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen zu berücksichtigen, um genau prüfen zu können, ob die Toleranzgrenze bei Kinderlärm überschritten ist. Nach Ansicht des BGH entsprechen die Lärmbeeinträchtigungen nicht mehr einer normalen Wohnnutzung und könne auch nicht von erzieherischen Einwirkungen auf die Kinder ausgegangen werden. Zudem habe das Berufungsgericht die Belange der Mitbewohner nicht ausreichend berücksichtigt und sich mit den baulichen Gegebenheit vor Ort und der Frage der Hellhörigkeit des Hauses nicht befasst, weshalb der Senat der Fall zur weiteren Sachaufklärung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück gewiesen hat.

BGH Urt. v. 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16

Mieter-Tipp

In Mietverträgen finden sich häufig Klauseln, wonach der Mieter die Kosten für sog. Bagatellschäden bzw. Kleinreparaturen selbst übernehmen muss. Derartige Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn im Mietvertrag eine Obergrenze bis max. 125€ im Einzelfall und eine jährliche Höchstgrenze für alle Reparaturen (400€ bzw. 6-8 Prozent der Jahresmiete) festgelegt ist. Wird der Gesamtbetrag (inkl. MwSt.)auch nur um einen Cent überschritten, dürfen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem muss sich die Kleinreparatur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

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Newsletter September 2017: Neues BGH Urteil

Mieter schuldet keine Nutzungsentschädigung bei fehlendem Rückerlangungswillen des Vermieters

In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht zurück gibt – hier, weil seine Ex-Ehefrau noch in der Wohnung wohnt – und damit die Mietsache dem Vermieter vorenthält, dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zahlen muss. Der Fall, den der BGH zu klären hatte, war äußerst verzwickt. Im Rahmen der Trennung von seiner Ehefrau zog der Mieter zunächst aus der gemeinsam bewohnten Wohnung aus und überließ ihr alle Schlüssel. In der Folgezeit zahlte er weiterhin die Miete und ließ sich scheiden, bevor er schließlich nach 4 Jahren das Mietverhältnis kündigte und seine Mietzahlungen einstellte. Die Vermieterin hielt die Kündigung für unwirksam, weil nur er allein, nicht jedoch seine Ehefrau mit gekündigt hatte. Sie verlangte weiterhin die Miete, weil seine Ex-Ehefrau noch in der Wohnung wohnte. Der BGH gab dem Mieter Recht. Nachdem der Ehemann alleiniger Mieter war, konnte er auch allein wirksam kündigen, so dass nach Ablauf der Kündigungsfrist ein Anspruch auf weitere Mietzahlungen nicht mehr bestand. Nachdem jedoch die Ex-Ehefrau noch weiter in der Wohnung wohnte, konnte aber der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht geräumt zurückgeben. Damit wurde die Wohnung der Vermieterin vorenthalten, so dass die Vermieterin eigentlich einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB hätte. Hat sie aber nach Ansicht des BGH nicht. Der Senat stellt nämlich klar, dass es nicht allein auf das Vorenthalten der Mietsache für einen derartigen Anspruch ankomme, sondern daneben der Vermieter auch einen Rücknahmewillen an der Mietsache haben müsse. Hieran fehle es jedoch, nachdem die Vermieterin die Wohnung gar nicht zurückgewollt habe, weil sie schlicht und ergreifend die (alleinige) Kündigung des Mieters für unwirksam hielt und vielmehr davon ausging, dass das Mietverhältnis weiterbestehe. Damit stellte sich für den BGH nur noch die Frage, ob der ausgezogene Mieter nicht möglicherweise ungerechtfertigt bereichert ist, wenn er oder jemand, dem er die Wohnung überlassen hat, die Wohnung weiter nutzt ohne dafür Miete zu zahlen. Entscheidend für den vorliegenden Fall sei daher, ob der ausgezogene Mieter durch die Überlassung der Wohnung an seine Ex-Ehefrau Einkünfte erzielte oder sich hierdurch Aufwendungen, wie z.B. Unterhaltsleistungen, erspart habe. Nur dann sei er bereichert. Um das noch zu klären wurde der Fall an das Berufungsgericht zurück verwiesen.

BGH Urt. v. 12.07.2017, Az. VIII ZR 214/16

Mieter-Tipp

Wurde eine Wohnung mit Teppichboden angemietet und ist der nach einigen Jahren Mietzeit abgewohnt und verschlissen, muss der Vermieter den Teppich auf seine Kosten ersetzen. Der Mieter hat einen Anspruch auf einen gleichwertigen Teppich. Ist ein vergleichbares Produkt nicht mehr zu erhalten oder hat sich der Teppichboden nicht bewährt, muss der Vermieter mitteilen, welche Qualität und Farbe der Ersatzteppich haben soll, wobei er berechtigten Ansprüche des Mieters in Bezug auf die Farbgestaltung in der bisherigen Art Rechnung zu tragen hat. Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter den Teppichboden auch nicht durch einen vermeintlich besseren Fußbodenbelag, wie z.B. Laminat oder Linoleum ersetzen.

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Newsletter August 2017: Neues BGH-Urteil

Mieter schuldet keinen Wertersatz bei unwirksamer Modernisierungsvereinbarung

In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der eine mit dem Vermieter getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, dem Vermieter einen Wertersatz in Form eines monatlichen Mehrbetrages für den durch die Modernisierung erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung nach §§ 357, 346 BGB zahlen muss. Der Vermieter hatte diverse Modernisierungsmaßnahmen und eine zu erwartende Mieterhöhung von 76,60€ angekündigt. Der Vermieter suchte den Mieter schließlich in dessen Wohnung auf. Dabei wurde eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, bei der man sich auf eine Mieterhöhung von 60 € pro Monat einigte. Nach Abschluss der Arbeiten zahlte der Mieter zunächst über 2 Jahre lang den Erhöhungs-betrag, bevor er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung widerrief und vom Vermieter die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückverlangte. Nachdem der Vermieter freiwillig die Beträge nicht zurückzahlte, klagte der Mieter mit Erfolg durch zwei Instanzen. Auch der BGH gab ihm Recht und wies die Revision des Vermieters zurück. Der BGH stellte zunächst nochmals klar, dass das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften auch auf Mietverträge anwendbar ist. Er führt weiter aus, dass zwar nach den allgemeinen Vorschriften des Schuldrechts im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen, wozu auch Gebrauchsvorteile gehören, herauszugeben sind. Ist dies – wie hier – nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner stattdessen Wertersatz zu leisten. Zur Bemessung eines etwaigen Wertersatzes sei dabei an die objektiven (Markt-)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtende Entgelte anzuknüpfen. Dabei komme es jedoch entscheidend darauf an, ob und in welcher Höhe dem Vermieter aufgrund der von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich des erhaltenen Wohnwertvorteils hätte beanspruchen können. Dies komme vorliegend allerdings aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nicht in Betracht. Hier hätte der Vermieter – was im zweifelsfrei noch möglich gewesen wäre – erst einmal dem Mieter eine nach der Bestimmung des § 559 BGB wirksame Mieterhöhungserklärung zukommen lassen müssen. Ohne eine solche Mieterhöhungserklärung schulde der Mieter auch keine erhöhte Miete, so dass er dem Vermieter im Nachhinein auch keinen Wertersatz für den gesteigerten Wohnwert leisten müsse.

BGH Urt. v. 17.05.2017, Az. VIII ZR 29/16

Mieter-Tipp

Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters zulässig. Der Mieter hat hierauf jedoch keinen Anspruch. Will der Mieter allerdings nur einen Teil seiner Wohnung, z.B. 1 Zimmer, untervermieten, hat er regelmäßig gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn bei ihm nach Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Unterver-mietung entstanden ist. Das können persönliche oder finanzielle Gründe sein. Eltern oder Kinder darf der Mieter hingegen in der Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen. Die muss er seinem Vermieter lediglich anzeigen.

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Newsletter Juli 2017: Neue BGH-Urteile

BGH verneint Vorwegabzug bei Grundsteuerkosten in gemischt genutzten Wohnanlagen

Mit diesem Urteil stellt der BGH klar, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung für teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden bei der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges für die gewerblichen Einheiten bedarf, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Der Senat begründet dies damit, dass den Vermieter weder nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB noch aus Billigkeitsgründen (§§ 315,316 BGB) eine solche Pflicht treffe. Bei der Grundsteuer handele es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, die gerade nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten Erträge und ihrer Verteilung auf die unterschiedliche Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits abhänge. Die Grundsteuer beruhe vielmehr auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde und sei nicht vom Verhalten des Mieters abhängig.

BGH Urt. v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16

Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren

In dieser Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass es für die Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme. Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage zunächst die Darlegungs- und Beweislast auch auf die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Hierzu sei es ausreichend, wenn er im Mieterhöhungsschreiben eine bestimmte Wohnfläche angebe. Halte der Mieter diese für falsch, so reiche es nicht aus, wenn er dies einfach nur bestreitet. Vielmehr müsse der Mieter mit näheren positiven Angaben erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgehe und warum er daher die Wohnflächenangaben des Vermieters für falsch halte. Dem Mieter sei es möglich und zumutbar, die Wohnfläche seiner Mietwohnung überschlägig zu vermessen und ggf. abweichende Flächenwerte mitzu-teilen. Dazu reiche eine laienhafte, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegende Vermessung aus.

BGH Urt. v. 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16

Mieter-Info

Der Hochhausbrand in London wirft Fragen zum Brandschutz, insbesondere im Zusammenhang mit Fassaden, d.h. Wärmedämmungen, auf. Nach einer Stellungnahme des Umweltministeriums kann es bei Einhaltung der in Deutschland bestehenden Brandschutzvorschriften nach menschlichem Ermessen nicht zu einer derartigen Katastrophe kommen. In Gebäuden von 7 m bis 22 m Höhe müssen zugelassene Fassadensysteme schwer entflammbar sein. Diese Voraussetzung werde nicht nur von nicht brennbaren Mineralwollen-Dämmstoffen sondern auch Polystyrol-Dämmstoffen erfüllt. Zusätzlich werden in solchen Gebäuden zumindest seit 2016 sogenannte Brandriegel eingebaut. In Gebäuden höher als 22 m dürfen nur nicht brennbare Bauprodukte verwendet werden. Bei älteren sanierten Bestandsbauten muss der Zustand der Fassade regelmäßig vom Vermieter überprüft und Putzschäden zeitnah beseitigt werden.

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