Newsletter August 2017: Neues BGH-Urteil

Mieter schuldet keinen Wertersatz bei unwirksamer Modernisierungsvereinbarung

In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der eine mit dem Vermieter getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, dem Vermieter einen Wertersatz in Form eines monatlichen Mehrbetrages für den durch die Modernisierung erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung nach §§ 357, 346 BGB zahlen muss. Der Vermieter hatte diverse Modernisierungsmaßnahmen und eine zu erwartende Mieterhöhung von 76,60€ angekündigt. Der Vermieter suchte den Mieter schließlich in dessen Wohnung auf. Dabei wurde eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, bei der man sich auf eine Mieterhöhung von 60 € pro Monat einigte. Nach Abschluss der Arbeiten zahlte der Mieter zunächst über 2 Jahre lang den Erhöhungs-betrag, bevor er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung widerrief und vom Vermieter die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückverlangte. Nachdem der Vermieter freiwillig die Beträge nicht zurückzahlte, klagte der Mieter mit Erfolg durch zwei Instanzen. Auch der BGH gab ihm Recht und wies die Revision des Vermieters zurück. Der BGH stellte zunächst nochmals klar, dass das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften auch auf Mietverträge anwendbar ist. Er führt weiter aus, dass zwar nach den allgemeinen Vorschriften des Schuldrechts im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen, wozu auch Gebrauchsvorteile gehören, herauszugeben sind. Ist dies – wie hier – nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner stattdessen Wertersatz zu leisten. Zur Bemessung eines etwaigen Wertersatzes sei dabei an die objektiven (Markt-)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtende Entgelte anzuknüpfen. Dabei komme es jedoch entscheidend darauf an, ob und in welcher Höhe dem Vermieter aufgrund der von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich des erhaltenen Wohnwertvorteils hätte beanspruchen können. Dies komme vorliegend allerdings aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nicht in Betracht. Hier hätte der Vermieter – was im zweifelsfrei noch möglich gewesen wäre – erst einmal dem Mieter eine nach der Bestimmung des § 559 BGB wirksame Mieterhöhungserklärung zukommen lassen müssen. Ohne eine solche Mieterhöhungserklärung schulde der Mieter auch keine erhöhte Miete, so dass er dem Vermieter im Nachhinein auch keinen Wertersatz für den gesteigerten Wohnwert leisten müsse.

BGH Urt. v. 17.05.2017, Az. VIII ZR 29/16

Mieter-Tipp

Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters zulässig. Der Mieter hat hierauf jedoch keinen Anspruch. Will der Mieter allerdings nur einen Teil seiner Wohnung, z.B. 1 Zimmer, untervermieten, hat er regelmäßig gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn bei ihm nach Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Unterver-mietung entstanden ist. Das können persönliche oder finanzielle Gründe sein. Eltern oder Kinder darf der Mieter hingegen in der Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen. Die muss er seinem Vermieter lediglich anzeigen.

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Newsletter Juli 2017: Neue BGH-Urteile

BGH verneint Vorwegabzug bei Grundsteuerkosten in gemischt genutzten Wohnanlagen

Mit diesem Urteil stellt der BGH klar, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung für teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden bei der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges für die gewerblichen Einheiten bedarf, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Der Senat begründet dies damit, dass den Vermieter weder nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB noch aus Billigkeitsgründen (§§ 315,316 BGB) eine solche Pflicht treffe. Bei der Grundsteuer handele es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, die gerade nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten Erträge und ihrer Verteilung auf die unterschiedliche Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits abhänge. Die Grundsteuer beruhe vielmehr auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde und sei nicht vom Verhalten des Mieters abhängig.

BGH Urt. v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16

Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren

In dieser Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass es für die Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme. Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage zunächst die Darlegungs- und Beweislast auch auf die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Hierzu sei es ausreichend, wenn er im Mieterhöhungsschreiben eine bestimmte Wohnfläche angebe. Halte der Mieter diese für falsch, so reiche es nicht aus, wenn er dies einfach nur bestreitet. Vielmehr müsse der Mieter mit näheren positiven Angaben erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgehe und warum er daher die Wohnflächenangaben des Vermieters für falsch halte. Dem Mieter sei es möglich und zumutbar, die Wohnfläche seiner Mietwohnung überschlägig zu vermessen und ggf. abweichende Flächenwerte mitzu-teilen. Dazu reiche eine laienhafte, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegende Vermessung aus.

BGH Urt. v. 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16

Mieter-Info

Der Hochhausbrand in London wirft Fragen zum Brandschutz, insbesondere im Zusammenhang mit Fassaden, d.h. Wärmedämmungen, auf. Nach einer Stellungnahme des Umweltministeriums kann es bei Einhaltung der in Deutschland bestehenden Brandschutzvorschriften nach menschlichem Ermessen nicht zu einer derartigen Katastrophe kommen. In Gebäuden von 7 m bis 22 m Höhe müssen zugelassene Fassadensysteme schwer entflammbar sein. Diese Voraussetzung werde nicht nur von nicht brennbaren Mineralwollen-Dämmstoffen sondern auch Polystyrol-Dämmstoffen erfüllt. Zusätzlich werden in solchen Gebäuden zumindest seit 2016 sogenannte Brandriegel eingebaut. In Gebäuden höher als 22 m dürfen nur nicht brennbare Bauprodukte verwendet werden. Bei älteren sanierten Bestandsbauten muss der Zustand der Fassade regelmäßig vom Vermieter überprüft und Putzschäden zeitnah beseitigt werden.

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Newsletter Juni 2017: Neues BGH-Urteil

BGH schränkt Kündigung wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs ein

In dieser Entscheidung formuliert der BGH erstmals konkrete Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken. Im konkreten Fall hatte ein Vermieter, der ein Beratungsunternehmen im gleichen Haus hatte, dem Mieter einer kleinen 2-Zi.-Whg. mit der Begründung gekündigt, dass er diese Wohnung zum Einrichten eines weiteren Arbeitsplatzes mit Archiv benötige, weil seine Büroräume überfrachtet seien wegen überfüllter Aktenregale. Während die Vorinstanzen dem Vermieter Recht gaben, hob der BGH die Urteile auf. Der BGH sah in einer Aktenauslagerung kein berechtigtes Interesse des Vermieters für die Kündigung einer vermieteten Wohnung. Er wies ausdrücklich darauf hin, dass in derartigen Fällen das Kündigungsinteresse des Vermieters ähnlich gewichtig sein müsse, wie die im Gesetz typisierten Regeltatbestände. Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte – so wie hier – weisen eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen und persönlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, müsse der Fortbestand des Mietverhältnisses für den Vermieter schon einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Der Vermieter könnte seinen Aktenbestand auch anderweitig auslagern ohne dass ihm dadurch erhebliche wirtschaftliche Einbußen entstehen. Der BGH nahm diesen Fall zum Anlass nochmals sehr eindeutig darauf hinzuweisen, dass bei Anwendung der Kündigungsgeneralklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB das Gesetz eine stets einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien verlange. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses müssten die Gerichte beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind und daher allgemein verbindliche Betrachtungen sich dabei verbieten.

BGH Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16

Mieter-Tipp

Die Sommerzeit ist nicht nur Urlaubszeit, sie lädt einfach zum Verweilen und Feiern im Freien ein. Hierbei sollten Mieter einer Hausgemeinschaft einige Regeln beachten, um Streitigkeiten zu vermeiden. So dürfen auf zur Wohnung gehörenden Balkonen durchaus Blumenkästen oder Blumentöpfe, ebenso wie Sonnenschirme aufgestellt werden. Voraussetzung ist immer, dass diese ordnungsgemäß befestigt werden und sichergestellt ist, dass sie auch bei starkem Wind nicht hinabstürzen. Bei Blumenkästen empfiehlt es sich diese ggf. nach innen zu befestigen. Auch Grillen ist erlaubt, sofern Nachbarn nicht durch Rauch, Qualm oder unangenehme Gerüche nicht ungemessen belästigt werden. Wenn es im Mietvertrag keine Verbote oder Einschränkungen gibt, wird überwiegend von den Gerichten ein Grillen von bis zu drei Mal im Monat für üblich und zulässig gehalten.

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Newsletter Mai 2017: Neue BGH-Urteile

Vorgetäuschter Eigenbedarf- Darlegungspflicht des Vermieters bei späterem Wegfall

Mit dieser Entscheidung fordert der BGH von den Untergerichten, dass sie sich eingehender mit der Frage beschäftigen, ob (möglicherweise) der Eigenbedarf des Vermieters vorgetäuscht war. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Schadensersatz in Höhe von 25.833,43€ wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner KĂĽndigung geltend gemachten Bedarf nach Auszug des Mieters nicht verwirklichte. Der Senat stellt klar, dass in den Fällen, in denen der Vermieter den im KĂĽndigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetzt, der Verdacht naheliegt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. In diesem Fall muss der Vermieter substantiiert und plausibel (stimmig) darlegen, aus welchen GrĂĽnden der mit der KĂĽndigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. In derartigen Fällen komme der vollständigen und sorgfältigen WĂĽrdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte eine besondere Bedeutung zu. Komme der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in solchen Fällen nicht nach, sei die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig zu behandeln. AuĂźerdem mĂĽsse das Gericht sich intensiver mit den unter Beweis gestellten Einwänden des Mieters auseinandersetzen. Dies wurde vom Berufungsgericht nicht ausreichend geprĂĽft, weshalb der BGH das Berufungsurteil erneut aufhob und (wiederum) an eine andere Berufungskammer zurĂĽckverwies.

BGH Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16

Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei (unzulässig) zusammengefassten Positionen

In diesem Urteil stellte der BGH zunächst noch einmal klar, dass es bereits nach bisheriger Rechtsprechung zulässig war, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung eine Aufschlüsselung einzelner Kostenpositionen vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kosten-positionen, etwa Kosten Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung oder von Kosten der Wasserversorgung mit Kosten der Beleuchtung, ist hingegen unzulässig. Ebenso sei es auch unzulässig die Kosten von Grundsteuer und Straßenreinigung zusammenzufassen. Eine Ausnahme gelte nur bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frisch- und Schmutzwasser, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Werden hingegen einzelne Kostenpositionen unzulässig zusammengefasst, so führe dies zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung.

BGH Bschl. v. 24.01.2017, Az. VIII ZR 285/15

Mieter-Tipp

Das Schließen von Dübel Löcher gehört mit zu den Schönheitsreparaturen. Muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen, muss er bei Vertragsende auch keine Dübel Löcher schließen. Viele Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sind allein schon deshalb unwirksam, wenn die Wohnung bei Bezug in unrenoviertem Zustand, also mit deutlichen Gebrauchsspuren übergeben wurde.

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Newsletter April 2017: Neues BGH-Urteil

Fortsetzung Mietverhältnis trotz Eigenbedarf wegen unzumutbarer Härte

In dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, in welchem Umfang sich Gerichte mit den vom Mieter vorgetragenen Härtegründen gegen eine Eigenbedarfskündigung auseinanderzusetzen haben. Die Mieter, ein 87-jähriger Mann und seine Ehefrau, bewohnten seit 20 Jahren eine 3 ½ Zi-Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der Vermieter kündigte ihnen mit der Begründung, dass er die Wohnung für die 4-köpfige Familie seines Sohnes benötige, der bisher in der Wohnung im OG wohne und beabsichtige, diese und die Wohnung der Mieter zusammenzulegen, um die bisherigen beengten Wohnverhältnisse zu beseitigen. Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf die Sozialklausel. Sie machten als Härtegrunde geltend, das der 87-jährige Mieter zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus der gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne die noch rüstige Ehefrau ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu gehen. Außerdem könne der Sohn des Vermieters mit seiner Familie alternativ die leer stehende DG-Wohnung nutzen. Die Vorinstanzen gaben dem Vermieter Recht, wobei die Gerichte die vorgetragenen Härtegründe der Mieter einfach als wahr unterstellten, aber gleichwohl die Ansicht vertraten, dass diese gegenüber den Vermieterinteressen keinen Vorrang verdienten. Der Familie mit 2 Kindern sei es einfach nicht zuzumuten, weiterhin in beengten Wohnverhältnissen zu leben und sich auf die freie DG-Wohnung verweisen zu lassen. Das sah der BGH anders und rügte insbesondere, dass die Vorinstanzen es unterlassen haben, bei der zum Ausdruck gekommenen existentiellen Bedeutung der Wohnung für die Mieter, sich inhaltlich mit den vorgetragenen Härtegründen auseinanderzusetzen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr seien die Gerichte aber verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen. In Fällen wie dem vorliegenden müssen die Gerichte sich mittels eines Gutachtens ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitliche Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind. Dies sei unterlassen worden, weshalb der BGH das Urteil aufhob.

BGH Urt. v. 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15

Mieter-Info

Der Mieterverein Augsburg ist mit der Verbraucherzentrale Bayern eine Kooperation eingegangen und bietet gegen geringes Entgelt eine Energieberatung an. Sie können sich ab sofort bei Fragen zu Energiekosten und bei Problemen mit Schimmel in der Wohnung an die Energieberatung der Verbraucherzentrale Bayern beim Mieterverein wenden. Die Beratung (vorherige Terminvereinbarung) findet einmal im Monat statt, jeweils am ersten Dienstag von 13:30 -18:00 Uhr und kostet 7,50€ für 45 Minuten. Erster Beratungstag ist der 04.04.2017. Zusätzlich kann die Beratung auch im Rahmen eines Basis-Checks zu Hause erfolgen (10 Euro). Mit einem sogenannten Detail-Check haben Mieter die Möglichkeit Schimmel in der Wohnung von einem Experten beurteilen zu lassen. Inklusive Kurzbericht kostet diese Beratung 40 Euro.

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