Newsletter November und Dezember 2017

Fristlose K√ľndigung wegen Zahlungsr√ľckst√§nden des Mieters

In dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik nochmals in sehr eindeutiger Weise best√§tigt. Nach ¬ß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB kann der Vermieter ein Mietverh√§ltnis fristlos k√ľndigen, wenn der Mieter f√ľr zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt hat oder mit einem nicht unerheblichen Betrag (d.h. mehr als einer Monatsmiete) in Zahlungsverzug ist. Ist durch Auflauflauf eines dementsprechenden R√ľckstandes ein Recht des Vermieters zur fristlosen K√ľndigung des Mietverh√§ltnisses entstanden, so kann der Mieter eine K√ľndigung nur verhindern bzw. wird das K√ľndigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen, wenn eine vollst√§ndige Zahlung des R√ľckstandes vor Zugang der K√ľndigung erfolgt (vgl. ¬ß 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen diverser Wohnungsm√§ngel die Miete um 15 % gemindert und z.T. auch erst versp√§tet gezahlt, der Vermieter der Mietminderung widersprochen. Statt der vertraglich geschuldeten Gesamtmiete von 479,96‚ā¨ zahlte der Mieter im Februar nur 407,96‚ā¨ und erst am 16. 3. f√ľr M√§rz 402, 96‚ā¨. Infolgedessen k√ľndigte der Vermieter das Mietverh√§ltnis fristlos. Das Berufungsgericht hielt hingegen eine Mietminderung nur in H√∂he von 5 Prozent f√ľr angemessen, so dass f√ľr Februar und M√§rz jeweils eine (geminderte) Miete von 455,96‚ā¨ zu zahlen gewesen w√§re. Damit befand sich der Mieter bezogen auf die vorgenannten aufeinanderfolgenden Monaten mit einem Gesamtbetrag von 503,96‚ā¨ in Verzug. Mit der Zahlung von 402,96‚ā¨ wurde dieser R√ľckstand gerade nicht vollst√§ndig ausgeglichen, weshalb der BGH die fristlose K√ľndigung f√ľr wirksam hielt. Der BGH machte deutlich, dass bei der Frage, ob der Zahlungsr√ľckstand die Miete f√ľr einen Monat √ľbersteigt nicht auf die berechtigterweise geminderte, sondern auf die vertraglich vereinbarte Miete abzustellen ist. Gleichzeitig hob er nochmals hervor, dass die fristlose K√ľndigung des Vermieters nur ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Zahlungsr√ľckstand vollst√§ndig ausgeglichen hat, Teilzahlungen reichen jedenfalls nicht.

BGH Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16

Mieter-Info

Wie bereits der Presse zu entnehmen war, soll der Mietspiegel f√ľr Augsburg jetzt kommen. Richtig ist, dass ein Mietspiegelentwurf vorliegt, dem der Jugend-, Sozial- und Wohnungsschuss in seiner Sitzung am 15.11.2017 mit 10:4 Stimmen mit einer Beschlussempfehlung an den Stadtrat zugestimmt hat. Dieser Entwurf wird jedoch erst dann zu einem qualifizierten Mietspiegel, wenn er als solcher vom Augsburger Stadtrat anerkannt wird. Diese Entscheidung steht noch aus! Der Augsburger Stadtrat wird erst auf seiner Sitzung am 30.November 2017 dar√ľber entscheiden, ob er der Beschlussempfehlung des zust√§ndigen Ausschusses folgen und mehrheitlich daf√ľr stimmen wird, dass der vorliegende Mietspiegel von der Stadt Augsburg als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. ¬ß 558d BGB anerkannt und die Zustimmung zur Ver√∂ffentlichung erteilt wird. Es gilt daher diese Entscheidung abzuwarten. Wir hoffen und gehen davon aus, dass die Mehrheit im Stadtrat sich nicht den (unberechtigten) Einw√§nden von Haus- und Grund Augsburg anschlie√üen, sondern dem Mietspiegel zustimmen wird. Wir halten den vorgelegten Mietspiegelentwurf f√ľr seri√∂s erstellt und rechtssicher. Augsburg hat lange genug auf den Mietspiegel gewartet!

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Newsletter Oktober 2017

R√ľcksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)L√§rm

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, wann die Toleranzgrenzen bei Kinderl√§rm in einem Mehrfamilienhaus √ľberschritten sind. Hier hatten die Mitmieter detailliert vorgetragen, dass aus der Wohnung der Mietpartei, eine Familie mit 2 noch nicht schulpflichtigen Kindern, fast t√§glich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten massive L√§rmst√∂rungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive famili√§re Auseinandersetzungen auftreten. Diese bisweilen mehrmals am Tag auftretenden St√∂rungen dauerten gr√∂√ütenteils zwischen einer und vier Stunden. und waren deutlich h√∂r- und sp√ľrbar. Die Schall√ľbertragung √ľber die Bauteile sei sehr heftig und sogar noch bei Verwendung von Ohrst√∂pseln als andauerndes Wummern in der ganzen Wohnung zu h√∂ren und zu sp√ľren. Der Senat entschied jetzt, dass Kinderl√§rm zwar grunds√§tzlich als sozial ad√§quat hinzunehmen und daher Mitmietern zumutbar sei, gleichwohl gelte dies jedoch nicht f√ľr Kinderl√§rm in jeglicher Form, Dauer und Intensit√§t, nur weil er eben von Kindern stammt. Auch m√ľsse dabei auf die Belange und das Ruhebed√ľrfnis der Nachbarn R√ľcksicht genommen werden. Ger√§uschimmissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht √ľblichen, kindlichen Verhalten haben, seien ggf. auch unter Inkaufnahme erh√∂hter Grenzwerte f√ľr L√§rm und ent-sprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens grunds√§tzlich hinzunehmen. Aber auch diese erh√∂hte Toleranz habe ihre Grenzen. Das gelte insbesondere dann, wenn Mitmieter detailliert darlegen, dass von den Kindern und den Mietern selbst Ger√§uschimmissionen ausgehen, die jedes noch hinzunehmendes Ma√ü √ľberschreiten. Hierbei seien daher im Einzelfall alle Umst√§nde unter Ber√ľcksichtigung der Art, Qualit√§t, Dauer und Zeit der verursachten Ger√§uschimmissionen, des Alters und des Gesundheitszustandes der Kinder sowie die Vermeidbarkeit der Immissionen durch erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Ma√ünahmen zu ber√ľcksichtigen, um genau pr√ľfen zu k√∂nnen, ob die Toleranzgrenze bei Kinderl√§rm √ľberschritten ist. Nach Ansicht des BGH entsprechen die L√§rmbeeintr√§chtigungen nicht mehr einer normalen Wohnnutzung und k√∂nne auch nicht von erzieherischen Einwirkungen auf die Kinder ausgegangen werden. Zudem habe das Berufungsgericht die Belange der Mitbewohner nicht ausreichend ber√ľcksichtigt und sich mit den baulichen Gegebenheit vor Ort und der Frage der Hellh√∂rigkeit des Hauses nicht befasst, weshalb der Senat der Fall zur weiteren Sachaufkl√§rung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur√ľck gewiesen hat.

BGH Urt. v. 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16

Mieter-Tipp

In Mietvertr√§gen finden sich h√§ufig Klauseln, wonach der Mieter die Kosten f√ľr sog. Bagatellsch√§den bzw. Kleinreparaturen selbst √ľbernehmen muss. Derartige Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn im Mietvertrag eine Obergrenze bis max. 125‚ā¨ im Einzelfall und eine j√§hrliche H√∂chstgrenze f√ľr alle Reparaturen (400‚ā¨ bzw. 6-8 Prozent der Jahresmiete) festgelegt ist. Wird der Gesamtbetrag (inkl. MwSt.)auch nur um einen Cent √ľberschritten, d√ľrfen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem muss sich die Kleinreparatur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und h√§ufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

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Newsletter September 2017: Neues BGH Urteil

Mieter schuldet keine Nutzungsentsch√§digung bei fehlendem R√ľckerlangungswillen des Vermieters

In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverh√§ltnisses die Wohnung nicht zur√ľck gibt ‚Äď hier, weil seine Ex-Ehefrau noch in der Wohnung wohnt ‚Äď und damit die Mietsache dem Vermieter vorenth√§lt, dem Vermieter eine Nutzungsentsch√§digung nach ¬ß 546a BGB zahlen muss. Der Fall, den der BGH zu kl√§ren hatte, war √§u√üerst verzwickt. Im Rahmen der Trennung von seiner Ehefrau zog der Mieter zun√§chst aus der gemeinsam bewohnten Wohnung aus und √ľberlie√ü ihr alle Schl√ľssel. In der Folgezeit zahlte er weiterhin die Miete und lie√ü sich scheiden, bevor er schlie√ülich nach 4 Jahren das Mietverh√§ltnis k√ľndigte und seine Mietzahlungen einstellte. Die Vermieterin hielt die K√ľndigung f√ľr unwirksam, weil nur er allein, nicht jedoch seine Ehefrau mit gek√ľndigt hatte. Sie verlangte weiterhin die Miete, weil seine Ex-Ehefrau noch in der Wohnung wohnte. Der BGH gab dem Mieter Recht. Nachdem der Ehemann alleiniger Mieter war, konnte er auch allein wirksam k√ľndigen, so dass nach Ablauf der K√ľndigungsfrist ein Anspruch auf weitere Mietzahlungen nicht mehr bestand. Nachdem jedoch die Ex-Ehefrau noch weiter in der Wohnung wohnte, konnte aber der Mieter nach Beendigung des Mietverh√§ltnisses die Wohnung nicht ger√§umt zur√ľckgeben. Damit wurde die Wohnung der Vermieterin vorenthalten, so dass die Vermieterin eigentlich einen Anspruch auf Nutzungsentsch√§digung nach ¬ß 546a BGB h√§tte. Hat sie aber nach Ansicht des BGH nicht. Der Senat stellt n√§mlich klar, dass es nicht allein auf das Vorenthalten der Mietsache f√ľr einen derartigen Anspruch ankomme, sondern daneben der Vermieter auch einen R√ľcknahmewillen an der Mietsache haben m√ľsse. Hieran fehle es jedoch, nachdem die Vermieterin die Wohnung gar nicht zur√ľckgewollt habe, weil sie schlicht und ergreifend die (alleinige) K√ľndigung des Mieters f√ľr unwirksam hielt und vielmehr davon ausging, dass das Mietverh√§ltnis weiterbestehe. Damit stellte sich f√ľr den BGH nur noch die Frage, ob der ausgezogene Mieter nicht m√∂glicherweise ungerechtfertigt bereichert ist, wenn er oder jemand, dem er die Wohnung √ľberlassen hat, die Wohnung weiter nutzt ohne daf√ľr Miete zu zahlen. Entscheidend f√ľr den vorliegenden Fall sei daher, ob der ausgezogene Mieter durch die √úberlassung der Wohnung an seine Ex-Ehefrau Eink√ľnfte erzielte oder sich hierdurch Aufwendungen, wie z.B. Unterhaltsleistungen, erspart habe. Nur dann sei er bereichert. Um das noch zu kl√§ren wurde der Fall an das Berufungsgericht zur√ľck verwiesen.

BGH Urt. v. 12.07.2017, Az. VIII ZR 214/16

Mieter-Tipp

Wurde eine Wohnung mit Teppichboden angemietet und ist der nach einigen Jahren Mietzeit abgewohnt und verschlissen, muss der Vermieter den Teppich auf seine Kosten ersetzen. Der Mieter hat einen Anspruch auf einen gleichwertigen Teppich. Ist ein vergleichbares Produkt nicht mehr zu erhalten oder hat sich der Teppichboden nicht bew√§hrt, muss der Vermieter mitteilen, welche Qualit√§t und Farbe der Ersatzteppich haben soll, wobei er berechtigten Anspr√ľche des Mieters in Bezug auf die Farbgestaltung in der bisherigen Art Rechnung zu tragen hat. Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter den Teppichboden auch nicht durch einen vermeintlich besseren Fu√übodenbelag, wie z.B. Laminat oder Linoleum ersetzen.

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Newsletter August 2017: Neues BGH-Urteil

Mieter schuldet keinen Wertersatz bei unwirksamer Modernisierungsvereinbarung

In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der eine mit dem Vermieter getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, dem Vermieter einen Wertersatz in Form eines monatlichen Mehrbetrages f√ľr den durch die Modernisierung erh√∂hten Wohnwert der gemieteten Wohnung nach ¬ß¬ß 357, 346 BGB zahlen muss. Der Vermieter hatte diverse Modernisierungsma√ünahmen und eine zu erwartende Mieterh√∂hung von 76,60‚ā¨ angek√ľndigt. Der Vermieter suchte den Mieter schlie√ülich in dessen Wohnung auf. Dabei wurde eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, bei der man sich auf eine Mieterh√∂hung von 60 ‚ā¨ pro Monat einigte. Nach Abschluss der Arbeiten zahlte der Mieter zun√§chst √ľber 2 Jahre lang den Erh√∂hungs-betrag, bevor er sein Einverst√§ndnis mit der Mieterh√∂hung widerrief und vom Vermieter die gezahlten Erh√∂hungsbetr√§ge zur√ľckverlangte. Nachdem der Vermieter freiwillig die Betr√§ge nicht zur√ľckzahlte, klagte der Mieter mit Erfolg durch zwei Instanzen. Auch der BGH gab ihm Recht und wies die Revision des Vermieters zur√ľck. Der BGH stellte zun√§chst nochmals klar, dass das Widerrufsrecht bei Haust√ľrgesch√§ften auch auf Mietvertr√§ge anwendbar ist. Er f√ľhrt weiter aus, dass zwar nach den allgemeinen Vorschriften des Schuldrechts im Falle eines R√ľcktritts die empfangenen Leistungen zur√ľckzugew√§hren und die gezogenen Nutzungen, wozu auch Gebrauchsvorteile geh√∂ren, herauszugeben sind. Ist dies ‚Äď wie hier ‚Äď nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner stattdessen Wertersatz zu leisten. Zur Bemessung eines etwaigen Wertersatzes sei dabei an die objektiven (Markt-)Verh√§ltnisse und die hierbei √ľblicherweise zu entrichtende Entgelte anzukn√ľpfen. Dabei komme es jedoch entscheidend darauf an, ob und in welcher H√∂he dem Vermieter aufgrund der von ihm durchgef√ľhrten Modernisierungsma√ünahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erh√∂hte Miete zum Ausgleich des erhaltenen Wohnwertvorteils h√§tte beanspruchen k√∂nnen. Dies komme vorliegend allerdings aufgrund der mietersch√ľtzenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterh√∂hung bei Modernisierung nicht in Betracht. Hier h√§tte der Vermieter ‚Äď was im zweifelsfrei noch m√∂glich gewesen w√§re ‚Äď erst einmal dem Mieter eine nach der Bestimmung des ¬ß 559 BGB wirksame Mieterh√∂hungserkl√§rung zukommen lassen m√ľssen. Ohne eine solche Mieterh√∂hungserkl√§rung schulde der Mieter auch keine erh√∂hte Miete, so dass er dem Vermieter im Nachhinein auch keinen Wertersatz f√ľr den gesteigerten Wohnwert leisten m√ľsse.

BGH Urt. v. 17.05.2017, Az. VIII ZR 29/16

Mieter-Tipp

Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist nur mit ausdr√ľcklicher Erlaubnis des Vermieters zul√§ssig. Der Mieter hat hierauf jedoch keinen Anspruch. Will der Mieter allerdings nur einen Teil seiner Wohnung, z.B. 1 Zimmer, untervermieten, hat er regelm√§√üig gegen√ľber dem Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn bei ihm nach Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Unterver-mietung entstanden ist. Das k√∂nnen pers√∂nliche oder finanzielle Gr√ľnde sein. Eltern oder Kinder darf der Mieter hingegen in der Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen. Die muss er seinem Vermieter lediglich anzeigen.

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Newsletter Juli 2017: Neue BGH-Urteile

BGH verneint Vorwegabzug bei Grundsteuerkosten in gemischt genutzten Wohnanlagen

Mit diesem Urteil stellt der BGH klar, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung f√ľr teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Geb√§uden bei der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges f√ľr die gewerblichen Einheiten bedarf, wenn dies nicht ausdr√ľcklich im Mietvertrag vereinbart ist. Der Senat begr√ľndet dies damit, dass den Vermieter weder nach ¬ß 556a Abs. 1 S. 2 BGB noch aus Billigkeitsgr√ľnden (¬ß¬ß 315,316 BGB) eine solche Pflicht treffe. Bei der Grundsteuer handele es sich um eine ertragsunabh√§ngige Objektsteuer, die gerade nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten Ertr√§ge und ihrer Verteilung auf die unterschiedliche Nutzung des Geb√§udes zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits abh√§nge. Die Grundsteuer beruhe vielmehr auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde und sei nicht vom Verhalten des Mieters abh√§ngig.

BGH Urt. v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16

Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren

In dieser Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass es f√ľr die Berechnung der Mieterh√∂hung auf die tats√§chliche Gr√∂√üe der Wohnung ankomme. Der Vermieter, der eine Mieterh√∂hung verlange, trage zun√§chst die Darlegungs- und Beweislast auch auf die in Ansatz zu bringende tats√§chliche Wohnfl√§che. Hierzu sei es ausreichend, wenn er im Mieterh√∂hungsschreiben eine bestimmte Wohnfl√§che angebe. Halte der Mieter diese f√ľr falsch, so reiche es nicht aus, wenn er dies einfach nur bestreitet. Vielmehr m√ľsse der Mieter mit n√§heren positiven Angaben erl√§utern, von welchen tats√§chlichen Umst√§nden er ausgehe und warum er daher die Wohnfl√§chenangaben des Vermieters f√ľr falsch halte. Dem Mieter sei es m√∂glich und zumutbar, die Wohnfl√§che seiner Mietwohnung √ľberschl√§gig zu vermessen und ggf. abweichende Fl√§chenwerte mitzu-teilen. Dazu reiche eine laienhafte, im Rahmen seiner M√∂glichkeiten liegende Vermessung aus.

BGH Urt. v. 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16

Mieter-Info

Der Hochhausbrand in London wirft Fragen zum Brandschutz, insbesondere im Zusammenhang mit Fassaden, d.h. W√§rmed√§mmungen, auf. Nach einer Stellungnahme des Umweltministeriums kann es bei Einhaltung der in Deutschland bestehenden Brandschutzvorschriften nach menschlichem Ermessen nicht zu einer derartigen Katastrophe kommen. In Geb√§uden von 7 m bis 22 m H√∂he m√ľssen zugelassene Fassadensysteme schwer entflammbar sein. Diese Voraussetzung werde nicht nur von nicht brennbaren Mineralwollen-D√§mmstoffen sondern auch Polystyrol-D√§mmstoffen erf√ľllt. Zus√§tzlich werden in solchen Geb√§uden zumindest seit 2016 sogenannte Brandriegel eingebaut. In Geb√§uden h√∂her als 22 m d√ľrfen nur nicht brennbare Bauprodukte verwendet werden. Bei √§lteren sanierten Bestandsbauten muss der Zustand der Fassade regelm√§√üig vom Vermieter √ľberpr√ľft und Putzsch√§den zeitnah beseitigt werden.

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