RA Thomas Weiand

Debatte Wohnen in Augsburg

Endlich hat Oberbürgermeister Dr. Kurt Gribl das akute Wohnungsproblem Augsburgs zur “Chefsache” erklärt und startet die Stadt eine – längst überfällige – Offensive für mehr neue Wohnungen. Dabei sind die Probleme auf dem Augsburger Wohnungsmarkt dem Oberbürgermeister wie auch allen im Stadtrat vertretenen Parteien seit Jahren bekannt.
Obwohl Augsburg seit 2014/2015 zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zählt, in denen besondere Mieterschutzvorschriften gelten und der Bestand an Sozialwohnungen drastisch zurückgegangen ist, sperrt sich die Stadt – leider – nach wie vor gegen eine verbindliche Quote von öffentlich geförderten Wohnungen in Neubaugebieten.

Stefan Krog von der Augsburger Allgemeinen zieht eine kritische Bestandsaufnahme und
stellt zu Recht die Frage: “Dreht die Stadt an den richtigen Schrauben?”

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Newsletter Mai 2017: Neue BGH-Urteile

Vorgetäuschter Eigenbedarf- Darlegungspflicht des Vermieters bei späterem Wegfall

Mit dieser Entscheidung fordert der BGH von den Untergerichten, dass sie sich eingehender mit der Frage beschäftigen, ob (möglicherweise) der Eigenbedarf des Vermieters vorgetäuscht war. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Schadensersatz in Höhe von 25.833,43€ wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach Auszug des Mieters nicht verwirklichte. Der Senat stellt klar, dass in den Fällen, in denen der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetzt, der Verdacht naheliegt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. In diesem Fall muss der Vermieter substantiiert und plausibel (stimmig) darlegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. In derartigen Fällen komme der vollständigen und sorgfältigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte eine besondere Bedeutung zu. Komme der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in solchen Fällen nicht nach, sei die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig zu behandeln. Außerdem müsse das Gericht sich intensiver mit den unter Beweis gestellten Einwänden des Mieters auseinandersetzen. Dies wurde vom Berufungsgericht nicht ausreichend geprüft, weshalb der BGH das Berufungsurteil erneut aufhob und (wiederum) an eine andere Berufungskammer zurückverwies.

BGH Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16

Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei (unzulässig) zusammengefassten Positionen

In diesem Urteil stellte der BGH zunächst noch einmal klar, dass es bereits nach bisheriger Rechtsprechung zulässig war, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung eine Aufschlüsselung einzelner Kostenpositionen vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kosten-positionen, etwa Kosten Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung oder von Kosten der Wasserversorgung mit Kosten der Beleuchtung, ist hingegen unzulässig. Ebenso sei es auch unzulässig die Kosten von Grundsteuer und Straßenreinigung zusammenzufassen. Eine Ausnahme gelte nur bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frisch- und Schmutzwasser, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Werden hingegen einzelne Kostenpositionen unzulässig zusammengefasst, so führe dies zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung.

BGH Bschl. v. 24.01.2017, Az. VIII ZR 285/15

Mieter-Tipp

Das Schließen von Dübel Löcher gehört mit zu den Schönheitsreparaturen. Muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen, muss er bei Vertragsende auch keine Dübel Löcher schließen. Viele Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sind allein schon deshalb unwirksam, wenn die Wohnung bei Bezug in unrenoviertem Zustand, also mit deutlichen Gebrauchsspuren übergeben wurde.

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Newsletter April 2017: Neues BGH-Urteil

Fortsetzung Mietverhältnis trotz Eigenbedarf wegen unzumutbarer Härte

In dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, in welchem Umfang sich Gerichte mit den vom Mieter vorgetragenen Härtegründen gegen eine Eigenbedarfskündigung auseinanderzusetzen haben. Die Mieter, ein 87-jähriger Mann und seine Ehefrau, bewohnten seit 20 Jahren eine 3 ½ Zi-Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der Vermieter kündigte ihnen mit der Begründung, dass er die Wohnung für die 4-köpfige Familie seines Sohnes benötige, der bisher in der Wohnung im OG wohne und beabsichtige, diese und die Wohnung der Mieter zusammenzulegen, um die bisherigen beengten Wohnverhältnisse zu beseitigen. Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf die Sozialklausel. Sie machten als Härtegrunde geltend, das der 87-jährige Mieter zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus der gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne die noch rüstige Ehefrau ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu gehen. Außerdem könne der Sohn des Vermieters mit seiner Familie alternativ die leer stehende DG-Wohnung nutzen. Die Vorinstanzen gaben dem Vermieter Recht, wobei die Gerichte die vorgetragenen Härtegründe der Mieter einfach als wahr unterstellten, aber gleichwohl die Ansicht vertraten, dass diese gegenüber den Vermieterinteressen keinen Vorrang verdienten. Der Familie mit 2 Kindern sei es einfach nicht zuzumuten, weiterhin in beengten Wohnverhältnissen zu leben und sich auf die freie DG-Wohnung verweisen zu lassen. Das sah der BGH anders und rügte insbesondere, dass die Vorinstanzen es unterlassen haben, bei der zum Ausdruck gekommenen existentiellen Bedeutung der Wohnung für die Mieter, sich inhaltlich mit den vorgetragenen Härtegründen auseinanderzusetzen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr seien die Gerichte aber verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen. In Fällen wie dem vorliegenden müssen die Gerichte sich mittels eines Gutachtens ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitliche Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind. Dies sei unterlassen worden, weshalb der BGH das Urteil aufhob.

BGH Urt. v. 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15

Mieter-Info

Der Mieterverein Augsburg ist mit der Verbraucherzentrale Bayern eine Kooperation eingegangen und bietet gegen geringes Entgelt eine Energieberatung an. Sie können sich ab sofort bei Fragen zu Energiekosten und bei Problemen mit Schimmel in der Wohnung an die Energieberatung der Verbraucherzentrale Bayern beim Mieterverein wenden. Die Beratung (vorherige Terminvereinbarung) findet einmal im Monat statt, jeweils am ersten Dienstag von 13:30 -18:00 Uhr und kostet 7,50€ für 45 Minuten. Erster Beratungstag ist der 04.04.2017. Zusätzlich kann die Beratung auch im Rahmen eines Basis-Checks zu Hause erfolgen (10 Euro). Mit einem sogenannten Detail-Check haben Mieter die Möglichkeit Schimmel in der Wohnung von einem Experten beurteilen zu lassen. Inklusive Kurzbericht kostet diese Beratung 40 Euro.

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Kooperation mit Verbraucherzentrale Bayern

Der Mieterverein Augsburg ist mit der Verbraucherzentrale Bayern eine Kooperation im Bereich der Energieberatung eingegangen. Ab sofort können sich Interessierte bei allen Fragen zu Energiekosten und bei Problemen mit Schimmel in der Wohnung an die Verbraucherzentrale beim Mieterverein wenden.

Einzelheiten können Sie der Pressemitteilung als PDF-Datei unter
Kooperation mit Verbraucherzentrale Bayern
Interview Energieberater Söllner
entnehmen.

Newsletter März 2017: Neues BGH-Urteil

Vermieter kann bei Vorenthaltung der Mietsache Marktmiete verlangen

Zieht ein Mieter nach Beendigung seines Mietverhältnisses nicht aus, kann der Vermieter gemäß § 546a Abs.1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. In diesem Urteil stellt der BGH nunmehr klar, dass mit ortsüblicher Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhungen im Sinne von § 558 Abs.2 BGB gemeint ist. Vielmehr handele es sich um die Miete, die bei Neuabschluss eines Mietvertrages über diese Wohnung zu bezahlen ist, also die sogenannte Marktmiete, die durchaus höher sein kann. Sinn und Zweck der Vorschrift des § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB sei es, den Vermieter von einer ihm günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen. Nach der Zielsetzung des Gesetzgebers sei es nicht gerechtfertigt, den Vermieter über einen nicht selten langen Zeitraum auf eine nicht mehr angemessene, niedrige Nutzungsentschädigung zu verweisen. Dem stehe auch nicht entgegen, wenn der Wohnraum nach Auszug des Mieters dem Markt nicht zur Verfügung steht, weil der Vermieter die Wohnung zunächst grundlegend renoviert. Nach Ansicht des Senats diene § 546a BGB gerade dazu, Druck auf den Mieter auszuüben, um die Mietsache zum Beendigungszeitpunkt auch zurückzugeben. Für die Höhe der Nutzungsentschädigung komme es nicht darauf an, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige, denn das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter sei nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Mietsache angelegt.

BGH Urt. v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16

Mieter-Tipp

Ist ein Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. So dürfen beispielsweise Schaukel, Planschbecken, Sandkasten aufgestellt oder ein Gemüsebeet oder Komposthaufen angelegt werden. Ebenso dürfen Blumen und Sträucher gepflanzt werden. Bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer mitvermietet, es sei denn im Mietvertrag steht ausdrücklich etwas anderes. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Garten nur mitvermietet, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag so geregelt ist. Obliegt die Gartenpflege dem Mieter, so müssen ohne besondere Angaben im Mietvertrag nur einfache Tätigkeiten, wie z.B. Rasen mähen und Unkraut jähen vom Mieter vorgenommen werden. Der Vermieter hat kein Direktionsrecht, d.h. er kann dem Mieter keine Vorschriften machen, wie oft der Rasen zu mähen ist bzw. konkret die Gartenpflege auszusehen hat. Gartengeräte muss der Vermieter nicht von Haus aus zur Verfügung stellen. Hierzu bedarf es einer besonderen Vertragsabsprache. Bei Auszug darf der Mieter seine Pflanzen und nicht zu große und eindeutig noch umsetzbare Bäume, die er gepflanzt hat mitnehmen.

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